| אחריות אישית של מנהלי חברה בגין אי הבטחת השקעות רוכשים
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות ), תשל"ה-1974, (להלן: החוק), אשר ברישא שבו נקבע כדלהלן:
"לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:
(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, התשי"א-1951, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;
(3) שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה (1)
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי."
בת"א 140/05 מג'דוב אייאת נ' בולוס גד בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: י' עמית [פדאור 07 (37) 29], נדונה פרשה של קוני דירות נופש במגדל דירות הממוקם על שפת הים בעכו אשר נתקע ללא גמר הבנייה בשל הדרדרות כלכלית של הקבלן וקריסת חברת הבנייה.
התביעה הוגשה גם נגד חברת הביטוח שנתנה בטוחות לתובעים על פי החוק, ונגד בעלי החברה אברהים בולוס ויעקב אברהים בולוס אישית.
אמנם חברת הביטוח שילמה לתובעים את סכומי הביטוח אולם סכומים אלו היו קטנים בשיעור מה מהתשלומים שבוצעו בפועל לשם רכישת הדירות בפרוייקט, ולפיכך נסבה התביעה על סכומי ההפרשים – סכומים שלא הובטחו בפוליסת הביטוח בצירוף ראשי נזק אחרים.
בית המשפט קיבל את התביעה לגבי הסכומים שלא הובטחו לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974, ואלה נימוקיו:
"כל עוד לא שילם רוכש הדירה סכום העולה על 15% ממחיר הדירה, המוכר פטור מלהבטיח את כספו. מששילם הקונה, ולו שקל אחד מעבר ל-15% ממחיר התמורה החוזית, ניצב להגנתו חוק הבטחת השקעות, ומחייב את המוכר להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי הקונה, כפי שנקבע במפורש בס"ק (1) - (3) " להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם".
לשון החוק אינה עולה אפוא בקנה אחד עם טענת הנתבעים, וגם לא עם תכליתו של החוק, להבטיח השבה ריאלית של כל הסכומים ששולמו על ידי הרוכש -ע"א 4218/90 חפציבה חברה לבנין עבודות ופתוח בע"מ נ' להנר, דינים כז 467 (1992) פסקה 11. החוק הוא קוגנטי, בעל אופי צרכני-פטרנליסטי, וככזה, יש לפרשו לטובת רוכש הדירה.
עוד ראה בדברי ההסבר להצעת החוק (הצ"ח 1074 מיום 25.6.73): "המוכר רשאי לקבל עד 25% ממחיר הדירה (בחוק תוקן ל-15% - י.ע.) בעת כריתת חוזה המכר או לאחר מכן, כדי לוודא שעסקת הרכישה, מצד הקונה, היא רצינית. קבלת סכום נוסף מחייבת את המוכר להבטיח את כל כספי הרוכש, לרבות התשלומים הראשונים" .
עוד, ועל דרך האנלוגיה, ראה הפרשנות שניתנה בפסיקה להוראה חוזית לפיה מוכר דירה פטור מלשלם פיצוי לקונה בגין איחור במסירה של עד תקופה מסויימת, כמו 90 יום. הפסיקה פירשה הוראה מעין זו, באופן שהחל מהיום ה-91 לאיחור במסירת החזקה בדירה, חייב המוכר לשלם לקונה פיצוי החל מהיום הראשון של האיחור, אלא אם הוסכם במפורש אחרת - ראה, לדוגמה, ע"א 4337/02 ירמיהו עיני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ (ניתן ביום 26.11.2003).
8.משהגענו למסקנה כי היה על בולוס תיירות להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי התובעים בערובה מתאימה לפי חוק הבטחת השקעות, נבחן אם ראוי לחייב את הנתבעים באופן אישי בסכומים שלא הובטחו.
רכישת דירה היא "עסקת חיים" עבור מרבית רוכשי הדירות בישראל - ע"א 148/77 רוט נ' ישופה בע"מ, פ"ד לג (1) 617 (1979) - המשקיעים ברכישת הדירה את כל הכסף שברשותם (חסכונותיהם) ושאינו ברשותם (הלוואות). אין צורך להרחיב על חשיבותו של חוק הבטחת השקעות במציאות הישראלית, כפי שניתן ללמוד מפרשת "חפציבה" שעלתה לאחרונה לכותרות. בשל חשיבותו של החוק להגנת רוכשי דירות, קבע המחוקק בסעיף 4 לחוק, סנקציה פלילית בגין הפרת החובה להבטיח את כספו של הרוכש במלואו - ת.פ. (שלום ירושלים) 4695/05 מדינת ישראל נ' אליהו ראובן (ניתן ביום 4.11.2007); ע"א 8343/01 פרופ' ירדנה נ' סיבל נהריה בע"מ (ניתן ביום 24.6.2002); ע"א 3190/99 שוקר נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נד (3) 127 (2000).
על הנתבעים, כבעלי מניות וכמנהלים של חברות בולוס, הייתה מוטלת החובה להבטיח כי כספי הרוכשים יועברו במלואם לחשבון הליווי, כנגד הנפקת פוליסה או ערבות מתאימה. אי הטלת אחריות אישית על הנתבעים, משמעה ריקון מתוכן של הסנקציה הפלילית הקבועה בסעיף 4 לחוק, ומאפשרת להטיל על המוכר מאסר בפועל, שלא ניתן להטילו על תאגיד. תקנת הציבור מחייבת שלא לאפשר לקבלן להתחמק מהחובה הקוגנטית של מתן בטוחה לכספי הרוכש. על בית המשפט לתרום את חלקו בחיזוק האפקטיביות של החוק, בכך שידע כל בעל שליטה ואורגן, כי לא יוכל להסתתר מאחורי מסך ההתאגדות, אם יתברר שכספי רוכשי הדירות אינם מובטחים עד לאגורה האחרונה, באחת הבטוחות על פי חוק הבטחת השקעות.
