מדובר בנושא שאין לגביו התייחסות ישירה בחוק המקרקעין הבא להסדיר את היחסים שבין הדיירים – בעלי הדירות לבין וועד הבית המופקד על אחזקת הרכוש המשותף, ובכל זאת אפשר ללמוד מהחוק כי קירותיו החיצוניים של הבית וגג הבית מהווים חלק מהרכוש המשותף.
אלמנטים אלה הם רכוש משותף גם כאשר מהעבר האחר שלהם יש שימוש, זיקה ובעלות שהם מחוץ לרכוש המשותף, כבמקרה הנדון בו מעל גג החנייה יש מרפסת הצמודה לדירה פרטית.
שכבת האיטום מצויה מעל הגג היצוק, בצמוד לו, והגג היצוק אינו מושלם בלעדיה בהיותו חשוף לגשם. כך גם לגבי איטומו של הקיר החיצוני, שתיקונו ואחזקתו באחריות וועד הבית גם כאשר בנסיבות העניין יידרשו לשם התיקון והאחזקה לעבור דרך הדירה או אף לעבוד בתוכה.
שיטות האיטום של מרפסות פתוחות מעל הריצוף הן לא השיטות שבהן ננקט כאשר בנו את הבניין אלא הן בבחינת תרופה מאוחרת שלא תמיד טובה, ובנוסף, הניסיון מלמד כי שיטות אלו פוגעות במרפסת.
לגישה זו לפיה האחריות לאחזקת הגג במקרה הנדון היא על וועד הבית יש השלכות כספיות ואחרות: כשם שוועד הבית יממן את התיקונים הדרושים מבלי לפגוע במרפסת הדירתית, כך גם חלה עליו החובה לבדוק מעת לעת את מצבו של הרכוש המשותף ולתחזקו במצב יציב ותקין.
כדוגמא הממחישה את שייכות האיטום לרכוש המשותף, יובהר כי אם בעל מרפגת הגג יחפוץ לפרק את האריחים שבשטח המרפסת כולל שכבת האיטום וכנגד זאת לבצע חיפויים משופרים תוך שינוי שיטת האיטום – בסמכותו ואף מתפקידו של וועד הבית למנוע זאת, ולחייב את הדייר לשמר את האיטום של הגג שמתחתיו חלק מהרכוש המשותף, וכל זאת כדי שמצבו של הרכוש המשותף יישמר תקין.
02 נובמבר 2007
