מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא
הנושא הנדון במסגרת זו הוא, האם מוסמך וועד הבית בבית משותף לכלול את הטיפול בנושא ביטולם של ליקויי בנייה ברכוש המשותף – בגדר תפקידו כוועד הבית, מתוקף חוק המקרקעין תשי"ט – 1969?
סעיף 58 לחוק המקרקעין,
"58. נשיאת הוצאות [תיקונים: התשמ"ד, התשנ"ב, התשס"ה]
)א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
(ב)על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה בעל דירה חייב, בשל חלק מסויים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירה, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה התקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת. "
השאלה העולה מניסוח החוק היא האם טיפול בתביעת ליקויי בנייה ברכוש המשותף היא פעולה הנכללת בתחום פעילותו החוקית של וועד הבית, ולפיכך ההוצאות הכרוכות בפעולה זו הן מהסוd שהוועד רשאי לכפות אותן על כלל הדיירים, ככל הוצאה אחרת של אחזקת הבית המשותף?
לשם הבנת הדברים, צריך לשים לב לסעיף קטן א' לעיל, לפיו ניתן להסיק כי ככל שהליקויים בהם מדובר עולים בקנה אחד עם ההגדרות שלהלן – הרי הם ליקויים שמתפקידו של וועד הבית לטפל באכיפת ביטולם:
א. ליקויים הפוגעים באחזקה תקינה של הבית. אחזקה תקינה משמעותה בהתאם לתקן הישראלי, לתקנות התכנון והבנייה ולכל דין, שכן אחרת האחזקה אינה יכולה להיות תקינה. אין תקינות – אלא התאמה לחקיקת המשנה בתחום התכנון והבנייה, לרבות הפסיקה המתייחסת לפרשנותם של החוקים והתקנות.
ב. ליקויים המונעים שימוש בבית המשותף על פי כל דין ועל פי הנוהג. לאמור, כל התקן שאינו מקובל ואינו עומד בסטנדרד הבנייה [לדוגמא – אי התאמה להוראות הכלולות במפרט הבינמשרדי לעבודות בנייה בהוצאת משרד הביטחון – ההוצאה לאור, המכונה "הספר הכחול"], נכלל במסגרת תפקידו של הוועד ועליו לתקנו.
ג. החובה לשמור על הרכוש המשותף במצבו כפי שהיה בעת גמר הבנייה ומסירת הבית לדיירים – כולל כל שיפור שנעשה בבית המשותף בהסכמת בעלי הדירות, בהתאם לתקנון הבית המשותף – מתייחסת למצבו של הבית כפי שהיה ראוי שיהיה, כלומר, מצב נטול אי התאמות, ליקויים ופגמים.
נושא זה נדון בפסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, צ' פינגנבוים, בתיק 67/03 ניהול בית גבר (99) בע"מ נ' דן סלע (1996) בע"מ, פסק דין מיום ה' בכסלו תשס"ו (26 לדצמבר 2006), פורסם באתר משרד המשפטים – להלן קישור:
להלן ציטוט מסעיף 12 ב' לפסק הדין:
"אין לי לקבל את טענת הנתבעות, שבחובה מידה מסוימת של התחכמות. המונח בסעיף 58 לחוק "כפי שהיה בעת גמר הבנייה" למיטב הבנתי מכוון לגמר בנייה נטול ליקויים. החוק מתייחס למצב עובדתי לפיו כל צד להתחייבות ממלא אחריה, וכך גם קבלן הבניין: אמור מעתה .... כפי שאמור היה להיות בעת גמר הבניה. שכן גם הנתבעות אינן טוענות כי התכוונו לרכוש ובפועל רכשו יחידה בבניין שאמור היה להישאר עם גימור לקוי. גם הנתבעות טוענות שקבלן הבניין לא השלים את הבנייה לרמת גימור לה התחייב בחוזי המכר."
כפועל יוצא מכך – לא רק שרשאי וועד הבית לנהל כל פעולה לרבות תביעה לשם ביטול ליקויי הבנייה ברכוש המשותף, אלא זה גם מתפקידו אם לא מחובתו לעשות כן.
עוד יובהר כי פעולה מסוג זה כרוכה ראשית במגוון הוצאות – כגון: מינוי מומחים, בדיקות התאמה לתקנים, שכר טרחת עורכי דין, אגרות בית משפט ועוד, וככל שהפעולה היא בגדר סעיף 58 לחוק, מוסמך וועד הבית לחייב את כל הדיירים במימון ההוצאות הכרוכות בדבר.
13 דצמבר 2009
