| דירה שאינה מתאימה למגורים
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
הנושא נדון בב"ש (בקשות שונות) 978/84, שיכון עובדים בע"מ עד דבורה ושמעון מלובנציק ואחרים, בית המשפט העליון, פד"י ל"ח (4) 572: פסק דינו של כב' השופט מ' בייסקי מיום 10/12/1984.
חברת שיכון עובדים בע"מ פנתה לבית המשפט העליון בבקשה כי יצווה על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר בו נקבע כי הדיירים מלובצניק ואחרים יקבלו 95,000$ לדירה בצירוף מע"מ, בגין ביטול עסקה – החזרת הדירות לחברת שיכון עובדים, תוך קבלת תמורתן. במקביל לבקשה זו, הגישה שיכון עובדים בע"מ ערעור על החלטת פסק הדין המחוזי, שהיה עתיד להישמע במועד מאוחר יותר.
המדובר הוא בע"א 573/84 שיכון עובדים בע"מ נגד דבורה ושמעון מלובצניק ואחרים, בבית המשפט העליון, בפני כב' השופטים מ' שמגר – נשיא, מ' בן פורת, ד' לוין. להלן יכונו שני פסקי הדין של בית המשפט העליון – "בקשה" ו- "ערעור."
פסק הדין של הערעור נפסק ביום: 18/3/1987 – כשנתיים ומחצה אחרי ההחלטה בבקשה.
כב' השופט בייסקי דחה את הבקשה בהסתמכותו על תיאור מצב הדירות בתצהיר שצוטט והמדבר בעד עצמו:
"בבית הנדון ובכל דירותיו נוצרים, חדשים לבקרים, ליקויים חמורים – קירות נסדקים, צינורות מתפוצצים, בלטות שוקעות, התקרות מתרטבות ודולפות, פנלים נופלים ועוד. עד מתן פסק הדין ביום 11/9/1984 עסקו כל הדיירים באופן שוטף בתיקונים של כל הליקויים הנ"ל... הדירות כיום אינן ראויות למגורי בני אדם. בין השאר קיימות דליפות של מי גשם, שוודאי ילכו ויחריפו מאוד עד התגברותה של עונת הגשמים, אין כל אפשרות מעשית להמשיך להתגורר בדירות אפילו עוד מספר חודשים".
משנדון הנושא שוב בערעור בבית המשפט העליון, תאר הנשיא את השתלשלות העניינים במשך עשרות שנים בבניין, בו הופיעו סדקים שוב ושוב אחר כל תיקון שנעשה על ידי חברת שיכון ופיתוח ומטעמה, כולל ביצוע חיזוקים לבניין על פי ייעוץ שהתקבל על ידי פרופ' עמוס קומורניק המתמחה בנושאי קרקע וביסוס, אשר אף זה לא עזר ובעיית הסדקים הוחמרה.
סופו של דבר העיסקות של רכישות הדירות בוטלו, והדיירים קיבלו את מחירי הדירות בערכיהן כפי שפסק ביהמ"ש בצירוף הוצאות וכו' בשלימות.
להלן מסקנתו העיקרית של ביהמ"ש שבערעור:
"8. אין לגלות כל ממש בערעור זה. מבחינת הממצאים העובדתיים עלה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, כי אם לא ניתן היה להמשיך ולגור בבית במצבו, כפי שתואר בעדויותיהם של המומחים. לא ניתן לשלול את המסקנה בדבר קיומו של הסיכון שבמגורים בבית האמור ובדבר התמשכותם והתפשטותם של הפגמים המהותיים, שתוארו בעדויות לפני בית המשפט קמא, ובכך שדירות במצבן כמתואר בפסק – דינו של בית המשפט קמא לא היו בגדר התמורה שהובטחה בהסכם הרכישה בין המערערת לבין כל אחד מהמשיבים כאשר הוא רכש את דירתו מידי המשיבה.
המדובר, מבחינת העדויות, על דירות שאינן מתאימות למגורים, ובית המשפט רשאי היה להסיק מכך את המסקנה בדבר זכותם של המשיבים לפיצוי כדי לאפשר מעבר לדירה אחרת".
להלן שני פסקי דין נוספים המתעדים ביטול עסקת מכר דירה, הראשון – הנחיה לפסילת דירה כראויה למגורים בגין ליקויי רטיבות, והשני – ביטול הסכם מכירת דירה בשל אי-התאמה במידות לתוכניות.
ת"א 206/83, 352/83, עמוס ידין נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ת"א 206/83) ואח', ועליזה רז נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ת"א 352/83) ואח', בית-המשפט המחוזי בירושלים, שופט: צבי א' טל, נפסק ביום: 9.9.1986.
בתיק זה נדונו חילוקי דעות בין דיירים לבין חברת שיכון ופיתוח בע"מ בדבר ליקויי בנייה חמורים בדירות. השופט צבי א' טל תיאור בפסק דינו את ליקויי הרטיבות החמורים בדירות, ולהלן חלק מתיאורו:
"יצוין כי גם בביקור בית-המשפט בדירת רז ביום 23 במאי 85, ארבע שנים לאחר מסירתה, עדיין בצבצה הרטיבות מבעד לצביעה ולסיוד של אשתקד.
על מצבן הגרוע והרטוב של שתי הדירות (ועל-כן גם הקושי במכירתן לאחרים) העידו גם המתווכים שטיפלו במכירתן, העדים יובל בנימין והלן דומן מחברת אנגלו סכסון. "היו שלוליות מים על הרצפה ורטיבות בקירות".
"לאור האמור אין לי ספק שבמסירת דירות כאלה שאינן ראויות למגורים הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית".
בהמשך נקבע בפסק-הדין כי הפרה כזו דייה להצדיק ביטול הסכם, אולם בסופו של יום התובעים לא נקטו בתיק זה בדרך זו.
שו"פ הגישה ערעור לבית-המשפט העליון על פסק דין זה, ובשל כך ננזפה – ראה ע"א 669/86, שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נגד עמוס ידין ועליזה רז, פ"ד מ"ג (1) 353, בית המשפט העליון, שופטים: א' ברק, ש' לוין, א' גולדברג, נפסק ביום: 2.4.89, פדאור 88 (1) 109.
ת"א 19134/94, אלי ואיריס שוקרון נגד הטירה סי. טי. בניין והשקעות בע"מ, בבית-משפט השלום בחיפה, שופטת: ר' למלשטריך – לטר, נפסק ביום: 20.8.1998.
דיירים רכשו דירה מחברה קבלנית, וגילו במהלך הבניה (לפני גמר שלד הבניין) ליקויים מבניים בדירה: גובה הדירה בעליית הגג נמוך בהרבה מ- 2.5 מ'. אמנם על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, התוספת השנייה, גובה עליית הגג צריך לעמוד בדרישות מקלות ביחס לקומה רגילה שאינה עליית גג, אולם במפרט המכר נרשם באופן כללי כי גובה הדירה 2.50 מ'. (על-פי התקנות דלעיל, סעיף 2.03, הגובה של עליית הגג יהיה במקום הכי נמוך לפחות 1.8 מ' ובמקום הכי גבוה לפחות 2.5 מ' באיזור חדרי מגורים ושינה).
מתוכניות המכר אי-אפשר היה ללמוד כי גובה עליית הגג יהיה פחות מ- 2.50 מ'.
במציאות – גובה חדר שינה בעליית הגג במקום הכי נמוך היה 1.35 מ'.
בית-המשפט ראה בכך הפרה יסודית, הורה בפסק דינו על ביטול ההסכם, וזיכה את התובעים בהחזר מלא של כספם + שכר טרחה והחזר הוצאות.
ההפרה היסודית נקבעה על-ידי בית המשפט בגין ההפרש הרב שבין מידת הגובה של החדר בעליית הגג הרשומה במפרט 2.50 מ' לבין המידה במציאות 1.35 מ', ולא בין המידה המותרת על פי התקנות 1.80 מ' לבין המידה במציאות 1.35 מ'.
ת.א. 206/83
ת.א. 352/83
בבית-המשפט המחוזי בירושלים
לפני: כב' השופט צ' טל
התובע: עמוס ידין
נגד
הנתבעים: שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ת"א 206/83)
ונגד
פרץ ובן-גיאת בע"מ – צד ג' 1
וסלו הרשמן – צד ג' 2
וכן עליזה רז
נגד
שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ת"א 352/83)
ונגד
הצדדים השלישיים הנ"ל
פסק – דין
התובע עמוס ידין (להלן-ידין) קנה דירה מאת הנתבעת, חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן הנתבעת או שו"פ) על-פי הסכם מיום 31 בדצמבר 78 (מוצג ת/7).
הדירה ידועה במספר 204/12 ונמצאת בגילה במסגרת פרוייקט שתוכנן על-ידי סלו הרשמן (צד ג' 2) ונבנה על-ידי חברת פרץ ובן גיאת בע"מ (צד ג' 1). ידין הוא התובע ב- ת"א 206/83.
התובעת עליזה רז, (להלן- רז/9 אחותו של ידין, קנתה גם היא דירה מאת הנתבעת על-פי הסכם דומה מאותו תאריך (ת/8). הדירה ידועה במספר 214/4, ונמצאת בגילה במסגרת הפרוייקט הנ"ל. רז היא תובעת ב- ת"א 352/83.
הדיון בשתי התביעות אוחד.
בשתי התביעות נטען כי הדירות הנ"ל נמסרו באיחור שכהן בלתי-ראויות למגורים מחמת רטיבות שחדרה לתוך הדירות ושאר ליקויים, ושו"פ נתבעת לפצות את התובעים על נזקיהם השונים.
