| אחריות אישית של מנהל חברה כלפי רוכשי דירות
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
נושא אחריותו האישית של מנהל חברת בנייה כלפי ציבור רוכשי הדירות, עולה מעת לעת בתביעות בגין ליקויי בנייה, וזאת למרות שבדרך כלל אין קשר חוזי בין מנהל החברה לבין רוכש הדירה, שכן מי שחתומים על חוזה המכר הם הרוכשים מצד אחד, וחברה בע"מ מצד שני.
יש וחברות בניה מוקמות לצורך פרויקט אחד, ובגמר הבנייה כבר אינן קיימות.
יש והחברה במצב חדל פירעון או אף בפירוק או כינוס נכסים ואין כל טעם כלכלי- מהותי בהגשת תביעה נגדה, בעוד מנהלה (או מנהלה לשעבר) הוא בר-פירעון.
מסיבות אלו ואחרות, עולה הצורך לכלול בין הנתבעים גם את מנהלה של החברה באופן אישי. זאת ועוד, קיים היבט נוסף לכך- הרצון (או הצורך) לתבוע את כל מי שלכאורה אחראי לנזקים שנגרמו, ללא כל קשר למידת חסינותו הכלכלית. היבט זה אינו משולל יסוד, והיו דברים מעולם;
משרדי עורכי דין מנהלים לעתים מאבקים עקרוניים במלוא התנופה ותוך הפעלת כל היכולות, גם כאשר מנגד ניצב פושט רגל או חברה בע"מ בפירוק, ודי להזכיר סדרת פסקי דין של דיירים שונים נגד דיור לעולה בע"מ אשר התנהלו מול חברת בנייה בשלהי פעילותה שבסופו של יום נתמנה לה כונס נכסים וחלק ניכר מציבור הרוכשים- תובעים לא הגיעו אל שלהם. סדרה זו של פסקי דין, הכוללים פסיקה של בית המשפט המחוזי בתל-אביב ושל בית המשפט העליון, מהווים אבן-יסוד בתחום ליקויי הבניה, וכל העוסק בתחום מכירם ונעזר בהם ללא כל קשר עם ההיסטוריה הכלכלית של כל פסקי דין.
כל זאת לא היה מושג ללא מאבק, אותו ליוויתי כמומחה, בצד עורכי הדין מטעם התובעים, בידיעה ברורה שהגבייה לא תתאפשר כיאות בתום התהליך המשפטי.
מדובר בפסקי הדין הבאים (ופס"ד אחרים):
א] ע"א 472/95, 553/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, בית המשפט העליון, שופטים: צ' א' טל, ת' אור, י' טירקל. [פד"י נ' (2) 858].
(נושאים חשובים הכלולים בפסק דין זה הם: שלילת הזכות לתקן הליקויים מהקבלן שהתכחש להם וזכויותיו של מי שמכר דירתו במהלך התביעה).
ב] ת"א 1171/89, זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט: ד"ר ג' קלינג. (לא פורסם: מופיע בספר "ליקויי בנייה כרך ב'" עמ' 343 מאת א' בן עזרא, בהוצ' "בורסי" תשס"ז).
(נושאים חשובים: חיוב הקבלן בריבית מיום היווצרות העילה, מע"מ ותת-התמחויות של מומחים).
ג] ע"א 2299/99 אברהם שפייר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, בית המשפט העליון, שופטים: מ' חשין, ד' דורנר, א' מצא. (פדאור 01 (1) 519).
(נושאים חשובים: הודעה על הליקויים, כתבי ויתור).
בענייננו, ראוי לצטט כמה פסקי דין המבהירים היטב מהן הנסיבות אשר בהתקיימן – יהא מנהלה של חברה אחראי בנזיקין על פעילויותיה, ולפיכך חב כלפי התובעים (רוכשי הדירות):
1) בע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן פ"ד לה (4) עמ' 253 בעמ' 256 קובע השופט מ' שמגר (כתוארו אז, לימים נשיא בית המשפט העליון) את עקרונות מודל האחריות האישית של אורגן בחברה כדלקמן:
"עובדת היותו של פלוני מנהל חברה ולפיכך אורגן שלה אינה קונקלוזיבית לעניין קביעת אחריותו האישית בנזיקין. עצם האחריות בנזיקין והיקפה אינם פונקציה של הקביעה, אם העוולה בוצעה על-ידי אותו אדם כאורגן של חברה או כאדם פרטי.
היותו של פלוני בין השאר אורגן של חברה אינו מקנה לו חסינות בנזיקין, ואין הוא יכול להסתתר מאחורי אישיותה המשפטית של חברה, מקום שנקבע, כי מעשה נזיקין זה או אחר בוצע על-ידיו. השאלה שיש לשאול היא, אם התמלאו היסודות, הנדרשים לקיומה של אחת העוולות, המנויות בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], ואם התשובה היא חיובית, תוטל אחרות אישית על האדם, שממעשיו או ממחדליו עולים היסודות המרכיבים עוולה אזרחית פלונית. מאידך גיסא, מן הנכון לחזור ולהזכיר את המובן מאליו והוא, כי כשם שמי שמשמש כאורגן של חברה אינו חסין מפני אחריות בנזיקין על פעולותיו כאורגן, כך גם לא יהיה נכון לומר, כי בשל מעמדו האמור מתרחבת ומתפרשת אחריותו מעבר לתחומי האחריות, שהותוו בפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. מנהל חברה אינו חב בנזיקין בגין מעשיהם של עובדי החברה או אחרים המורשים לעשות פעולות מטעמה, אלא על-פי הכללים, שנקבעו בפקודה, בעניין האחריות למעשיהם או מחדליהם של אחרים והזיקות ההדדיות, היוצרות אחריות כאמור".
