| הדייר מגלה ליקויים בדירה, מתקנם – ומגיש תביעה
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
כשאדם רוכש דירה או בית, לרוב הוא גם משקיע בנכס מכספו ומכוחו, מטפחו, משפרו ומשנה אותו כדי שיתאים לצרכיו לפי הנסיבות. בנפרד, ככל שהדירה פגומה בשל תכנון ו/או ביצוע לקויים, יש לרוכש עילה לתביעה בגין הליקויים, ועולה השאלה, האם על ידי ביצוע שינויים ושיפורים בדירה על ידי הדיירים נשמטת הקרקע מתחת רגליהם וכבר אינם יכולים להוכיח את נזקם ולתבוע אותו.
אין לכחש כי קל יותר להוכיח קיום הנזק בדירה מוזנחת שסדקיה לא תוקנו ונזקי הרטיבות נותרו גלויים, לא רק בזכות גילויים של הפגמים, אלא גם מהסיבה שדירה כזו נתפשת על ידי הדיוט כפגומה יותר מדירה מטופחת.
ומומחה בית המשפט, במקרים רבים מדי נוקט בשיטת "ראש קטן", ומתנהג כהדיוט. הבעיה מתעצמת, כאשר הדיירים נוקטים ביזמה משלהם, ובמסגרת עבודות שיפוץ ושיפור – הם גם מבטלים את הליקויים שמהווים בסיס לתביעתם נגד הקבלן.
יש להבין את הנושא לאור התמשכותן רבת השנים של תובענות בגין ליקויי בנייה, והצורך של הדיירים לגור בתנאים סבירים ואף משופרים, איש לפי תפישתו, איש לפי יכולתו.
כך ארע בת"א 6508/04 מרום יעקב וקרן נ' וילות בחורש בע"מ, בית המשפט השלום חיפה, שופטת: ת' נאות-פרי, פסק דין מיום י' חשוון תשס"ח (22 באוק' 2007). התובעים רכשו דירה בזכרון יעקב מהנתבעת, שיפצו וביטלו ליקויים ובעיקר ליקויי רטיבות, השכירו את הדירה לפרקים, ותבעו בגין הליקויים. הנתבעת טענה כי לאור השיפוצים הנרחבים שבוצעו על ידי התובעים, אי אפשר להוכיח את קיום הנזק.
אכן, במצב דברים זה אם בית המשפט שם את יהבו על חוות דעתו של מומחה בית המשפט, זה כבר לא יכול בדרך כלל להתייחס לטענות בדבר הליקויים משאלה תוקנו ובוטלו. אלא שבית המשפט לא חייב למנות מומחה, ובנסיבות מסוימות – כגון אלה שבתיק מרום – עדיף שלא ימונה מומחה מטעם ביהמ"ש; בתיק מרום לא מונה מומחה מטעם בית המשפט, ובית המשפט הסתמך בפסק דינו על עדויות מומחי הצדדים ועל כתבי חוות הדעת.
מומחית התביעה, האדריכלית איריס בן עזרא, ביקרה בבית ביוני 2000 ותיעדה ליקויי רטיבות. מומחה נוסף מר סופר דניאל בדק את הבית באוגוסט 2002, קבע כי יש בו ליקויי רטיבות, וביטל ליקויים אלה באמצעות ביצוע עבודות איטום נרחבות, על חשבון התובעים וביזמתם, משלא תוקנו על ידי הנתבעת במשך שנים.
מומחה הנתבעת, המהנדס אלי תומר בדק את הדירה באוקטובר 2004 וקבע כי אין ליקויי רטיבות – לאמור, התיקונים שבוצעו על ידי התובעים הצליחו למגר את התופעה.
בית המשפט, בשמעו את הצדדים, השתכנע ופסק כי היו בבית ליקויי רטיבות משמעותיים.
להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:
"מהי הסיבה לרטיבות ?
אין מחלוקת למעשה לגבי העובדה כי הבית נמצא במורד הרחוב הרלבנטי וכי הוא נמצא מתחת לפני הכביש, כאשר בשתי צלעות של המגרש מתנוססים קירות תומכים (וראו את התשריט ת/4 והסבריו של ג’ברין בעמ' 26 שורה 24).
18. בחוות הדעת שלה, מתייחסת בן עזרא לסיבה לרטיבות, לאמור - "על פי מיקום הופעת הרטיבות, נראה כי המקור נובע מלחות הכלואה מתחת לשכבת הריצוף" (עמ' 2 לחוות דעתה). בחקירתה, היא מסרה כי – "המסקנה שלי אחרי שתי בדיקות היא שהמקור לרטיבות הוא החדירה דרך המסד אל תוך הבית" (עמ' 10 שורה 11), ובהמשך – "התכוונתי שהרטיבות איננה ממצע החול שמתחת לריצוף" (עמ' 11 שורה 11).
19. סופר, מטעם התובעים, טוען כי התופעות שנצפו בבית מעידות על הצטברות מים מתחת לפני האריחים בקומת הכניסה ובמרפסת העליונה, דהיינו, על מצע חול רווי מים מתחת לאריחים. סופר מוסיף את הסבריו באשר לסיבה לאותה לחות, ומונה שלושה גורמים להצטברות הלחות כדלקמן:
"4.2 הצטברות/היקוות מים במגרש/גינת המבנה מסביב לדירת המגורים עקב אי ביצוע מפתחים מוצא לניקוז עודפי מים בזמן הגשמים או בעת השקיה.