שו"פ מצדה שלחה הודעות צד ג' לחברה הקבלנית פרץ ובן-גיאת שבנתה את הדירות וכן לסלו הרשמן שתכנן אותן.
בהחלטה מיום 14 במאי בהמרצה 683/84 הוחלט כי הדיון נגד שו"פ ונגד הצדדים השלישיים יתנהל במאוחד.
ואולם לאחר סיום פרשת ראיות התובעים והנתבעת, הודיעו בא-כוח הצדדים השלישיים כי בכל הנוגע ליחסים שביניהם ובין הנתבעת אין צורך בהשמעת עדים. לפיכך הוחלט, על-פי הצעת באי-כוח כל הצדדים, כי יוגשו סיכומים בכתב בכל הנוגע לתביעות התובעים בלבד, ואילו שאלת אחריותם של הצדדים השלישיים, היינו, החברה הקבלנית והמתכנן, תישאר לפי שעה פתוחה.
עלי אפוא להחליט בשלב זה בתביעת התובעים נגד שו"פ בלבד.
לאור טענת שו"פ כי אפילו נניח שאכן נגרמו לתובעים נזקים והפסדים, כטענתם, הרי היא, שו"פ, פטורה מכל וכל –
אדון בתחילה בטענה זו; שאם תתקבל טענה זו לא יהא צורך לדון בנזקים והפסדים אם יהיו וכמה הם.
טענת שו"פ נסמכת על תניית פטור בהסכם הרכישה (סעיף 4 (ג) (1) בת/7 ובת/8) וכן על הצהרות פטור מטעם התובעים שנחתמו כאשר התובעים מכרו את דירותיהם. כאן המקום לציין כי מתחילה רכשו התובעים את דירותיהם לשם השקעה. רז מכרה את דירתה ב- 1 ביוני 82 (ת/15) היינו, כשנה לאחר קבלתה וכשנה לפני הגשת תביעתה. ואילו ידין מכר את דירתו בינואר 85, היינו קרוב לשנתיים לאחר הגשת תביעתו.
אתייחס תחילה לטענה בדבר הצהרות הפטור בעת שהתובעים מכרו את דירותיהם.
מאחר שהדירות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על-שם התובעים, היו התובעים זקוקים להסכמת שו"פ להעברת זכויותיהם לאחרים, וזאת על פי סעיף 15 בהסכמי הרכישה ת/7 – ת/8:
"15(א). אסור לרכוש... להעביר... את זכויותיו בנכס... בכל דרך וצורה שהיא, מבלי שיקבל תחילה את הסכמת החברה בכתב..."
["הנכס" הוא הדירה. וה"חברה" היא שו"פ].
סעיף 15(ב) בהסכמי הרכישה מתלה את הסכמת שו"פ להעברת הזכויות, בכך שהמעביר ימציא לשו"פ שורה של אישורים ומסמכים, ובהם גם:
"(9) הרוכש והנעבר יחתמו במשרדי החברה על בקשה להעברת הזכויות שנוצרו לפי הסכם זה ובכתב העברת זכויות זה יתחייב הנעבר, בין היתר, לקיים את כל ההתחייבויות שהתחייב בהן הרוכש כלפי החברה בהסכם זה."
[ה"רוכש" הוא מי שקיבל את הזכויות משו"פ ומבקש להעבירן ל"נעבר"].
כאשר רז מכרה את דירתה למשפחת טויטו חתם בשמה עורך-דין א' גוט (המייצג אותה גם בתביעה זו) על "בקשה לאישור העברת זכויות בנכס" (מוצג נ/13). בבקשה זו מצוי סעיף 5 (ה) שזה לשונו:
"ה. בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, אינכם ולא תהיו אחראים וחייבים בביצוע תיקון ו/או פגם כלשהו שהתגלה ו/או יתגלה בנכס מסיבה כלשהי ו/או בתשלום פיצויים או דמי נזק בגינם והינכם משוחררים מכל אחריות בקשר לטיב ואופן בניית הנכס."
סעיף 3 הנזכר בפסקה זו, הוא סעיף הצהרה כי שו"פ מילאה את כל התחייבויותיה על-פי ההסכם (פרט לעניין רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין).
גם ידין, במוכרו את דירתו שלו חתם על מסמך זהה (המ' 1731/85).
בכתב הגנתה המתוקן כנגד תביעתה של רז וכן בתיקון להגנתה נגד תביעת ידין (המ' 1731/85). מסתמכת שו"פ על הצהרת הויתור הנ"ל.
בא-כוח התובעים הגיש כתבי תשובה נגד טענת הויתור הנ"ל. בתשובתו בעניין רז טען בא-כוחה כי היא נאלצה לחתום על הצהרת הוויתור שאם לא כן לא יכלה לקבל את אישורה של שו"פ למכירת דירתה, ולכן "יש לראות בהצהרה כמו שניתנה מתוך כפייה ו/או כתנאי מגביל כמשמעותו בחוק ו/או תוך כדי ניצול מצוקתה של הנתבעת כצרכן".
כמו-כן טען עו"ד גוט בא-כוח של רז כי שו"פ "כחברה משכנת משמשת מעין לשכת רישום מקרקעין ועל-כן אין היא רשאית ו/או מוסמכת במסגרת תפקידה להכניס למסמכים אותם היא מספקת למעבירי הזכויות בדירה תניות ו/או הצהרות שיש בהם כדי להסיר את יחסיה כמוכרת דירות ו/או כקבלן לבין לקוחותיה הקונים".
גם בתשובתו בעניין ידין כותב עורך-דין גוט על תפקידה של שו"פ כחברה משכנת כתחליף ללשכת רישום המקרקעין, ועל כך שהבקשה להעברת זכויות שעליו סומכת שו"פ הוא חוזה אחיד שנוסח על-ידי הנתבעת ו"התנאים שבו הם תנאים מקפחים ומגבילים ולכן בטלים. עורך-דין גוט מוסיף כי "שימוש הנתבעת בבקשה אותה קיבלה כחברה משכנת, לצרכיה כחברה המוכרת דירות, כדי להתגבר על מחדליה בבניית הדירות, מהווה שימוש ציני ולרעה במסמך המצוי בידה בתוקף תפקיד ממלכתי וכדי לקדם אינטרסים עסקיים שלה. "וכן – "אם לנתבעת זכות כלשהי על-פי הבקשה הרי השימוש שנעשה בזכות זו נעשה שלא בתום-לב ובניגוד לדרך המקובלת..."
3. מקובלות עלי טענות בא-כוח התובעים. בית-משפט זה כבר החליט בשעתו (ב-ת"א (י-ם) 674/83, אשכר נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקים תשמ"ו (ב) 3) כי ה"בקשה לאישור העברת זכויות בנכס" דוגמת מוצג נ/13 מהווה חוזה אחיד במובן חוק החוזים האחידים, תשכ"ד – 1964 (החל גם על מקרה דנן), וכי פיסקה ה' בסעיף 5 שבאותה בקשה מהווה תנאי מגביל במובן סעיף 15 לחוק זה, המקפח את הלקוחות של שו"פ ומעניק יתרון בלתי הוגן לשו"פ. בית-המשפט ראה את סעיף 5(ה) הנ"ל כתנאי בטל. נכון הדבר, כטענת בא-כוח צד' ג' 1, שההחלטה בעניין אשכר אינה מהווה תקדים ורק ביטולו של תנאי על-ידי המועצה על-פי סעיף 11 לחוק מהווה ביטול כלפי כולי עלמא. אבל יש לזכור שלאחר שבית-משפט זה מצא שהתנאי הנ"ל בטל על-פי סעיף 14 לחוק, שוב לא תזדקק המועצה לבקשת אישור התנאי (סעיף 4 סיפא לחוק).
יש לזכור כי גם תנאי מגביל שהמועצה סירבה לאשרו – בטל (סעיף 11 לחוק). כאן אמנם לא היה סירוב, אך משנמנע מן המועצה להיזקק לאישורו של התנאי, ממילא התוצאה למעשה היא – שהתנאי אינו יכול להיות מאושר, והוא פתוח לתקיפה מחודשת בכל עת.
טוען עורך-דין ר' ארטמן, בא-כוח שו"פ כי לא הונחה תשתית עובדתית לקביעה שלפנינו חוזה אחיד וכשהתנאי הוא מגביל.
נכון הדבר שלא הובאו ראיות מפורטות לעניין זה, ואולם יש די בראיות שהובאו וכן בידיעה של בית-המשפט, כי שו"פ הינה "מספקת מצרך" – היינו מוכרת דירות וכן כי הטופס נ/13 הוא טופס שתנאיו נקבעו כולם מראש על ידי שו"פ כדי שישמש ל"חוזים רבים בינה לבין אנשים בלתי-מסוימים במספרם או בזהותם" (היינו בין שו"פ ובין לקוחותיה, בכל מקרה שברצון הלקוחות להעביר את זכויותיהם הבלתי-רשומות לאחרים). הוא הטופס, בדמותו כצלמו, שהוחתם עליו אשכר. שו"פ מנצלת את העובדה שלקוחותיה אינם יכולים למכור דירותיהם בלי הסכמתה, והיא מתנה את הסכמתה בכך שהלקוחות יצהירו (בסעיף 3 בטופס) ששו"פ מילאה כלפיהם את כל התחייבויותיה – גם אם אין הדבר כן, והלקוחות והרוכשים מהם נאלצים למחול לשו"פ על כל תיקון ועל כל תשלום פיצויים או דמי נזק ולשחרר את שו"פ "מכל אחריות בקשר לטיב ואופן בניית הנכס" (סעיף 5(ה) בטופס). אין לך תנאי מקפח גרוע מזה. גם אין זה שימוש בזכות הפיקוח על העברת הזכויות בתום-לב ובדרך המקובלת. שום מוכר הגון לא ינהג כך.
