הבטחת השקעתם הכספית של רוכשי דירות
מאת עו"ד רם אורן
אנשים אשר רוכשים דירה משקיעים בדרך כלל לצורך כך את עיקר ממונם והונם. מדובר בהשקעה רבה אשר לצורך כך מנצלים הרוכשים את רוב ממונם ואף מתחייבים בהלוואות אשר נלקחות מבנקים למשכנתאות.
חלק גדול מן הדירות אשר נרכשות על ידי רוכשים הינן דירות "על הנייר", קרי: דירות אשר בנייתן טרם החלה או שהן בשלבי בנייה התחלתיים. כדי למנוע מצב בו רוכשי דירות משלמים כספים רבים, כאשר הבניה עדיין בחיתוליה, ואו אז הם חשופים למצב בו הקבלן פושט רגל והבניה לא מושלמת חוקק חוק המכר (דירות) הבטחת השקעתם של רוכשי דירות. תשלום סך של מעל 7% משווי הדירה מחייב את הקבלן ליתן ערבויות על פי החוק.
מדובר בחוק שהוא צרכני במהותו ומטרתו ליתן הגנה לצרכן התמים, להבדיל מגוף אשר קונה דירות למטרה מסחרית, למרות שלא נקבע כך בחוק זוהי פרשנותו על פי הפסיקה. כך נקבע בפסק הדין :
בש"א (ירושלים) 8070/07 - עו"ד אמנון לורך ואח' נ' עו"ד יצחק מולכו, המנהל המיוחד ואח', תק-מח 2008(2), 1584.
"חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 וחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, הם חוקים צרכניים, שנועדו לתת הגנה לרוכש הפרטי המחפש קורת גג ולאו דווקא לרוכש הקונה מספר דירות כחלק מעסקה מסחרית. הדין מייחס חשיבות להיותו של צד לעסקה צרכן, מתוך ההנחה שהמערכת החוזית אינה שוויונית וישנם פערי כוחות משמעותיים(ר' א' ורדי "דיני מכר דירות" הוצאת חושן למשפט, 2001, 293). ההבחנה איננה עולה מילולית מהחוקים עצמם ולכאורה רוכש דירה למטרה עסקית זוכה לאותה הגנה לה זוכה קונה דירה למגוריו הוא. אלא שהעדר ההבחנה הנו לכאורי בלבד, שכן תכלית חוקים אלה להגן על הצרכן הפרטי בשל העדר שוויון בין קבלן לבין רוכש פרטי, וליתן איזונים ליחסי כוחות בלתי שווים. לפיכך, אף שההבחנה בין רכישה צרכנית לבין רכישה מסחרית אינה מעוגנת באופן מילולי בחוקי מכר הדירות, היא נובעת ממיקומם של החוקים הללו כחלק ממערכת דינים צרכניים במשפט הישראלי. עלינו לבחון מהם הרציונלים הצרכניים שמאחורי החוקים הללו, והאם אותם רציונלים חלים גם לגבי רוכש שאינו רוכש פרטי. אם הרציונלים מתקיימים גם במקרה שכזה- הרי שאין סיבה להבחין בין שני סוגי הרוכשים, אך אם אין זה המצב- הרי שראוי להבחין בין השניים."
ובהמשך –
" ...מטרה משמעותית של דינים צרכניים הינה צמצום פערי הכוחות המובנים בין הצרכן לספק. החוק מניח כי אין לצרכן יכולת מיקוח והשפעה על הספק, כוחו הכלכלי קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה, מומחיות הספק, היעוץ המשפטי ויכולתו להשיג מידע. רציונלים אלה קיימים גם בענייננו."
בהתאם לחוק חובה על (קבלן) מוכר דירה ליתן בטוחות לכספים אשר משולמים על ידי רוכשי הדירה. החוק לאחר תיקונו קובע כי יש לתת בטוחה לכל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בקשר עם העסקה. חוק זה עבר שינוי וחידוש משמעותי בעקבות פרשת חפציבה, כאשר בעקבותיה נותרו, חרף החוק שהיה קיים אז, רוכשי דירות ללא הגנה מספקת.
הבטוחות אותן מעניק המחוקק לרוכש דירה מפורטות בסעיף2 לחוק אשר קובע :
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 [תיקון אחרון: 06/04/08].
2. הבטחת כספי הקונה [תיקון: תשל"ו, תשס"ח]
לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:
(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א- 1981 4, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;
(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 4, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
בתיקון תשס"ח שונה החוק וחוזקו ההגנות לרוכשים תוך סתימת הפרצות שהיו בנוסח הישן של החוק.
סעיף 3 לחוק קובע כי אין לבצע תשלומים ללא בטוחות. נוסח הסעיף שונה. בנוסח הישן נרשם כי קונה שלא קיבל בטוחות "... לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה...." הנוסח החדש של החוק העביר את האחריות לכתפיו של המוכר. בנוסחו החדש של החוק נאמר : " על אף האמור בחוזה המכר, לא יקבל מוכר מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה..." הנוסח כאמור מחמיר עם המוכר, ובמקרה של הפרה האחריות עליו.
