|
אוורור המטבח
מאת: יואל בן עזרא, מהנדס אזרחי
נושא אוורור המטבח עבר מספר רב של תהפוכות. מאז 1970 נדרש במשך 35 שנה כי המטבח יאוורר באמצעות חלון הפונה אל אוויר חוץ – שמיים, רחוב או חצר [לא אל מרפסת], כאשר גובה הסף העליון של החלון יהיה לכל הפחות 2 מ' מהרצפה. פסקי דין רבים התייחסו לטעם הדרישה לעניין גובה חלון המטבח, ופסקו פיצויים ככל שאוורור המטבח לא עמד בדרישות התקנות. תיקון תשס"ה לתקנות ביטל את הדרישה לגובה חלון המטבח, ובנוסף, בוטלה גם הדרישה לאוורור אל אוויר חוץ בכך שהותר אוורור המטבח אל מרפסת הסגורה בתריס.
אף על פי כן, עדיין נותרה בעינה הדרישה הבסיסית שבתקנות לפיה יאוורר המטבח על ידי חלון [הפונה אל אוויר חוץ- שמיים, רחוב או חצר או אל מרפסת הסגורה בתריס ולא בחלון] – זאת לפי תקנה 2.20.
בעניין זה יש לשים לב להגדרת מרפסת כחלק חיצון של הבניין הפתוח [באמצעות מעקה שמעליו שטח פתוח או שטח הסגור בתריסים] באופן שהמעקה באורכו הוא לפחות 25% מהיקף החלל.
תקנות 2.60 עד 2.62 דנות באוורור באמצעות ונטה, וקובעות קריטריונים לאוורור חללים [לרבות מטבח בדירה] באמצעות ונטה, אך לא נאמר בהן כי האוורור באמצעות ונטה מבטל את דרישת החלון או כל אמצעי אחר שנקבע בתקנות בנושא האוורור.
להלן מובאת התייחסותה של השופטת ר' ערקובי לנושא אוורור המטבח בת"א 12806/03 אוזנה אביבה נ' דן הלל ואח', בית משפט השלום בתל אביב, פורסם בפדאור 05 (30) 197- דברים הראויים להוות הנחיה בתכנון ובמומחיות:
"אוורור המטבח
בקטגוריית שלד הבניין לחוות הדעת של המומחה סעיף (1.1) נמצא שהמשקוף העליון במטבח מוצב בגובה 168 ס"מ מהרצפה וזאת בניגוד לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) שם נקבע רף מינימאלי של 2 מטר, קרי סטייה של למעלה מ-30 ס"מ.
אינני מצפה מקונה סביר כי ידע מהו גובהו של משקוף עליון במטבח על פי התקנות ועל כן קובעת כי ההתיישנות על ליקוי זה תחל ממועד גילויו על ידי המומחה מטעם התובעים.
בחוות דעתו טוען המומחה מטעם ביהמ"ש, כי ייתכן שבחוות הדעת של המומחה מטעם התביעה התווסף בשכלול הנזק הכללי גם עלות היתרי הבניה ובדיקת השלד הנחוצים על מנת לבחון האם ניתן לבצע את התיקון ועל כן עלות התיקון הגבוהה.
המומחה מטעם ביהמ"ש מצא פתרון יצירתי ופרקטי להשאיר את החלון במקומו בניגוד לתקנות ובניגוד לתכנון, ולתקן את הבעיה בהתקנת אוורור מלאכותי במטבח בעלות של 1000 ₪. (להלן: וונטה).
אינני מסכימה אם גישה זו של המומחה, אכן פתרונות ותחליפים לליקויי בניה אלו ואחרים תמיד ניתן למצוא, אך לא לשם כך נתבקשו שירותיו של המומחה, ואינני משוכנעת כי מציאת אותם תחליפים הם תפקידו, במיוחד כאשר הליקוי כן ניתן לתיקון, אינו בלתי הפיך, ואף אינו כרוך בהוצאהכספית משמעותית.
אינני סבורה שהפתרון לטעות שנעשתה יהיה בשיטת "ההדבקה" של פתרון יצירתי וחלופי אחר.
מלבד מבחן התוצאה הסופית של הפתרון האפשרי, יש מקום לבדוק מדוע על הקונה להיות שבע רצון מאותו פתרון יצירתי כמו אותה "וונטה" שהעלה המומחה? האם הוונטה מהווה תחליף ראוי ושווה ערך לחלון במטבח? האם החסרונות של הוונטה כגון צריכת חשמל ויצירת רעש בזמן העבודה מוצדקים ותואמים לדרישותיו המקוריות של הקונה בבואו לקנות את הדירה? האם מבחינה עיצובית ואסטטית אותה וונטה שווה ערך לחלון המשקיף החוצה, במיוחד כאשר גובה החלון הינו מתחת לגובה העיניים של האדם הממוצע? והשאלה הבסיסית מכולם האם בימ"ש יכול לכפות על קונה פתרון שאינו מתיישבבהכרח עם דרישותיו או רצונותיו המקורים בבואו לקנות את הדירה?
מלבד השאלות שהועלו כאן ישנה את החובה של חוק המכר (דירות) אשר מטיל על המוכר חיוב קוגנטי לספק דירה שמרכיביה זהים לתקנים הרלוונטיים. במקרה שלנו ניתן למצוא חשיבות למרכיב הבטיחות בגובה וגודל של החלון במטבח וזאת לצורך הוצאת אדים ורעלים למיניהם.
על כן אני קובעת כי על הנתבעים לשלם את מלוא עלות הזזת החלון כפי שדרשו התובעים בכתב תביעתם וכפי שקבע המומחה מטעמם בסך של 3800 ₪."
המסקנה מהאמור בפסק הדין היא כי בכל מקום בו יש אפשרות מעשית לבנות חלון כנדרש- יש לבכר פתרון זה על פני איוור מכני באמצעות ונטה.
כאשר מיישמים אוורור על ידי ונטה במטבח- מדובר באי התאמה לתקנות.
בין אם האוורור המכני ע"י ונטה הוא בניגוד לתוכנית ובין אם הוא מנוגד לתקנות- הרי בהשוואה לאוורור ע"י חלון, הונטה הוא פתרון נחות וחלה בגינו ירידת ערך הדירה.
11/03/2007 |