יצוין כי שו"פ עצמה הרגישה כי ההצהרה בסעיף 3 בטופס – דבר ריק הוא. שאם לא כן, מה ראתה להוסיף עליו את סעיף 5 (ה) הפוטר אותה מכל אחריות? אם כבר מילאה את כל התחייבויותיה – אחריות מנין?!
שלא להאריך במקום שאפשר לקצר, לא אחזור, על יתר הנימוקים שבהחלטה בעניין אשכר ודיינו שאני מאמץ אותם ונותנם עניין גם לכאן.
אני מוצא את סעיף 3 וסעיף 5(ה) בטופס נ/13 בטלים, הן באשר לידין והן באשר לרז. (יצוין כי בהיסח הדעת לא נשלחה הודעה על טענת החוזה האחיד ליועץ המשפטי לממשלה על-פי סעיף 14 (א) לחוק החוזים האחידים, תשכ"ד – 1964 ואולם בטענה זו גופה ובסעיף זה גופו נשלחה הודעה כזו בתיק אשכר, והיועץ המשפטי לממשלה החליט שלא להתערב בעניין).
4. ומכאן לתניית הפטור בסעיף 4 (ג)(1) שבהסכמי הרכישה. על פי סעיף זה,
"פרט להתחייבויותיה ואחריותה של החברה לפי הוראות סעיף זה, אין על החברה על פי הסכם זה כל חובת תיקון, שיפוי או פיצוי בגין כל נזק, פגם או קלקול בנכס או אי-התאמה בינו לבין נספח א'. כן אין על החברה כל אחריות לנזק שייגרם לרוכש ו/או לנכס ו/או לתכולה שבנכס כתוצאה מקיום הפגם או הקלקול או אי-ההתאמה".
גם סעיף זה יש להרהר אחריו. בניה המאפשרת חדירת מים בעד הקירות החיצוניים היא בניגוד לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 – סעיף 5.32 בתוספת השנייה. על פי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, "כל דבר שבו היתה הדירה שונה מן האמור... בתקנת בניה... יהיה על אף האמור בחוזה המכר בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר, תשכ"ח 0 1968. "ואולם טענה זו לא נטענה. אני מסכים גם שלא הובאה תשתית מספקת ולא נטען כל הצורך בשאלת אי-תוקפה של תניית הפטור הזו. על פני הדברים אין כאן התנצלות כללית של שו"פ מחובותיה. אדרבא, בפסקה שלפני כן, פסקה (ב) לסעיף 4, מתחייבת שו"פ לתקן על חשבונה פגמים, קלקולים ואי-התאמות שיתגלו בתקופת האחריות שמקורם בעבודה גרועה או בחומרי בניין גרועים. שו"פ מתחייבת כמו כן לתקן ליקויים שיתגלו בעת מסירת הדירה לרוכש (סעיף 3 (ד')).
אין אפוא לומר שתניית הפטור פסולה על פניה. (בת"א (י-ם) 641/82 לא קיבל כב' השופט ו' זילר טענה כי תניית פטור דומה פסולה מפני תקנת הציבור). ואולם גם אם אין תניית הפטור פסולה על פניה, יש לבחון בכל מקרה ומקרה את היקף תחולתה.
כבר נזדמן לי לדון בתניית פטור דומה במשפט אחר שגם בו הייתה שו"פ הנתבעת (ת"א 441/83). נדונה שם, בין היתר, השאלה אם מי שמפר את הסכם הפרה יסודית יכול להסתמך על תניית פטור שבהסכם, גם אם הצד התמים לא בחר לבטל את ההסכם.
ארשה לעצמי להביא מפסק הדין ההוא:
"והנה במשפט 683 נקבע כי המפר הסכם, הפרה יסודית אינו יכול להסתמך על תניית פטור שבהסכם, למרות שהצד התם בוחר לקיים את ההסכם ולא לבטלו..."
אמנם, מאוחר יותר ביטל בית הלורדים כל זה, בפסק-הדין
ביטל – אך השאיר את העניין לפרשנותו של בית-המשפט בכל מקרה ומקרה. לאמור, יש לבדוק בכל מקרה ומקרה לפי לשון תנית הפטור ולפי כוונת הצדדים, האם תעמוד לנתבע טענת פטור כאשר הוא אשם בהפרה יסודית והצד השני בוחר לקיים את החוזה. (וראה גם ג' שלו, תניות פטור בחוזים, בהוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, הפקולטה למשפטים האוניברסיטה העברית ירושלים, חסרה שנת דפוס – בעמ' 113-116).
אם נבחן את תניית הפטור... על פי גישה זו, נמצא מצד אחד שאין ספק כי ליקויים סתם, ייתפסו בגדר תניית הפטור. מן הקצה האחר, נניח שכתוצאה מחומרים גרועים ועבודה גרועה מתמוטט חלק מדירה וגורם נזקים בגוף – קשה להעלות על הדעת שתניית הפטור תפורש כמשתרעת גם על מקרה כזה. והנה לפנינו לא התמוטטה הדירה, אבל "קירות נזלו גם תקרות נטפו" באופן שהדירה לא היתה ראויה למגורים, אך התובעים, בלית ברירה, קיימו את הדירה בידם ולא ביטלו את החוזה. נראה לי שהמקרה די קרוב לדוגמה שבקצה האחר ושיש לפרש את תניית הפטור כבלתי-מכוונת למצב שכזה."
5. ומן הכלל אל המקרים שלפנינו.
אין לי ספק ששתי הדירות כאשר נמסרו לתובעים היו בלתי-ראויות כלל למגורים. אין המדובר בליקויים קלים שצריך לחיות ולגור עמם עד שיתוקנו במסגרת שנות האחריות.
המדובר בליקוי יסודי חמור ביותר שעושה את הדירות לבלתי-ראויות למטרתן.
אחיהם של התובעים, אילן ידין, קיבל את הדירות מידי מי שמסרן מטעם הנתבעת, והוא מעיד כי הן היו "במצב גרוע ביותר" (10). עד כדי כך שמיד הוזמן על ידו המהנדס ראובן כץ, מחברת "בם – ביקורת מבנים" והוא ראה את הדירות סמוך לאחר מסירתן. הדירות נמסרו ב-26 במאי 81 והמהנדס כץ ראה אותן שמונה ימים לאחר מכן, ב- 4 ביוני 81. הדו"חות של כץ מתארים את הדירות כך:
לגבי דירת ידין:
"היקף קירות חדר דיור ספוגים רטיבות עד 30 ס"מ מעל פנלים גורם לקילופי סיד. הריצוף מכוסה שכבת מלח וכן קיימים כתמי רטיבות... החדירה נובעת למעשה ממישור הקירות וההוכחה לכך היא הרטיבות בשני חדרי הילדים מעל לפנלים בקירות חוץ.
גם לאחר תיקונים מומלצים: 'הרטיבות תמשיך להתקיים בקיר ותשפיע על הטמפרטורה בדירה.'
כתם רטיבות והתקלפויות בקוטר 50 ס"מ בתקרת מרפסת ח.מגורים... חדירות והתקלפויות בפינות חלונות כנף... כתם עובש בתקרת המטבח... שלושה כתמי רטיבות... והתקלפויות בתקרת ב"ש..."
קשה עוד יותר תיאור הרטיבות בדירת רז:
"כללי. הדירה אינה ראויה למגורים עקב בעיות רטיבות חמורות... רטיבות. רטיבות כלואה תחת הריצוף בכל הדירה. תפרחת מלח, כתמים, גוון מרצפות משתנה, רטיבות עד 90 ס"מ מעל פנלים קירות חוץ.
... כתמי רטיבות והתקלפויות בגובה 2.00 מטר בקיר חדר ילדים 2."
(כל אלה מלבד פגמים אחרים בטיח, סיוד, צביעה ונגרות).
המהנדס כץ נחקר ארוכות על חוות דעתו. התרשמתי שלפני בעל מקצוע בעל ניסיון וידע רב. הוא הסביר כי הרטיבות חדרה דרך הקירות החיצוניים, ולאחר מכן נספגה גם בקירות הפנימיים בספיגה נימית (קפילרית) מתוך שכבת החול הרטוב שמתחת לריצוף. ארבע שנים לאחר ביקורו בדירת רז זכר כי גם בביקור בית-המשפט בדירת רז ביום 23 במאי 85, ארבע שנים לאחר מסירתה, עדיין בצבצה הרטיבות מבעד לצביעה ולסיוד של אשתקד.
על מצבן הגרוע והרטוב של שתי הדירות (ועל-כן גם הקושי במכירתן לאחרים) העידו גם המתווכים שטיפלו במכירתן, העדים יובל בנימין והלן דומן מחברת אנגלו סכסון. "היו שלוליות מים על הרצפה ורטיבות בקירות" (29).
לאור האמור אין לי ספק שבמסירת דירות כאלה שאינן ראויות למגורים הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית.
סעיף 6 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, מגדיר הפרה יסודית, כך:
"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה..."