בע"א 507/79 ראונדנאלי (קורן) נ' חכים פ"ד לו (2) 757 בעמ' 794 הוסיף השופט א' ברק כתוארו אז – לימים נשיא בית המשפט העליון:
"עיקרון היסוד של דיני הנזיקין הוא, כי מי שמקיים את היסודות של העוולה אחראי למעשיו שלו. מעמדו של המעוול בהירארכיה המינהלית או הביצועית אין בו כדי לשחרר את המעוול מאחריותו. על-כן, עצם העובדה שאדם מבצע עוולה לא למען עצמו, אלא כעובד או כשלוח של אחר, אין בה כדי לשחרר את המבצע מאחריות בנזיקין. בדומה, עצם העובדה שאדם מבצע עוולה כאורגן של תאגיד אין בה כדי לשחררו מאחריות".
3) ע"א 4612/95 מתתיהו נ. שטיל פ"ד נא (4) 769 השופט ת' אור:
"לצורך העניין שבפנינו, די שנעמוד על כך, שלצורך גיבושה של חובת זהירות אישית עצמאית של המנהל, נדרש לבסס מערכת נתונים החורגת מגדר פעילותו הרגילה והשגרתית של נושא משרה בחברה. מבלי למצות, עשויות להיות בהקשר זה משמעות לנתונים, כמו מומחיות אישית של המנהל בעניין נשוא ההתקשרות עליה סמך הצד השני להתקשרות.. חובות מקצועיות של המנהל, המבוססות על מיומנות מקצועית שלו – למשל כרופא, עורך דין או מתכנן.. או קיומם של יחסים מיוחדים בין המנהל לבין הצד השלישי, אשר הביאו לכך שהצד השלישי נתן במנהל המסויים את אמונו ובטחונו כי המנהל, באופן אישי, לוקח אחריות כלפי הצד השלישי... השאלה, על כן, היא האם הניחו המערערים תשתית עובדתית ממנה ניתן להסיק כי פעילותם של המנהלים בהתקשרות האמורה חרגה מפעולתם השיגרתית כמנהלים בחברה, באופן שמטיל עליהם חובת זהירות אישית כלפי המערערים".
ת"א 3107/05 שטרן ערן נ' צמרת גן גינות הכפר בע"מ בית משפט השלום ברשל"צ, שופטת מיכל נד"ב, [פדאור 07 (17) 772]:
"בבוא בית המשפט לקבוע אחריות בעוולת הרשלנות עליו לבחון תחילה את השאלה האם חב המזיק חובת זהירות לניזוק. מבחן זה כולל שני היבטים – ההיבט העקרוני חובת הזהירות המושגית, וההיבט הספציפי – חובת הזהירות הקונקרטית. לאחר מכן על בית המשפט לבחון, האם הפר המזיק את חובת הזהירות המוטלת עליו, דהיינו – האם סטה מסטנדרט הזהירות המוטל עליו. לבסוף על בית המשפט להחליט אם הפרת החובה היא שגרמה לנזק (ר' ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקורית בית שמש פ"ד לז (1) 113 בעמ' 123).
נראה לי, כי בנסיבות האמורות שהנתבע 3 ניהל את כל הליך הביצוע בשטח כדבריו, קמה לו חובת זהירות מושגית כלפי התובעים, שרכשו שירותי בנייה בפרויקט אותו ניהל וביצע כדבריו. חובת הזהירות הקונקרטית נקבעת עפ"י מבחן הציפיות. השאלה היא אם אדם סביר יכול היה לצפות בנסיבות המיוחדות של המקרה את התרחשות הנזק, ואם כן – האם אדם סביר צריך היה כעניין שבמדיניות לצפות את התרחשות הנזק.
בענייננו יכול היה הנתבע 3 לצפות שאם לא יועסקו קבלנים מיומנים, ואם לא יהיה פיקוח ראוי עלולים להיווצר ליקויי בניה דבר שיגרום נזק לתובעים. נתבע 3 העיד על עצמו שהוא טייח, שלא רכש מיומנות אחרת כלשהי. למרות זאת עסק בניהול כל תהליך ביצוע פרויקט הבניה בשטח.
נתבע 3 טען באופן סתמי כי הנתבעת שכרה את מיטב בעלי המקצוע, אדריכלים ומתכננים (פר' עמ' 16 שו' 9 – 10).
לבית המשפט לא הובאו לעדות האדריכלים המדוברים, לא הובאו קבלני המשנה או חלקם וממילא לא הוכח שהועסקו קבלנים מיומנים. לא נטען ולא הוכח שהיה פיקוח מעבר ל"פיקוחו" של הנתבע 3 שכאמור אינו בעל מקצוע בעניין.
זאת ועוד. הניסיונות החוזרים לתיקון הליקויים בבית התובעים, ללא הצלחה, והבניה שלא לפי התוכניות, מלמדים לכאורה, כי בעלי המקצוע שהעסיקו הנתבעים לא היו מיומנים, ו/או שהפיקוח לא היה נאות."
לאור בחינת הפסיקה, אפשר לבדוק כל מקרה לגופו ולשקול את הכללת מנהלה של החברה בכתב התביעה.
14/08/2007
|