ודוק: על מנת להטיל אחריות אישית על הנתבעים בגין אי המצאת בטוחה על מלוא הסכום, איננו נדרשים לדוקטרינה של הרמת מסך.
אחריותם האזרחית האישית של הנתבעים, נובעת מעוולת הרשלנות או מהעוולה של הפרת חובה חקוקה - רע"א 10700/05 מ.ד. נאור בניין והשקעות בע"מ נ' ניב (ניתן ביום 30.3.2006), והיא נסמכת על סעיף 12 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], המטיל אחריות נזיקית על "המשתף עצמו, מסייע, מייעץ או מפתה מעשה או למחדל, שנעשו או שעומדים להיעשות על ידי זולתו, או מצווה, מרשה או מאשרר אותם, יהא חב עליהם".
לצד האחריות הנזיקית, ניתן להטיל על הנתבעים אחריות גם במישור החוזי, כמי שעמדו מאחורי הפרת ההתחייבות של חברות בולוס להבטיח את כספם של הרוכשים במלואו, או כמי שאפשרו לחברות בולוס לנהוג בחוסר תום לב בכך שלא דאגו להבטיח את כל הסכומים ששולמו על ידי התובעים. זאת, באנלוגיה להטלת אחריות אישית על אורגן של תאגיד בשל ניהול משא ומתן שלא בתום לב - ע"א 148/82 גליק נ' ארמן ואח', פ"ד מה (3) 401 (1991); ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, פ"ד נח (2) 53 (2003).
9.הנתבעים טענו כי לקראת סוף שנת 2001, הוסכם בין כלל לבין בולוס תיירות כי חלף פוליסות חוק המכר, תרשום בולוס לזכות רוכשי הדירות הערות אזהרה (תצהירו של עו"ד טויסטר ופרוטוקול ישיבה מיום 25.7.01), ובהתאם לכך אכן נרשמה הערת אזהרה לזכות רינאוי ומג'דוב. לאור זאת, העלו הנתבעים שתי טענות: האחת - כי כספם של רינאוי ומג'דוב הובטח בהערת אזהרה כנדרש על פי חוק הבטחת השקעות. השנייה - כי במסגרת הסכמי הפשרה עם כלל ביטוח, ויתרו מג'דוב ורינאוי על הערות האזהרה שנרשמו לזכותם, ואילולא עשו כן, יכולים היו להפרע את יתרת נזקיהם מכוח הערת האזהרה.
בטענות אלו אין ממש. המנגנון להחלפת הפוליסות ברישום הערות האזהרה לא נכנס לתוקפו ביחס לתובעים. חלף רישום הערת האזהרה, התובעים היו אמורים להחזיר את הפוליסות, ולקבל החרגה של הדירות משטר המשכנתא שנרשם לזכות כלל ביטוח. אך מששילמה כלל ביטוח את המגיע לתובעים על פי הפוליסות, היא נכנסה בנעליהם, והערות האזהרה שנרשמו לזכות התובעים, הוסבו לטובתה.
מכל מקום, הערות האזהרה שנרשמו לזכות התובעים, לא עמדו בתנאים הקבועים בתוספת לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975. מג'דוב ורינאוי כבר שילמו את חלק הארי ממחיר הדירה, הרבה מעבר למדרג התשלומים הקבוע בתקנות, ונזכיר כי עובר לקריסת החברות אף טרם נסתיימה הקמת השלד של מגדל הדירות בפרוייקט.
10.לא נעלמה מעיני טענת הנתבעים כי מג'דוב ורינאוי נפלו ב"קו התפר", במועד בו כלל ביטוח ביקשה לצאת מהפרוייקט כנגד רישום הערות אזהרה והחזרת הפוליסות שהנפיקה. לטענתם, בשל כך לא הונפקו פוליסות בגין הסכומים האחרונים ששולמו על ידי מג'דוב ורינאוי בהמחאות דחויות.
בטענה זו אין כדי להושיע את הנתבעים, מאחר שגם הבטוחה בדמות הערות אזהרה שנרשמו לזכות התובעים, לא עמדה בתנאי התקנות כאמור לעיל, כך שבפועל נוצר מצב בו כספם של התובעים לא היה מובטח כדין.
אשר על כן, אני מקבל תביעתם של מג'דוב ורינאוי לחייב באופן אישי את הנתבעים, בסכומים ששולמו על ידם על חשבון תמורת הדירה ולא הובטחו בפוליסות של כלל ביטוח.
לא כך, לגבי ראשי הנזק האחרים".
המסקנות מפסק הדין הן:
1. על פי החוק, המקדמה שהרוכש משלם לקבלן ככל שהיא פחותה מ- 15% ממחיר הדירה – אינה מובטחת, ולכן יש טעם בתשלום מעל למידת מינימום זו כמקדמה.
2. הפרת הבטחת כספי הרוכש לפי החוק היא עבירה פלילית.
3. הסכומים שלא הובטחו בהתאם לחוק הם באחריות הנתבעים – בעלי החברה אישית.
16 דצמבר 2007
|