אין לי ספק שאם היו אומרים לאדם, הרינו מוכרים לך, במחיר מלא, דירה שהמים חודרים אליה בעד הקירות החיצוניים ונספגים בפנימיים ויוצרים תפרחות מלח, עובש, קילופי סיד ושלוליות מים על הרצפה – שום אדם בר-דעת לא היה מתקשר בחוזה לקניית דירה כזו במחירה המלא. יודגש, אין המדובר בליקויים שכמותם מתגלים בכל דירה חדשה, לרבות כתמי רטיבות פה ושם, שאינם מונעים הנאה סבירה מן הדירה ושיש לתקנם במסגרת "שנות האחריות", ושתיקוניהם אינם מצריכים עבודות בניה המחייבות גם פינוי הדיירים. בליקויים כאלה, סביר שתחול תניית הפטור הפוטרת את הקונה מאחריות פרט לביצוע התיקונים. כאן המדובר בהפרה יסודית, ואין לפרש את תניית הפטור כחלה גם על מצב שכזה.
6. ועם כל זאת, הפרש יש במסקנותי בין דירת ידין ובין דירת רז. שכן בדירת ידין בוצעו תיקונים שהועילו וריפאו את פגם הרטיבות. ואילו בדירת רז בוצעו מעין תיקונים שלא הועילו כלום. אילן ידין מעיד כי לאחר תיקונים חוזרים ונשנים שוב לא חזרה תופעת הרטיבות בדירת אחיו, עמוס. עודה היא כמו-כן שדירת עמוס ידין הושכרה – אין אנו יודעים מתי הושכרה, כמה זמן היתה מושכרת ומה היו דמי השכירות – ולבסוף נמכרה בינואר 85 תמורת סכום השווה ל- 52,500 דולר. (ראה הסכם המכר בתיק המ' 1731/85). בהסכם גם צוין לידיעת הקונים "כי בעבר היתה רטיבות אשר תוקנה ומזה כשנתיים שאין כל רטיבות בדירה לפי הצהרת המוכר". (ההדגש אינו במקור).
ידין היה רשאי לבטל את הסכם הרכישה מחמת הפרה יסודית, אבל משבחר שלא לעשות כן, וההפרה תוקנה בהתאם לתנאי ההסכם, נתרפאה ההפרה היסודית וחוזרת תניית הפטור שבסעיף 4 (ג)(1) למקומה.
בתביעתו תובע ידין הן בעבור עלות התיקונים בדירתו על-פי אומדנו של המהנדס כץ או לחלופין ביצוע התיקונים עצמם והן פיצוי על ידירת ערך הדירה.
ואולם, לאחר תיקונים חוזרים ונשנים תוקנה הדירה מבחינת הרטיבות. באשר לשאר הליקויים (טיח, סדקים, נגרות ואינסטלציה) אלה כלולים בתיקונים השנתיים הסטנדרטיים, ולא הוכח כי אלה לא נעשו.
ואשר לפיצוי בעבור ירידת ערך הדירה – (ברור שהכוונה ליום הגשת התביעה. מכירת הדירה בינואר 85 היתה כשנתיים לאחר הגשת כתב התביעה המקורי) – לא הובאו כל ראיות שדירה זו ירדה בערכה. התובע טוען שעקב מצב דירתו נמנע ממנו למוכרה סמוך לקבלתה, כפי שהתכוון, ובין כה וכה ירד שער הדירות בשוק, וגם על כך מן הראוי שהנתבעת תפצה אותו.
אבל מלבד מה שלא הובאו ראיות של ממש לעניין ירידת ערך הדירות בכלל (המכתב ת/18 קשה לראותו כראיה ממשית. מה גם שכבודו לא העיד ולא נחקר), הרי ידין בחר להשכיר את דירתו ולא מיהר למוכרה גם לאחר שנתייבשה, ואינני סבור שהנתבעת אחראית לתהפוכות המחירים בשוק בתקופות שונות. הנזק – אם בכלל – נראה לי רחוק וספקולטיבי מדי. (שמא היה התובע מקטין את נזקו אילו מכר מיד בהתייבש הדירה, ושמא היה מקטין את נזקו דווקא על-ידי המשך השכרת הדירה והמתנה לעליית המחירים?).
אני דוחה אפוא את תביעת ידין לפיצוי על עלות התיקונים או על ירידת ערך הדירה.
7. גם את תביעתו של ידין לפיצוי בסך 350 דולר לחודש כדמי שכירות ראויים מיום מסירת הדירה בסוף מאי 81 ועד הגשת התביעה עלי לדחות.
אמנם נכון הדבר שמספר חודשים מיום מסירתה היתה הדירה בלתי-ראויה למגורים בגלל רטיבותה. ב-15באוקטובר 81 עוד כותב עורך דין בועז רווה בשם התובעים שאי אפשר למכור את דירותיהם בגלל מצבן והוא מתרה בשו"פ לאי-ביצוע תיקונים בדירה (ת/13). ואולם בוצעו תיקונים בדירת ידין לאחר מכן. רק עם גשמי ראשית שנת 82 התברר שחל שיפור בדירה, והיא יבשה. נמצא שלפחות כ-8 חודשים נמנעה מן התובע ההנאה מן הדירה. ברצון היתי פוסק לו פיצוי על כך. דא עקא, שלא הובאה לא ראיה ולא אבק – ראיה מהם דמי השכירות הראויים. עמד על דוכן העדים אילן ידין, שטיפל בדירה, והעיד כי היתה מושכרת, ולא פירש בכמה היתה מושכרת. עמדו על דוכן העדים שני מתווכים שטיפלו במכירת הדירה, ולא נשאלו כלל על ערך דמי שכירותה.
במקום להוכיח את גובה דמי השכירות הראויים, שולח אותי בא-כוח התובע בסיכומיו אל מדור הפרסומים של עיתוני יום ו' כאל מקור מוסמך לשאוב ממנו "ידיעה שיפוטית"! ידיעה שיפוטית היא דבר שהוא מפורסם לכל או שהוא נחלת הכלל וניתן לשאוב אותו מן המקורות המקובלים על הכל, כגון עובדות היסטוריות וכיוצא בזה (הרנון, דיני ראיות חלק שני עמ' 43 ואילך). אמנם יתכן שיש לשופט ידיעה פרטית בדבר גובה דמי השכירות, אך זוהי ידיעה שאסור לשופט להשתמש בה והדברים עתיקים. די לבית המשפט שהוא מוכרח להיכנס לפרצות דחוקות של ניחושים ואומדנים במקום שאין מנוס מזה, או מקום שאין לדרוש מבעל דין שיוכיח כל פרוטה ופרוטה (כגון, הוצאות נסיעה לטיפולים וכיוצא בזה). אינני מוכן לנחש ולאמוד במקום שצריך ואפשר היה על נקלה להוכיח.
בפרשת התביעה טוען בא כוח התובע לדמי שכירות ראויים של 350 דולר לחודש. בסיכומיו מדובר על 300 דולר. זה וזה לא הוכחו. שלא מרצון, ובהרגשה שאני מקפח את התובע, אני נמנע מלפסוק לו סכום כלשהו על אובדן דמי השכירות במשך 8 חודשים, וזאת מחמת שלא הוכח גובה דמי השכירות הראויים.
8. התובע מבקש פיצוי גם על האיחור במסירת הדירה. על פי ההסכם ת/7 הייתה דירתו צריכה להימסר באוגוסט 80 בפועל נמסרה בסוף מאי 81 (בא-כוח הנתבעת מסתמך על אמירה של אילן ידין שהמפתחות נמסרו לו באפריל 81, אבל זו לא היתה מסירת הדירה. הפרוטוקול של המסירה הוא מיום 26 במאי 81). האיחור הוא אפוא בן 9 חודשים. בסיכומיו תובע בא-כוח התובע פיצוי בעבור איחור זה, לפי 300 דולר לחודש. אמנם בהסכם ת/7 נקבע פיצוי מוסכם של 1,230 לירות בעבור כל איחור, אבל בא-כוח התובע מעדיף שלא לקבל את הפיצוי המוסכם אלא את הערך הממשי של נזקו. אמת נכון הדבר, שלפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, סעיף 15 (ב) זכאי הנפגע שלא לתבוע את סכום הפיצוי המוסכם (המגיע לו גם בלא הוכחת נזק) ולתבוע את הנזק הממשי. במה דברים אמורים – כאשר גם תבע וגם הוכיח את הנזק הממשי. אבל כאן הוכיח התובע את עצם מניעת הנאה מן הדירה מחמת האיחור במסירה, אבל את גובה הנזק לא תבע ולא הוכיח כלל.
יתיר על כן, בכתב תביעתו בסעיף 12(ב) דרש התובע רק את הפיצוי המוסכם, וגם זאת רק בעבור שלושה חודשים בלבד (שכן סעיף 2(ב) בהסכם ת/7 מקנה ארכה של שישה חודשים לנתבעת בנסיבות מסויימות). מאחר שכתב התביעה לא תוקן בנקודה זו ובפרשת הראיות לא נוצר "שינוי חזית" (שכן העדים לא נשאלו כלל על גובה דמי השכירות הראויים) צודק בא-כוח הנתבעת שאין התובע יכול לתבוע בסיכומיו מה שלא תבע בכתב תביעתו (המתוקן!). התוצאה היא שאיני יכול לפסוק לתובע – ושוב מתוך הרגשה שהוא מקופח בזה – אלא את הפיצוי המוסכם לשלושה חודשי איחור – פיצוי מגוחך שאינו אלא לעג לרש. חישבתי ומצאתי שסכום הפיצוי המוסכם לשלושה חודשים (3,690 לירות) לפי ערכו המשוערך ליום כתיבת פסק-דין זה מגיע ל- 65 (שישים וחמישה) ש"ח, והוא הסכום שזכאי לו התובע.
