|
אי התאמה זניחה
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
על פי טופס המפרט שלפי חוק המכר (דירות), "סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבניין המופיעות בתוכנית ובין המידות למעשה, וכן סטיות בשיעור של 5% בין הכמויות ומידות האביזרים במפרט והכמויות והמידות למעשה הן סבירות, ולא ייחשבו כסטייה מתיאור זה" – משמע לא ייחשבו כאי התאמה היוצרת עילת תביעה על פי חוק המכר (דירות).
ראשית, מכאן נובע כי כל סטיה העולה על הרשום לעיל מהווה סטייה בלתי סבירה שבעטיה עילת תביעה.
מכיוון שחוק המכר (דירות) בא אך להוסיף על זכויות הקונה, ואינו גורע משום תקנה או חוק אחרים, הרי יש סייג למידת הסטייה שתיחשס לסבירה, והסייג הוא – האמור בתקנים ובתקנות. לדוגמא, גובה המטבח צריך להיות בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השנייה, תקנה 2.03 לכל הפחות 250 ס"מ. לפיכך, אם רשום בתוכנית כי הגובה הוא 260 ס"מ, אזי סטייה עד כדי 2% לא יוצרת אי סבירות המכשירה תביעה לפי חוק המכר (דירות), לאמור, אם סופקה הדירה בגובה שבין 248.2 ס"מ לבין 260 ס"מ הרי בטווח זה הסטייה היא סבירה כי שיעורה הוא עד 2%. ואולם, אם נרשם בתוכנית המכר כי גובה הדירה הוא 254 ס"מ, ובמציאות התקבלה הדירה עם מטבח שגובה תקרתו קטן ב- 2% כלומר 249 ס"מ בלבד (בקירוב), הרי נוצרה כאן אי התאמה לתקנה שעל פיה גובה המטבח לא יקטן מ- 250 ס"מ.
זאת ועוד, אי ההתאמה כאן לא תיחשב כאי התאמה על חודו של 1 ס"מ [וזאת ייאמר מבלי לזלזל באותו 1 ס"מ כלל ועיקר] אלא שיעורה של אי ההתאמה הוא ביחס לרשום במפרט – סטייה של 5 ס"מ שיילקחו בחשבון לצורך הערכת שיעור ירידת הערך. הכלל הוא כי כאשר חורגים מההקלה המותרת, אזי שיעורה של החריגה יימדד מהמידה המקורית הנדרשת בטרם אותה הקלה. כך דנים את מי שאיחר במסירת הדירה מעבר לתקופת פיגור "נסלחת", וכך מתייחסים לגובה הדירה ולמידות אחרות הנדרשות מצד אחד כמצויין בתוכניות או במפרטים ומצד שני – בתקנות או בתקנים.
ומהן בדיוק סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבניין המופיעות בתוכנית ובין המידות למעשה?
כפשוטה של ההוראה: סטיות בכל מידה שבבניין בשיעור הנ"ל. מדובר על מידות אורך, רוחב, עובי, וגם שטח. לאמור, כאשר רשום כי שטח החדר הוא 9 מ"ר, ובמקום 300x300 סמ"ר המופיעים בתוכנית – נבנה למעשה חדר במידות של 294x294 סמ"ר, הרי למרות שאורך החדר [השווה במקרה זה לרוחבו] לא ייחשב כסטייה בלתי סבירה משום ששיעור הסטייה הוא 2% בלבד, הרי שטח החדר שהוא במקרה זה 8.6436 מ"ר, והפער בין המידה הרשומה בתוכנית [9מ"ר] לבין המידה למעשה [8.6436 מ"ר] הוא מעל 2% - פער זה הוא 3.96%. לפיכך, בדוגמא הנ"ל נגרע משטח החדר שטח הגדול ככפליים מהסטייה המותרת ולכן יש כאן אי התאמה בלתי סבירה היוצרת עילת תביעה על פי חוק המכר (דירות).
ומהן בדיוק סטיות בשיעור של 5% בין הכמויות ומידות האביזרים במפרט והכמויות והמידות למעשה? לכאורה אפשר לראות בקריטריון זה מעין סתירה ביחס לאי התאמה לתוכניות אולם לא כן הדבר. הפרשנות התומכת בקיומה של הסתירה תתבטל נוכח הפרשנות לפיה לא קיימת סתירה. צריך לפרש את הוראה זו כסטיה [עד 5%] "בכמויות ומידות (של) האביזרים" כמופיע במפרט, ולהלן כמה דוגמאות להמחשה:
-
אם רשום במפרט כי בדירה יהיו 20 מ"ר אריחי קרמיקה בחדרי השירות שבדירה, אז סטייה עד 5% ממידה כמותית זו תהיה בגדר הסביר. לאמור, אם הותקנו בדירה רק 19 מ"ר קרמיקה בחדרי השירות – סטייה זו תיחשב כסבירה.
-
אם רשום במפרט כי אורך האמבט הוא 180 ס"מ, אזי אורך קטן יותר עד כדי סטייה של 5% - לאמור: אורך של לפחות 171 ס"מ – ייחשב כסטייה סבירה, ואולם, מהטעם הנזכר לעיל, אם אורך האמבט יהיה רק 170 ס"מ, תהא בכל אי התאמה בלתי סבירה לא בשיעור של 1 ס"מ [ההפרש בין 170 ס"מ לבין 171 ס"מ] אלא בשיעור של 10 ס"מ [ההפרש בין 170 ס"מ הקיימים למעשה לבין 180 ס"מ המובטחים במפרט].
לבסוף ראוי להדגיש כי גם לגבי אי התאמה למפרט וגם לגבי אי התאמה לתוכנית, אין שום התרה שהיא לבצע בדירה אי התאמה לתקן ו/או לתקנה ו/או לכל חיקוק בשום מידה שהיא.
24 אפריל 2007
|
