אי התאמה – גם בדירת השכן
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
אין כל ספק, כי תוכנית המכר מחייבת את הקבלן בכל פרט ופרט הכלולים בה, ולגבי כל פרט שאינו ברור דיו – תהא פרשנותו: לפי המקובל, לפי אומד דעתם של הצדדים ובמקרה של ספק וחילוקי דעות – יתפרש אותו פריט לטובת הדיירים, כי התוכנית הוכנה מן הסתם על ידי הקבלן או באחריותו.
ספק כנ"ל עלול להתעורר, כאשר פריט אשר אינו נהיר בתוכנית – הוא גם אינו מבואר במפרט המכר כל צרכו – כגון – האם המחיצות הפנימיות בדירה בנויות מבלוקי גבס או מלוחות גבס, וההבדל בין שתי האפשרויות הנ"ל, הדומות מבחינה מילולית, הוא רב.
יש לדעת כי תוכנית המכר אינה מצטמצמת רק ל- ד' אמות הדירה, אלא מתפרסת גם לעבר החצר, חדר המדרגות, פרטי הרכוש המשותף, ולעתים גם דירת השכנים.
התוכניות אשר חובה לצרפן לחוזה המכר הן כדלקמן, על פי מפרט המכר שנגזר מהחוק:
"1.9 תכניות מצורפות כחלק בלתי נפרד של תיאור זה התכניות הבאות:
1.9.1 תכניות הדירה בקנה מידה לא קטן מ- 1:100.
1.9.2 תכניות קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג בק"מ. 1:100. תכניות אלה רשאי המוכר לצרף בצילום מוקטן לק"מ 1:200. המוכר רשאי להכניס שינויים בחלוקה הפנימית של דירות ברכישה על ידי אחרים בתנאי שלא ישנו את חזית הבית או שטחים ברכוש משותף.
1.9.3תכנית המגרש כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית."
יובהר כי תוכנית קומה טיפוסית, כוללת את מיקומה של הדירה בקומה הטיפוסית.
ההערה בדבר זכותו של המוכר לבצע שינויים בחלוקה הפנימית של דירות הנרכשות על ידי אחרים, לא מתייחסת כלל לשום סוג של הרעה בתנאי המגורים אשר נגרמת לבעלי הדירה, וזאת מתוך הנחה כי השינויים המותרים בדירות אחרות אינם גורמים לנזק כלשהו או לגריעה באיכות המגורים בדירה.
לדוגמא, רוכש דירה בחן טרם קבלת החלטה איזו דירה לקנות – את אחת הדירות הממוקמת בקומה שביעית בבניין רב קומות הכולל מערכות וציוד ברכוש המשותף, כאשר בחירתו כוונה במיוחד למיקום המרוחק מחדר המכונות של הבניין, וזאת לאור רגישותו המיוחדת לרעשים ואי הסכמה מצדו לסבול גם רעשים שאינם חורגים מדרישות התקן.
לאמור, אותו רוכש דירה קפדן, (וזו תכונתו הסובייקטיבית), לא היה קונה דירה סמוכה למקור רעש, גם אם לו הוכח לו באורים ותומים כי מדובר ברמת רעש מקובלת, סבירה, שאינה מהווה אי התאמה לתקן, לתקנה או לכל דין, וזהו כמובן מבחן אובייקטיבי.
הקונה הקפדן והרגיש, קנה דירה בקומה השביעית של בניין רב קומות, בו יש 4 דירות בקומה, כאשר הסלון שלו הוא בעל קיר משותף עם הסלון של הדירה השכנה, וקיר זה מבודד כדבעי – עשוי שני קירות בעובי 10 ס"מ וביניהם חומר בידוד אקוסטי.
בין תוכניות המכר מנויות, כאמור, גם תוכניות של העמדת הדירה בבניין, ומתוכן ראה הקונה "על הנייר" את הפרטים הנ"ל.
והנה, לאחר חתימת חוזה המכר, מכר הקבלן את הדירה הצמודה - לרוכש אחר, אשר עבורו ביצע הקבלן שינויים בדירה ובהם העתקת חדרי השירותים בצמוד לסלון של הקונה הקפדן, במסגרת תכנון פנימי מחדש של דירת השכן ובכלל זה גם העתקת צנרת ביוב, מים ודלוחין אל הקיר המשותף, דבר שיצר גריעה ברמת הבבידוד האקוסטי בסלון דירתו של הרוכש הקפדן, אף על פי שעדיין לא התהוותה אי התאמה לתקן.
לסיכום:
אי התאמה נוצרת לפעמים גם כאשר היא מתקיימת בדירה של השכן, שכן -
במישור המהותי – עלולה להיגרם על ידי כך גריעה בתנאי המגורים של הקונה,
ובמישור הפורמאלי – אפשר לראות בכך אי התאמה לתוכניות המכר, אשר כאמור אינן מצטמצמת לדירה הנרכשת אלא כוללות גם את העמדתה של הדירה בבניין ופרטים אחרים.
18.12.2007