9. התובע דורש בכתב תביעתו בעבור אובדן ימי עבודה והוצאות נסיעה נזק שלא הוכח כלל ועיקר.
ואולם בסיכומיו מבקש בא-כוח התובע בעבורו גם פיצוי על טרדה ועגמת-הנפש, לפי שיקול דעת בית המשפט. אמנם בכתב תביעתו (להבדיל מתביעתה של רז) לא נדרש פיצוי כזה. אבל אני מוכן לראות "שינוי חזית" בנקודה זו שכן אילן ידין, שטיפל בדירה בשם התובע, נחקר על טרדותיו וריצותיו אחר הנתבעת כדי שתבצע תיקונים בדירות. ואמנם שוכנעתי כי לאילן כשלוחם של התובעים נגרמה טרדה רבה ועגמת-הנפש בגין הליקויים בדירה.
"פניתי כמעט כל שבועיים בבקשת תיקון. לא תיקנו. בסוף פניתי לעורך-דין... בעצמי כתבתי מכתב לשו"פ בצירוף מפתח – כמעט שנה מאוחר יותר... מפברואר 81... הודעתי לשו"פ שאני רוצה למכור. פניתי למומחה מר ראובן כץ. פניתי למתווכים" (11).
אבל הייתי אתם בקשר טלפוני כל שבוע [עם שו"פ]...
...לפי בקשת שו"פ העברתי לו את המפתחות" [לצורך תיקונים]...
הייתי בקשר עם המפקחים בשטח והם אמרו לי רק תשלח את המפתח ואנחנו נתקן" (13).
הוגשו גם העתקי מכתבים של עורך דין בועז רווה בשם התובעים (ת/11-13). אין בכך כלום שהטרדה בפועל הוטלה על אילן ידין ולא על התובע עצמו (כטענת בא-כוח צד ג' 1). שלוחו של אדם כמותו, ואין לי כל ספק שכל הפרשה של קבלת דירה לקויה, רדיפה אחר שו"פ והנציגים בשטח כדי שיתקנו, מכתבי אתראה של עורך דין על אפס מעשה, העדר אפשרות להינות מן הדירה, כל אלה במשך חודשים רבים היוו נזק שאינו נזק ממון, שניתן לפצות עליו לפי סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות). אני אומד נזק זה בסכום של 2,000 ש"ח, בסכום זה אני מחייב את הנתבעת לפצות את התובע."
סכום זה, בצירוף אותם 65 ש"ח הנ"ל הוא כל מה שנפסק לזכות התובע עמוס ידין. שאר תביעותיו נדחו.
10. שונה מצבה של התובעת עליזה רז. תניית הפטור שבסעיף 4 (ג)(1) הנ"ל בהסכם הרכישה, אינה חלה לגביה, שכן שו"פ הפרה גם את התחייבותה המצומצמת לתקן את הליקויים כראוי. ממילא נשארה הדירה במצב הבלתי-ראוי למגורים ושו"פ נותרה כשלחובתה הפרה יסודית של ההסכם.
כבר נאמר לעיל כי הרטיבות בדירתה היתה חמורה ביותר (רטיבות כלואה, תפרחות מלח, רטיבות עד 90 ס"מ מעל לפנלים וכו'...). אחר פניות חוזרות ונשנות מצד אילן נעשו פעולות תיקון בדירתה אלא שלא הועילו הרבה. "לא עשו תיקונים של הרצפה שהיתה מלאה טחב. הרצפה היתה מלאה ירק אחרי שמים עמדו בדירה כמה חודשים... בדירה של רז עליזה חזרה התופעה ואז עשו תיקון נוסף" (עדות אילן (11)). אבל גם התיקון הנוסף לא הועיל (עמ' 14 ש' 18-20). ועדות המתווך יובל בניימין שהעיד כי אחר הגשמים הראשונים בשנת 82 התמלאה הדירה שוב מים. "היו שלוליות מים על הרצפה ורטיבות בקירות" (29).
רז נאלצה למכור את הדירה במצב הטחוב. לא על נקלה עלה בידה למצוא קונה שיסכים לקבל דירה לקויה. לבסוף מכרה את הדירה בהסכם מ-1 ביוני 82 למשפחת טויטו (ת/15). בסעיף 4 בהסכם נאמר שהקונים ראו את הפגמים, "לרבות חדירת רטיבות, רצפה וקירות ספוגים מים וכו'. כן מצהירים הקונים כי קיבלו מהמוכרת דו"ח הנדסי של חברת בם. על הפגמים בדירה קיבלו הקונים גם דו"ח הנדסי שניתן על-ידי מהנדס שבדק את הדירה מטעמם. הקונים מצהירים כי הם רוכשים את הדירה על כל פגמיה... "בנסיבות אלה ברור שרז קיבלה מחיר של דירה פגומה.
הקונים, משפחת טויטו קיבלו את הדו"ח של ראובן כץ ("בם") על המצב החמור של הרטיבות בדירה וגם מהנדס מטעמם בדק את הדירה. אדם הקונה דירה פגומה כזו ופוטר את המוכר מאחריות מנכה מן המחיר לפחות את עלות התיקונים הדרושים. ואכן, העיד אילן ידין, שטיפל במכירת הדירה, כי מחירי השוק של דירות כאלה בנות 4 חדרים נפלו מ- 70 לכ- 60 אלף דולר, וביוני 82 עמד המחיר על יותר מ- 60 אלף דולר. המחיר שקיבלה רז הוא53,500 דולר.
ההפסד שלה הוא אפוא 6,500 דולר. מן הראוי לציין שאומדן עלות התיקונים בדירה זו, על פי חוות דעתו של ראובן כץ, ליום 4 ביוני 81, שווה סכום זה גם הוא ל- 6,50 דולר. אומדן זה ניתן שנה לפני שרז מכרה את דירתה. והוא תואם בדיוק את סכום ההפסד שלה מחמת הרטיבות בדירה.
בתביעתה תובעת רז הן את סכום עלות התיקונים והן את ההפסד במכירת הדירה. נראה לי שאין כל הצדקה לכך, שכן אלה שני צדדים של מטבע אחד. התיקונים היו מעמידים את הדירה במצב תקין והיתה נמכרת במחיר השוק. ההפסד במכירה נגרם מפני שהתיקונים לא בוצעו כראוי. רז זכאית אפוא או לפיצוי בסכום עלות התיקונים או להפסד במכירת הדירה, ומבחינת הסכום היינו הך.
11. הנתבעת טוענת כי אין לקבל ראיה על שווי הדירה זולת מפי שמאי מקרקעין, בהתאם לסעיף 9 לחוק שמאי מקרקעין, תשכ"ב – 1962.
ואכן, אילו נזקקו לשומת ערכו של נכס ספציפי (כגון לצורך חלוקה, פיצויי הפקעה וכדומה), כי אז היה חל סעיף 9 הנ"ל, האומר "לא יקבל בית משפט שומת מקרקעין אלא משמאי מקרקעין". אולם, לצורך קביעת ההפסד של רז אנו זקוקים לדעת לא את מחירה הספציפי של הדירה אלא את רמת מחירי השוק של דירות בגודל דומה באזור. עדות על רמת המחירים בזמן פלוני אינו שומת מקרקעין. כל העוסק בתחום זה יכול להעיד על ניסיונו. אילן ידין העיד על ניסיונו. "עוסק בייעוץ והשקעות וכן מהנדס במקצוע". שימשתי יועץ למשרד השיכון בענייני בניה. יועץ לאחי ואחותי בענייני השקעות." (10). העד קנה ומכר דירות לאחרים וגם קנה דירה לעצמו, כהשקעה. גם המתווך שבפועל ניסה למכור את הדירה, יובל בנימין, העיד כי מחיר של שישים אלף דולר לדירה כזו במצב תקין באותו איזור – היה מחיר סביר באותו זמן. וכן העיד כי הוא עצמו מכר דירות באותה סביבה במחירים של כ- 60 אלף דולר. נכון שעד זה אומר "מבקשים מחיר גבוה יותר בתחילה כדי להתגמש אח"כ אבל הדירה היתה רשומה במשרד התיווך במחיר פתיחה של 62 אלף דולר. (עדות המתווכת דומן (27)). אלפיים דולר אלה היתירים על 60 אלף הם כנראה היוו את מרווח ה"התגמשות". כאמור, אני מקבל כי מחיר השוק של דירה כזו באותו זמן היה כ- 60 אלף דולר. יצוין גם שלא הובאה כל ראיה לסתור עדות זו.
12. עורך-דין גוט, בא-כוח של רז, טוען, עוד כי הדירה נרכשה כהשקעה והיתה אמורה להימכר מיד לאחר קבלתה. אילו נמסרה במועד ונמכרה מיד, אפשר היה לקבל בעדה 70 אלף דולר. מחמת הפגמים בדירה לא עלה בידי רז למכור הדירה אלא ביוני 82, ואז כבר היו מחירי הדירות ירודים ב- 10 דולר לעומת מחיריהן בראשית 81. נראה לי לדחות חלק זה של התביעה. תנודות המחירים בשוק אינם באחריות הנתבעת. גם אין לדעת אם אכן היתה רז מוכרת דירתה מיד, או שמא משכירה אותה כדרך שעשה אחיה עמוס ידין (רז גם תובעת בעבור אבדן דמי שכירות). ואפילו היתה מציעה הדירה למכירה מיד, מי לידנו יתקע שהיה נמצא הקונה במחיר שנדרש. ולבסוף – כל ההנחה שבתחילת 81 היה מחיר הדירה כ-70 אלף דולר, נסמכת רק על אמירתו הסתמית והאגבית של אילן ידין. לא הובאה כל ראיה נוספת לכך. (מכתבו הסתמי של ו' מ' לובל (ת/18) על ירידת ערך כללית "בין השנים 1981-1984 בכ- 15% ל- 20% - אינו ראיה. אין לדעת מנתונים אלה מה היה מחיר הדירה בראשית 81. האיש גם לא העיד ולא נחקר על מכתבו).
