מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא
אנחנו מתעניינים ברכישת קרקע לבנייה בגליל, וראינו קרקע לבנייה על מדרון שהוכשרו בה מספר טרסות וניתנו בה אישורי בנייה לפי תוכנית בנייה של בית מסוים. שאלותינו הן:
א. כיצד מודדים קרקע במדרון? האם מחשבים את שטח פני הטרסות? האם דינו של מדרון תלול כדין קרקע ישרה?
ב. אם ניתנו אישורים לבית מסוים ואנחנו מעוניינים לבנות בית שונה - האם עלינו להתחיל את כל תהליך אישורי הבנייה מחדש (אמרו לנו שהמועצה המקומית שם איטית מאוד במתן אישורים)? האם עדיף לנו להישאר באותה תוכנית ופשוט להגיש בקשות לשינויים מסוימים בתוכנית?
ג. האם בנייה על טרסות בקרקע סלעית יקרה באופן משמעותי מבנייה של בית על קרקע שטוחה?
תשובות
להלן התשובות לשאלות כסדרן:
א. חישוב שטח הקרקע שבמדרון נעשה לפי ההיטל האנכי של המישור המשופע על משטח אופקי, ולא לפי שטחו שח המדרון.
ב. אם השינויים שאותם הנכם מבקשים לבצע בתכנון הם מסוג שינוי פנימי, שלא משפיע על חזיתות [גם חזית צד וחזית אחורית בכלל זה] – אזי כדאי להתחיל בבנייה על סמך התוכנית המאושרת ואחר כך להגיש תוך כדי הבנייה ובמהירות האפשרית תוכניות מעודכנות כולל חישובים סטטיים מעודכנים. כאשר השינויים הם גם שינויים בחזיתות, כגון – מיקום פתחי חוץ [חלונות ודלתות] אך ללא שינויי קונטור [מיקום ומידות קירות חוץ] – עדיין אפשר להתחיל בבניית היסודות והרצפה הראשונה לפי התוכנית הראשונה, אך אין להמשיך מעבר לכך ללא היתר בנייה. כאשר מדובר בשינוי גדול יותר – הדרישה הסטטוטורית והתכנונית הינה להכין ולהגיש לאישור תוכניות חדשות, ובד בבד גם להכין תוכניות עבודה ומפרטי ביצוע שיתאימו לתכנון החדש על אף גורם הזמן.
ג. בניה בקרקע סלעית, בעיקרון, היא לא יקרה ונחשבת לבנייה זולה עקב פתרונות ביסוס נוחים יותר. לעומת זאת, בנייה במישור משופע עם טרסות – מייקרת את הבנייה. ככל שהשיפוע הוא עד 30% - למרות הטרסות – יש לראות בבנייה בשיפוע – בנייה שאינה יקרה יותר מבנייה במישור, וכאשר השיפועים גבוהים יותר – מתקיימים שני דברים:
1. הבנייה אכן יותר יקרה.
2. החללים הנוצרים עקב ההסתגלות לשיפועי הקרקע אמורים בתכנון טוב להיות מנוצלים, כך שיוצא ההפסד בשכר.
08 אוקטובר 2009
