| איטום גג רכוש משותף שהוא גם רצפת מרפסת דירתית
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
על פי חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, גג הבניין כמו גם קירותיו החיצוניים מהווה רכוש משותף.
להלן ההגדרה לרכוש המשותף בסעיף 52 לחוק:
""רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
אלא שיש וצידו האחד של האלמנט המוגדר כרכוש משותף - הוא כלפי הרכוש המשותף, בעוד שצידו השני של האלמנט בו מדובר – מופנה אל דירה. להבהיר, לעולם אין בבית המשותף מעמד נוסף לפריטים הכלולים בו, זולת שניים אלה – רכוש משותף, ודירה; מה שאינו כלול בדירה – הוא רכוש משותף.
להלן איור סכימטי הממחיש את אחת האפשרויות לאיטום מרפסת גג אשר יכול שמתחתיה יהיה חלל השייך לרכוש המשותף, כגון – חנייה או קומת עמודים מפולשת:
הפס השחור האופקי הממוקם מעל התקרה היצוקה ומתחת לריצוף הוא שכבת איטום, והשאלה שיכולה להתעורר היא, האם שכבת האיטום היא חלק מגג הרכוש המשותף [שכן כאמור מתחת לאותו גג יש חלל שהוא חלק מן הרכוש המשותף], ואז תיקונו ואחזקתו באחריות וועד הדיירים, או שמא שכבת האיטום היא חלק מהמרפסת הדירתית – במקרה זה מרפסת גג בלתי מקורה, ואז האחריות לאחזקה ולתיקונים היא של בעל הדירה?
לשון אחר: האם שכבת האיטום מהווה פריט המשלים את בניית גג הרכוש המשותף, כדי למנוע חדירה של רטיבות לתוכו, או שמא שכבת האיטום היא מהווה פריט המשלים את בניית המרפסת הדירתית, כדי למנוע מעבר רטיבות משטחה כלפי מטה?
האחריות לתקינותו של הרכוש המשותף חלה על ועד הבית.
בחוק המקרקעין אין תשובה לשאלה דלעיל, ובמצב זה יש טעם לבדוק מה דינו של קיר חיצוני על דרך ההיגיון ולהסיק כלפי המרפסת הדירתית שהיא גם גגו של הרכוש המשותף על פי גזירה שווה.
הקיר החיצוני של הבניין דומה לגג הרכוש המשותף המשמש גם רצפת מרפסת דירתית בנושאים הבאים:
א. בבחינת התקרה מצדה התחתון – רכוש משותף ומצדה העליון – דירה, לעומת הקיר החיצוני, שמצדו האחד [החיצוני] – רכוש משותף ומצדו הפנימי – חלל של הדירה.
ב. שני הפריטים מוגדרים בחוק המקרקעין כמצוטט לעיל כרכוש משותף.
ג. שני הפריטים הם חלק משלד הבניין.
כאשר דרוש לתקן את הקיר החיצוני של הבניין בגלל פגם שנפל בו, תהיה עבודה זו בכל מקרה באחריות וועד הדיירים בגלל שהקיר החיצוני של הבניין הוא בחזקת רכוש משותף.
כך יהיה גם אם לצורך ביצוע העבודה יידרש להיכנס לדירות.
לפיכך, גם תיקונה ואחזקתה של תקרה שמצדה התחתון רכוש משותף ומצדה העליון גג – יהיה באחריות וועד הדיירים, והאיטום הוא חלק מהגג של הרכוש המשותף, באחריות וועד הדיירים, ועליו החובה לאחזקתו.
06/11/2007 |