13. כמו-כן אני דוחה את תביעתה של רז להחזר דמי התיווך. טענתה היא שבגלל מצבה הפגום של הדירה לא יכלה למכור אותה באמצעות מתווכים, ולכן מגיע לה החזר דמי התיווך. מלבד מה שאין לנו ראיה מה הסכום ששילמה רז כדמי תיווך (פרט לאמירת הלן דומן שהדירה נמכרה בסכום של 53,500 דולר ושדמי התיווך היו ב"בהתאם לכך" (27)) – הרי מעשים בכל יום שדירות תקינות לחלוטין נמכרות על ידי מתווכים, ולא דוקא מחמת פגמים שיש בהן. לא מצאתי קשר הכרחי בין ההוצאה על תיווך ובין הפגמים שבדירה.
14. באשר לתביעתה של רז לפיצוי עבור האיחור במסירת הדירה וכן על אובדן דמי השכירות הראויים – כל האמור לעיל בעניין זה בקשר לידין יפה גם לעניין רז. כמותו כן רז לא תבעה אלא הפיצוי המוסכם עבור איחור של שלושה חודשים וכמותו גם היא לא הוכיחה גובה דמי השכירות הראויים. לצערי עלי אפוא לזכות אותה באותם 65 ש"ח מעליבים עבור 3 חודשי איחור, ולדחות את תביעתה לדמי שכירות ראויים. (אגב, בתביעתה נוקבת רז בסכום של 250 דולר לחודש בלבד כדמי שכירות ראויים, לעומת 350 דולר בתביעת ידין ולעומת 300 דולר בסיכומים).
15. גם כאן לא הוכחו אובדן ימי עבודה והוצאות נסיעה. אלא שכאן נתבע במפורש פיצוי על עגמת-הנפש. האמור לעיל לעניין ידין יפה, מקל וחומר, לעניין רז. (אמנם אדם אחד, אילן, הוא שנטרד, אבל אין לחלק את טרדותיו בין שני התובעים. כל אחד מהם נטרד טירדה "שילוחית" מלאה על דירתו שלו). אני פוסק לעליזה רז סך 2,000 ש"ח בסעיף זה של נזק שאינו ממון.
התוצאה היא שרז זכאית לסכום בשקלים השווה ל- 6,500 דולר, שהם 9,750 ש"ח וכן לסכומים 2,000 ש"ח ו- 65 ש"ח ובסך הכל 11,815 ש"ח.
16. ולעניין שכר טרחת עורך-דין.
כבר הבעתי את דעתי באוזני הפרקליטים הנכבדים של שו"פ לתביעות מסוג זה (בפניו בלבד הובאו יותר מעשרים תביעות מסוג זה נגד שו"פ). הייתי מצפה מכל מוכר הגון שמכר חפף פגום, כי יחליף או יתקן מייד את הפגם, ויתנצל ויפצה את הקונה על הטרדה ועגמת הנפש שנגרמו לו; ואת חשבונותיו יסדיר המוכר אחר-כך עם היצרן של החפץ הפגום. המוכר לא יגרור את הקונה לבית-המשפט, גם אם לא היה כל אשם במוכר. לא כן נוהגת שו"פ, שהיא חברה ממשלתית – ציבורית. היא ממצה את כל זכויותיה במשפט, למרות שברור שהקונה ודאי אינו אשם שמכרו לו דירה פגומה. סבורני שזהו שיקול שיש להביאו בחשבון בפסיקת שכר-הטרחה. מאידך, בתביעתו של עמוס ידין, נדחתה רוב תביעתו והוא זכה, בדוחק רב בחלק קטן ממנה.
אני מחייב את הנתבעת לשלם לידין הוצאות ושכר טרחה בסכום כולל של 750 ש"ח. כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לעליזה רז הוצאות ושכר טרחה עורך דין בסכום כולל של 3,000 ש"ח.
כל הסכומים שנפסקו, יהיו צמודים למדד יוקר המחיה על בסיס המדד שפורסם לאחרונה סמוך לפני מתן פסק דין זה.
ניתן במעמד, עורך דין גוט בא-כוח התובעים ועורך דין ארטמן בא-כוח הנתבעת ובהעדר בא-כוח צד ג'.
ביום ה' אלול תשמ"ו – 9 בספטמבר 86.
* * * * * *
ת"א 19134/94
בבית משפט השלום בחיפה
לפני: כב' השופטת ר' למלשטריך – לטר
התובעים: 1. אלי שוקרון
2. איריס שוקרון
נגד
הנתבעים: הטירה סי.טי בניין והשקעות (1992) בע"מ
פסק – דין
1. התובעים, בני זוג רכשו דירה מאת הנתבעת, חברה קבלנית, בפרויקט גינות אפק, בניין מסעיף c-5 בקומות ב' + ג'.
החוזה נחתם ביום 23.6.93.
את הקומה העליונה, עליית גג ייעדו בני הזוג לאם התובעת, שהיתה אמורה לדור עמם ולצורך זה ,טענו, בררו שהגובה בעליית הגג לא יפחת מ- 2.5 מ'.
בפועל הסתבר להם לטענתם כי הגובה בעליית הגג נמוך בהרבה מ- 2.5 מ'. מסיבה זו ביטלו התובעים את ההסכם במכתב מיום 3.3.94.
התובעים דרשו השבת הסכומים שכבר שילמו על פי ההסכם וכן פיצויים, אך לא נענו.
2. לטענת התובעים
הנתבעת הפרה את ההסכם עמם הפרה יסודית בשל ליקויים ואי התאמות מהותיות שכן הדירה כפי שנבנתה לא היתה ראויה לשימוש למטרות שלשמן נרכשה.
עוד טוענים התובעים כי הוטעו על ידי נציגי הנתבעים.
מסיבות אלו קמה זכותם לבטל את ההסכם, והם זכאים להשבה וכן לפיצויים.
3. לטענת הנתבעת
הנתבעת טוענת שהתובעים ידעו שמדובר בעליית גג ועקב כך יהיה הגובה נמוך מ- 2.5 מ'. הנתבעת טוענת כי לא התחייבה שכל גובה בעליית הגג יהיה לפחות 2.5 מ' וכי התכנון, כפי שהוא, מאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה והיינו בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.
עוד טוענת הנתבעת כי התובעים ביטלו את ההסכם לפני שנמסרה להם הדירה וכשהיתה עדיין בשלב השלד, ולפיכך מנועים הם מלעלות טענה של אי-התאמה להסכם.
כמו כן טוענת הנתבעת שגם אם היתה הפרה, אין זו הפרה יסודית, ולפיכך הביטול איננו כדין.
הנתבעת טוענת כי בפועל נגרם לה נזק שכן מכרה את הדירה לאחר במחיר נמוך יותר. על אף שטענה זו אין לה זכר בכתב ההגנה מבקשת הנתבעת לדון בה מכוח החלטה של כב' השופטת דנון מיום 21.1.97 שפירטה שם את השאלות השנויות במחלוקת, שלא על בסיס כתבי הטענות בתיק.
4. העובדות שהוכחו בבית-המשפט
4.1 - התובעים היו מעוניינים ברכישת דירה, והיו מעוניינים כי אם התובעת, אישה כבת 70 ביום הרכישה, שהיא אלמנה, תתגורר יחד עמם.
4.2 - לצורך זה פנו תחילה התובעת ואמה למשרד המכירות של הנתבעת והתעניינו בפרוייקט המגורים "גינות אפק". התובעת ואמה קיבלו פרוספקט של דירה בת 2 קומות שהקומה העליונה שבה, היא עליית גג שכללה חדר שינה, שירותים ומקלחת צמודים וכן מרפסת גדולה.
4.3 - התובע טוען כי על הפרוספקט שנמסר בכתב ידו של נציג הנתבעת "יחידת הורים" על תוכנית עליית הגג (נספח א/1 לתצהיר התובע). עניין זה מלמד כי עליית הגג הוצגה כחדר המתאים ליחידת הורים.
יצוין כי העד פיני אלמועלם ששימש בתקופה הרלוונטית כנציג מכירות של הנתבעת הצהיר כי אין זה כתב ידו. אין בכך כדי לפגום בטענת התובע כי אכן כתב היד על גבי הפרוספקט הוא כתב היד של נציג הנתבעת.
4.4 - התובע מציין כי נפגש עם מר אלמועלם לצורך רכישת הדירה ומאחר שהיחידה העליונה נראתה עם גג מבנה משופע, היה מוטרד מהגובה. התובע ציין כי פנה מפורשות לנציג הנתבעת והסביר לו כי היחידה אמורה לשרת אישה מבוגרת כבת 70 ולכן חשוב לו לוודא שהגובה אינו פחות מן הגובה המקובל בחדרי שינה.
התובע מעיד:
"פיני אמר לי שאין שום בעיה של גובה בקומה העליונה".