ההוצאות והעמלות הכרוכות בהוצאת הבטוחות על פי החוק חלות על המוכר, זולת נאמר אחרת בהסכם המכר. תנאי זה מעקר סעיף זה מכל תוכן. היחסים שבין חברה קבלנית לבין רוכש דירה אינם יחסים שבין שווים, ומוכר הדירה הוא זה אשר מכתיב ברוב המקרים את תנאי ונוסח הסכם המכר. לאור זאת, סביר להניח שהחברה הקבלנית תדאג להכניס בכל הסכמיה הוראות סעיף אשר מטילות על הקונה את החובה לשאת בהוצאות הכרוכות בהוצאת הבטוחות על פי החוק.
בחוק נקבע כי לכל פרויקט חייב להיות חשבון ליווי בנקאי סגור. כל סכום המועבר על ידי רוכש חייב להיות מופקד אך ורק בחשבון הליווי, וגם הליווי הפיננסי של הבנק ייעשה אך ורק דרכו. בנק שיאפשר חריגה מכך יהיה מחויב בקנס המגיע כדי מליון ש"ח.
כדי למנוע מצב בו כספים לא נכנסים לחשבון הליווי (כבמקרה פרשת חפציבה) יצר המחוקק מכשיר אשר מחייב ביצוע תשלומים אך ורק באמצעות שוברים אותם ינפיק הבנק המלווה. לשון אחר, המוכר יקבל את הכספים אך ורק דרך חשבון הליווי כולל אלה שמקורם בהלוואות משכנתא וזאת באמצעות תשלומי השוברים. כל סטייה מהוראות אלו גורר אחריו קנסות כבדים. סטייה מן הדרישה לתשלום באמצעות שוברים תחייב את הבנק בקנס של 400,000 ש"ח. על הבנק לעדכן ולהודיע את הרוכש על הסדר השוברים. אי עדכון של הרוכש ישית קנס של 67,300 ש"ח.
בנוסף, הקל המחוקק על הרוכש במימוש הערבות. כיום ניתן לפרוע את הערבות עם מתן צו הקפאת הליכים ולא רק בנסיבות קשות יותר של פשיטת רגל או פירוק החברה הקבלנית.
על החברה הקבלנית ליידע את הקונה בכתב בדבר זכויותיו לקבלת בטוחות עוד בטרם תיחתם העסקה. עורך הדין של הקבלן חייב ליידע את הקונה כי הוא אינו דואג לאינטרסים שלו בעסקה. כך גם מוטלת החובה ליידע את הרוכש על הבנק המלווה. אסור לבנק להעביר כספי הלוואה למוכר אלא רק לאחר שווידא כי ניתנה בטוחה לטובת הקונה בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק או התחייבות בכתב של המוכר לתת בטוחה כאמור.
לצורך פיקוח על ביצוע הוראות החוק הטיל החוק על משרד הבינוי והשיכון חובה למנות ממונה על עסקאות מכר דירות. לאותו ממונה ניתנו סמכויות נרחבות כמו ניהול רישום עסקאות מכר, קבלת מידע מן הבנקים המלווים, בירור פניות הציבור וכן ביצוע פעולות אכיפה נדרשות. התברר כי בנק הפר את הוראות חוק זה, על הממונה להעביר את העניין גם למפקח על הבנקים לצורך טיפולו. על המוכר למסור לממונה סמוך לחתימת הסכם מכר את פרטי הצדדים, נותן הבטוחה וסוג הבטוחה אשר ניתנו לקונה.
הממונה יכול לאכוף את הוראות החוק על החברה הקבלנית ועל התאגיד הבנקאי המלווה על ידי הטלת עיצומים כספיים בשיעורים גדולים בכל מקרה של הפרת הוראות החוק, וזאת בהתאם לסעיף 4ב' שבו. תשלום עיצום כספי לא פוגע באחריות פלילית של הגוף והאדם אשר חורגים מהוראות החוק.
סנקציה נוספת קשה אשר מוטלת על קבלן אשר מפר את הוראות חוק זה היא מניעת האפשרות לגשת למכרזים מטעם המדינה. מימוש של סנקציה זו הינו חמור ביותר ועלולה לפגוע קשות בכיסו של קבלן עבריין.
לחוק זה גם היבט פלילי. הפרת חוק זה הינו בבחינת עבירה פלילית ועלולה להגיע כדי שנת מאסר למוכר דירה אשר מפר חוק זה. גם בנק אשר מלווה את הפרויקט ונכשל במילוי הוראות חוק זה עלול למצוא עצמו תחת איום של אישום פלילי. בנוסף במידה של הרשעה על פי חוק זה רשאי בית המשפט לפסול את הקבלן מרישום בפנקס רישום הקבלנים. פסילה אשר כזו עלולה למנוע מאותו קבלן השתתפות במכרזים גדולים והמשמעות עבורו עלולה להיות הרת גורל.
המחוקק מצא לנכון להתעלם ממסך ההתאגדות של חברות קבלניות ולהטיל אחריות פלילית ישירה על המנהלים. בסעיף 4א' לחוק נקבע כי על המנהל לפקח ולעשות כל שניתן למניעת עבירות על חוק זה. הפרת חובה זו מטילה אחריות פלילית אישית על מנהל החברה הקבלנית. במידה ותאגיד הפר את הוראות החוק קבע המחוקק חזקה כי גם מנהל החברה הקבלנית הפר את חבותו לפקח ולעשות כל שביכולתו למנוע את ההפרה. לא מדובר בחזקה חלוטה והמנהל יכול לנסות ולהוכיח כי עשה כל שניתן היה כדי למלא את חובת הפיקוח מצידו.
06/10/2008