ועוד מעיד התובע (עמ' 7 לפרטיכל):
"הדבר היחיד בכל הנושא זה היה לברר את נושא הגובה ודרשתי ממנו שייתן לי הסברים אם יש בעיה בנושא הגובה, ואם יש בעיה בנושא הגובה אמרתי לו שאני לא ארכוש את הדירה הנ"ל".
4.5 - התובע העיר כי פיני השיב לו שאין בעיה. משביקש התובע כי סעיף זה יירשם, הפנה אותו פיני לסעיף שכבר קיים בהסכם ומכסה נתון זה (סעיף 3 במפרט).
4.6 - סוכן המכירות מטעם הנתבעת, מר אלמועלם פיני העיד. מר אלמועלם זכר את הפגישה באופן כללי בלבד:
"אני לא זוכר את השאלות. אבל אם היו הפניתי אותו למתכנן".
מר אלמועלם גם טען כי לא נאמר לו שהתובע מייעד את הקומה העליונה למגורי אם התובעת. העדפתי בנקודה זו את עדות התובעת על פני עדות סוכן המכירות מטעם הנתבעת.
4.7 - התובע קיבל לעיונו את ההסכם והמפרט, ופיני, סוכן המכירות של הנתבעת הפנה אותו לסעיף 3 במפרט.
4.8 - ביום 23.6.93 חתמו התובעים על הסכם לרכישת דירה עם הנתבעת. מדובר בדירה בבניין מסעיף c-5 הכוללת 4 חדרים. חדר אחד מתוך ארבעת החדרים הוא החדר אשר בעליית הגג. המפרט הטכני היווה חלק בלתי-נפרד מההסכם.
4.9 - סעיף 3 במפרט הוא כדלקמן:
"3. תיאור הדירה
3.1 דירה בת 4 חדרים בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה.
3.2 בדירה: חדר דיור, 3 חדרי שינה, פרוזדור, מטבח, 2 חדרי אמבטיה, 1-2 בית שימוש 2-3 מרפסות חדר ביטחון.
3.3 גובה דירה, מפני הריצוף עד תחתית התקרה לא פחות מ- 2.50 מ'.
3.4 ......"
בפועל אין במפרט כל סעיף או באור המסביר או מבהיר שהגובה בעליית הגג הוא גובה משתנה, וכי הוא יפחת מ- 2.5 מ'.
4.10 - במועד שחתמו התובעים על ההסכם, על בסיס הבירורים שערכו בעל-פה ועל בסיס הכתוב במפרט היו סמוכים ובטוחים כי הגובה המינימלי בעליית הגג הוא 2.50 מ'.
4.11 - אל ההסכם צורפה כנספח תוכנית הדירה (ת/3).
קריאת ת/3 איננה מלמדת על הגבהים בחדר עליית הגג. מתוכנית ת/3 ניתן לראות כי גובה "האפס" בחלק מסויים הוא +9.45 מ' ובחלק אחר הוא +9.80 מ'. דהיינו יש הבדל מפלסים בתוך הקומה של 35 ס"מ. אין בתכנית ת/3 מידע על גובה התקרה במקומות השונים.
4.12 - האדריכל של הנתבעת, מר רוברט גל השיב לחקירה נגדית (בעמ' 10 לפרטיכל):
"אתה מציג בפני את מכלול התוכניות שקיבל הלקוח שרכש את הדירה ושואל אותי אם ניתן ללמוד מהם על הגובה בחדר העליון, ואני משיב שלא ניתן".
האדריכל, שהוא עצמו תכנן את החדר לא זכר על סמך ת/3 שהוצג בפניו מהו הגובה הנמוך ביותר בחדר.
4.13 - המנהל של הנתבעת, ובעל רב המניות בה, גם הוא לא ידע להשיב על הגבהים בעליית הגג (ראה תשובותיו ונסיונותיו להשיב שלא צלחו בעמ' 17-18 לפרטיכל).
מנהל הנתבעת טען כי מה שחשוב בעיניהם היה שיהיה גובה של 2.50 מ' ב- 9 ממ"ר חדר בעליית הגג (עמ' 18 לפרטיכל) אך גם נתון זה לא הצליחה הנתבעת להראות.
4.14 - סוכן המכירות מטעם הנתבעת – שנראה כי אותה פגישה שציין התובע לא הייתה זכורה לו במיוחד, ציין בחקירתו הנגדית כי הוא מעריך את הגובה במקום שעל המיטה (כפי שסומנה בפרוספקט) כגובה של 2.45 – 2.30 מ'.
בפועל ידוע היום כי הגובה בנקודה זו שמעל המיטה הוא 1.35 מ' ועולה בהדרגה.
עוד נשאל סוכן המכירות אם ציין בפני התובעים כי בקומה העליונה יהיה שטח בחדר שגובה 1.35 והשיב כי לא ציין זאת.
מסתבר כי גם סוכן המכירות עצמו לא היה מודע למגבלת הגובה בעליית הגג.
4.15 - בחוות דעתו של מהנדס מומחה, שהגיש התובע (נספח ד' לתצהיר התובע) מצויין –
"במציאות, תקרת החדר משופעת, וגובה החדר משתנה מ- 1.35 ס"מ ועד לגובה תקין".
4.16 - אם התובעת ציינה בעדותה כי במקום המיועד להצבת המיטה הזוגית, מגיע הגובה ל- 1.35 מ', מה שמאפשר הצבת מזרון בלבד. הקימה והישיבה על מזרון לצורך שינה לאישה בת 70 הינה משימה קשה ולא נוחה.
4.17 - לסיכום
§ אני מקבלת טענת התובע כי שאל את סוכן המכירות מפורשות לגבי גובה המינימום בעליית הגג תוך שהוא מציין את העובדה כי עליית הגג דרושה על מנת שאם אשתו תתגורר שם. התובע קיבל אישור כי הגובה שם הוא 2.50 מ'.
§ המפרט שהוא חלק מההסכם ציין במפורש כי הגובה הוא 2.50 מ'. החדר בעליית הגג הוא אחד מ-4 החדרים שלגביהם כתוב בסעיף 3.3 כי הגובה הוא "לא פחות מ- 2.50 מ'".
§ סוכן המכירות לא פירט את העובדה שיש גבהים נמוכים יותר בעלית הגג מהטעם, שכפי שעלה בחקירתו הנגדית, הוא עצמו לא היה מודע למידה של הגבהים שיוצר השיפוע של התקרה בתוך החדר.
§ התובעים לא יכלו לדעת על נתונים אלו מתוך המסמכים והתוכניות שצורפו להסכם.
5. האם התקיימו יסודות עילת ה"הטעיה"
5.1 - הנתבעת טוענת כי ביום 21.7.97 נתנה כב' השופטת דנון החלטה אשר הגדירה את השאלות השנויות במחלוקת במשפט וטענת ההטעיה לא כלולה בה, לפיכך מנוע התובע מלהעלות טענת הטעיה.
יצוין כי הנסיבות העובדתיות המשמשות את הבסיס לטענת הפרה יסודית של ההסכם הן אותן עובדות המשמשות גם את טענת ההטעיה.
טענת ההטעיה צוינה במפורש ופורטה בכתב התביעה. לא מצאתי לנכון להתעלם מטענת ההטעיה.
5.2 - לתובעים פתוחה הדרך לטעון קיומה של הטעיה או לחלופין הפרה יסודית של ההסכם, המקימות זכות לביטול ההסכם.
יש הסוברים כי ניתן גם לתבוע בשל 2 העילות במצטבר תוך שילוב סעדים ובלבד שהתובע לא יקבל מעבר לנזקו, ולא תהא סתירה בין הסעדים.
(ראם בספרם של פרידמן ונילי כהן, "חוזים" חלק ב' עמ' 878).
לא הובהר בסיכומי התובעים באיזו דרך בחרו ולפיכך אדון בקצרה בשתיהן.
5.3 - קיבלתי טענתו של התובע כי במהלך פגישתו עם סוכן המכירות מטעם הנתבעת, כשבירר באופן ספציפי לגבי גובה חדר בעליית הגג קיבל תשובה מפורשת כי הגובה לא יפחת מ- 2.50 מ'.
בנסיבות העניין, מששאל התובע שאלות ספציפיות והדגיש את חשיבות העניין בעבורו היה על נציג הנתבעת לספק לתובע תשובות ברורות ונכונות.
5.4 - סוכן המכירות מצדו העיד כי לא זכור לו שדיברו על הנושא. הטעיה יכול שתהיה גם במחדל. כאשר מוטלת על המתקשר חובת גילוי, שתיקה שמפרה חוזה כזו מהווה הטעיה.
חובת הגילוי במקרה זה היתה מעוגנת הן בנסיבות הספציפיות והן מכוח חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 המחייב מוכר דירה לצרף מפרט שיתאר את הדירה הנמכרת על פי טופס שבתוספת לצו מכר דירות (צו מכר דירות (טופס של מפרט))תשל"ד 1974, שם מפורטת החובה לציין גובה החדר.
5.5 - סעיף 12 לחוק החוזים קובע את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. מחובה כלכלית זו ניתן לגזור חובת גילויים של עובדות מהותיות במשא ומתן, כמו גובה מקסימום וגובה מינימום בחדר המיועד למגורים בעליית הגג ובמיוחד לאישה מבוגרת. גם מכוח סעיף זה ניתן לראות חובה מכח הדין לגילוי עובדות, שהפרתה מהווה הטעיה על פי סעיף 15 לסיפא לחוק החוזים.
5.6 - התובע היה במצב של טעות, וטעות זו הינה תוצאת ההטעיה שהוטעה הן על ידי נציג המכירות בע"פ והן על ידי המפרט שהומצא לו.
5.7 - אין כל חשיבות למצב דעתו של המטעה, לעניין זכות הביטול ואין כל צורך לקבוע כתנאי כי נהג בפזיזות או ברשלנות.
לעניין הסעד, חשוב לציין בשלב זה כי לא מצאתי כי נציג הנתבעת נהג שלא בתום-לב (לעניין סעיף 12 לחוק החוזים המזכה בפיצויים בשל ניהול משא ומתן שלא בתום-לב).
5.8 - לסיכום עילת ההטעיה וסעדיה
מהעובדות שתוארו עולה כי התקייימו כל האלמנטים הדרושים לקיומו של סעיף 15. בעקבות הטעיה על ידי נציג הנתבעת חלה אצל התובעים טעות והטעות היא זו שהניע את הקשר החוזי שנוצר.
לפיכך על פי סעיף 15 רשאים התובעים לבטל את ההסכם מכוח פגם שנוצר במהלך כריתת ההסכם.
ביטול כאמור מזכה בהשבה (סעיף 21 לחוק החוזים).
לעניין פיצויים בשל עילת ההטעיה – התובע יכול לזכות גם בפיצויים רק אם מראה כי מגיעים לו פיצויים על פי סעיף 12 לחוק החוזים. פיצויים אלה הם פיצויי הסתמכות: פיצויים שליליים שמטרתם החזרת המצב לקדמותו.
אך ממילא מתייתר הדיון לעומק בסוגיה זו, נוכח הדיון בסעיף 6 להלן.
6. האם היתה הפרת החוזה יסודית מצד הנתבעת
6.1 - כבר ציינתי שהמפרט שהיה נספח לחוזה וחלק בלתי-נפרד ממנו ציין בתיאור הדירה כי החדר בעליית הגג יהיה בגובה של לפחות 2.50 מ'.
6.2 - עוד הוכח כי תקרת החדר היתה משופעת עד לגובה 1.35 מ' ובאיזור שמתאים להצבת מיטה, במגבלות מבנה החדר ושינוי המפלסים שבו, לא היה גובה מספיק כדי להציב מיטה.
6.3 - התובעים טענו כי מדובר בהפרת חוזה יסודית.
הפרה יסודית – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.
קיבלתי טענת התובעים כי אם היו יודעים שהגובה של החדר בעליית הגג יהיה כפי שבוצע בפועל – לא היו מתקשרים בחוזה.
6.4 - הנתבעת מצדה טוענת כי אין מדובר בהפרה יסודית מהסיבות הבאות:
§ במועד משלוח מכתב הביטול, עדיין לא יצקו את גג הדירה (הגג של עליית הגג) לפיכך התובעים לא יכלו לדעת נכון למועד שליחת המכתב כי מדובר בהפרה.
§ החוזה, בסעיף 48 א' קבע מהן הפרות יסודיות של החוזה, ועניין זה לא נכלל במסגרת ההפרות היסודיות.
6.5 - התובע העיד כי ביום 23.6.93 חתם על ההסכם, ובחודש דצמבר 93' הגיע לבקר במקום. התובע לא נכנס לדירתו הוא כי עדיין לא היתה מוכנה אך נכנס לדירה זהה לחלוטין (עמ' 7 לפרטיכל).
2 הבניינים הקיצוניים A ו- C הם בניינים עקרונית זהים (עדות אדריכל הנתבעת עמ' 10 לפרטיכל) כך גם העיד מנהל הנתבעת, כי הקומה העליונה בבניין A והקומה העליונה בבניין C – אמורים להיות זהים מבפנים (עמ' 19 לפרטיכל).
מכאן, שביקור התובע בקומה העליונה בבניין A נתן לו תמונה מדוייקת על האופן שבו תיראה הדירה שהוא רכש בבניין C.
6.6 - סעיף 17 לחוק החוזים תרופות דן בהפרה צפויה וקובע כי אם נסתבר מנסיבות שצד לא יוכל לקיים את החוזה, זכאי הצד השני לתרופות על פי החוק.
6.7 - לאחר ביקור התובע בניין אדם מטעם הנתבעת הפגיש את התובע עם האדריכל.
התובע ביקש מהאדריכל למצוא פתרון לבעיית הגובה. התובע המתין לפתרון האדריכל.
6.8 - האדריכל מטעמו העיד כי התובע אכן ביקש ממנו לנסות למצוא פתרון אבל האדריכל העיד כי הוא מקבל הוראות ממנהל החברה ולא מהתובע:
"מנהל החברה לא אמר לי לנסות למצוא פתרון לבעיה. לא פנו אלי מהנהלת החברה כדי לבדוק ולנסות לקבל הקלה לגבי הגובה בחדר".
6.9 - משלא טופל הנושא ולא קודם פתרון לא על ידי האדריכל ולא על ידי החברה שלח התובע ביום 3.3.94 מכתב ביטול לנתבעת, בצירוף חוות דעת מומחה, המהנדס אברהם מומחה התובעים שביקר באתר.
6.10 - התובע העיד כי יציקת הגג בדירתו היתה בסוף פברואר תחילת מרץ, ואחרי שווידא שהגג יצוק פנה לעורך דין (שהוציא את מכתב הביטול). מנהל הנתבעת ציין בחקירה חוזרת כי את הגג יצקו כמה חודשים אחרי מרץ 1994.
עדותו של התובע אמינה עלי. מנהל הנתבעת העיד באופן מתחמק, לא עקבי ועדותו איננה אמינה עלי.
אני חוזרת ומציינת כי דירה זהה לדירת התובע בבניין A כבר היתה במועד הביטול עם יציקת גג ושם לא היה הגובה המינימלי 2.50 מ'.
6.11 - כך או כך, נסתבר לתובע מנסיבות העניין כי הנתבעת לא תבנה את החדר בעליית הגג בגובה שלא יפחת מ- 2.50 מ' ולפיכך יש בכך משום הפרה.
6.12 - אני מקבלת טענת התובע כי אם היה יודע על כך לא היה מתקשר בהסכם ולפיכך עולה ההפרה לכדי הפרה יסודית.
6.13 - הנתבעת טוענת כי סעיף 48 קבע הפרות יסודיות של ההסכם וסטייה מגובה הדירה איננה הפרה יסודית. אני דוחה טענה זו של הנתבעת ראוי היה שלא תיטען.
ההסכם, חוזה אחיד, קובע בסעיף 48 הפרות יסודיות אך ורק לגבי אי-קיום מחויבות של הקונה. הסעיף אינו דן בהפרה יסודית כלשהי של המוכרת, היא הנתבעת. האם מכך יש להסיק כי בשום מקרה לא תהיה הפרה מצד הנתבעת הפרה יסודית של החוזה? בודאי שלא.
6.14 - הנתבעת מצדה לא הראתה כל ניסיון או מאמץ שעשתה כדי לעמוד בתנאי המפרט לאחר שהודע לה על ההפרה. כל שציין מנהל הנתבעת הוא שהתובעים זומנו לפגישות כדי לקבל באופן חלקי בלבד את כספי ההשבה.
במקרה כזה, גם אם הייתי מגיעה למסקנה שהפרת החוזה אינה יסודית (ולא הגעתי למסקנה כזו) הרי שסעיף 7 לחוק החוזים תרופות מקנה לתובעים זכות ביטול.
6.15 - אך כאמור, מצאתי בנסיבות העניין כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית את ההתחייבות הרשומה במפרט כי גובה הדירה לא יהיה פחות מ- 2.50 מ'.
במקרה כזה, קובע סעיף 51 להסכם בין הצדדים – ישלם הצד המפר פיצוי מוסכם ללא קשר להוכחת נזק בשיעור של 10% ממחיר הנכס, וזאת מבלי לפגוע בכל סעד אחר. סכום הפיצוי המוסכם סביר בנסיבות המקרה.
7. הסכומים לתשלום
7.1 - אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעים שילמו את הסכומים הבאים:
7.6.93 סך 5,000 ש"ח
23.6.93 סך של 49,883 ש"ח
23.7.93 סך של 1,000 ש"ח
31.12.93 סך של 35,452 ש"ח
14.2.94 סך של 360 ש"ח
סכומים אלה יושבו לתובעים כשהם נושאי הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום שבו שולמו ועד ליום מתן פסק הדין.
7.2 - בשל הפרה יסודית של ההסכם תשלם הנתבעת 10% ממחיר הנכס דהיינו סך של 27,446.40 ₪ ("מחיר הנכס" מוגדר בהסכם) כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 23.6.93 ועד יום מתן פסק הדין.
7.3 - בנוסף, תישא הנתבעת בהוצאותהתובעים ובשכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ש"ח בתוספת מע"מ.
הנשיאה באגרת המשפט – כקבוע בתקנות.
7.4 - הנתבעת טענה כי יש להפחית מהתשלום את הנזק שנגרם לה במכירת הדירה לאחר במחיר מופחת.
משמצאתי כי הנתבעת היא זו שהפרה את החוזה, אין רלוונטיות לדיון בשאלה מהו הנזק שנגרם לנתבעת.
7.5 - התשלומים כולם ישולמו לתובעים בתוך 30 יום מהיום.
המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לצדדים בדואר רשום + אישור מסירה.
ניתן היום, 20/8/98 בהעדר הצדדים.
ר' למלשטריך - שופטת
06/11/2007 |