4.3 קו גובה פני קרקע חיצוניים גבוה מעל קו גובה מערכות איטום של קירות המבנה/יסודות.
4.4 גלישת מים חופשית וישירה ממבנה מגורים צמוד עקב אי ביצוע כמצוין בסעיף 4.2 מוצא להצבטרות מים".
וראו אף את חקירתו בעמ' 11 שורה 22 עד עמ' 12 שורה שם הוא מסביר את הסיבות לרטיבות – מערכת ניקוז לקויה, העדר ניקוז מים אל מחוץ למגרש, שטחים נרחבים בגינה ללא קירוי, שיפוע "הפוך" של הגינה (לכיון הבית במקום מהבית לגבול המגרש), מפלס הגינה גבוה ממפלס הבית והעדר פסי הפרדה.
20. כפי שציינתי, תומר מטעם הנתבעת, לא מצא כל רטיבות במועד ביקורו ואף לא התייחס בחוות דעתו לקביעותיהם של בן עזרא או סופר באשר לסיבה לרטיבות שהייתה. התייחסותו לכל נושא הרטיבות היתה סתמית, לאמור – "לסיכום פרק הרטיבות: דברי המומחית אינם רלבנטיים לאשר קיים בבניין כי מערכת השיפוצים אשר הרוכשים החדשים ביצעו – יתרו את הערות המומחית".
21. לכן, בהעדר כל גרסא המנוגדת לגרסת בן עזרא וסופר, והואיל וגרסתם נשמעת הגיונית ועמדה בחקירה הנגדית ללא שנסתרה, והואיל וסופר ביצע תיקונים אשר פתרו את הבעיה (והדבר מהווה תימוכין לכך שהוא אכן איתר נכונה את הגורמים לבעיה) – מסקנתי היא כי הגורם לבעיות הרטיבות שהיו, הוא כפי שקבעו בן עזרא וסופר, דהיינו - אי ביצוע פתחי מוצא לניקוז עודפי מים בזמן הגשמים או בעת השקיה ממשטח הגינה, והעובדה שקו גובה פני הקרקע החיצוניים היה גבוה מקו גובה מערכות האיטום של קירות המבנה/יסודות."
ובכל זאת, המעורבות של התובעים בשיפור ביתם – אליבא בית המשפט – יצרה אשם תורם לגבי כמה ליקויים (שאינם בתחום, הרטיבות, הניקוז, האיטום) ובפריטים אלו אמנם לא נפסק כי אין בדירה ליקויים, כפי שקבעה המומחית בן עזרא – אך ביהמ"ש לא זיכה בגינם את התובעים;
"לכן אני סבורה כי למעט סעיף 4.8 אין לראות את הנתבעת כאחראית לליקויים אשר ראתה בן עזרא בביקורה בנכס."
במאמר מוסגר יוער כי יש גישה משפטית אחרת, לפיה גם כשהדיירים מתכננים שינויים, נותר הקבלן אחראי להם, ולהלן ציטוט מתוך ת"א 1783/90 גטניו יצחק נ' ליברובסקי, בית משפט השלום הרצליה, שופטת: מ' שריר, פסק דין מיום 9 לספטמבר 1994, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" 2002:
"2. אחריות הנתבעת
א. אליבא דנתבעת האחריות לליקויים ממנה והלאה מאחר והתובעים ביצעו שינויים נרחבים בדירה, שתוכננו על ידם, והיא בבחינת "מבצע" בלבד. טענה זו אין בה ממש. בדירה האמורה בוצעו אומנם שינויים מסויימים, שחלקם על פי תוכנית אדריכל מטעם התובעים אך לשונו של חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, אינה משתמעת לשני פנים:
"158 כז. אחריות לתכנון ולביצוע (תיקון – תשנ"א)
(א) המורשה להיתר, ישא באחריות כוללת לגבי תכנון המבנה נשוא הבקשה, להתאמת תכנון המבנה להוראות כל דין, להוראות התוכניות החלות על השטח שלגביו הוגשה הבקשה להיתר ולכל הוראה אחרת שנקבעה בפרק זה ולפיקוח עליון על ביצוע הבניה, לרבות התאמתה לתוכניות כאמור ולהיתר.
(ג) הקבלן הראשי האחראי לביצוע העבודה חב באחריות לביצוע הבניה לפי ההיתר ולאיכותה, לרבות אחריות לקיום פיקוח מלא וביקורת על הביצוע, בנוסף לאחריות הכוללת של המורשה להיתר... כאמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), ואולם יכול שהמורשה להיתר... או מתכננים אחרים אשר נטלו חלק בתכנון תחום בתחומי מומחיותם, יהיו אחראים גם לפיקוח מלא לביקורת על הביצוע של התחום שתכננו, אם הוסכם על כך בינם ובין הקבלן הראשי האחראי לביצוע הבניה, וכפי שיוסכם; הודעה על הסכם כאמור תימסר למהנדס הועדה המקומית".
ב. המורשה להיתר לענייננו הוא הנתבעת, ובלשון מנהלה:
"לאחר הארכיטקט שלו, יש גם ארכיטקט שלי, כי רק הוא רשאי להגיש שינויים בעירייה". [עמ' 27 לפרוטוקול שורות 6-5]
ואכן התובע אישר כי:
"מה שאתה ביצעת ביצעת – חלק לא ביצעת לפי התוכנית של בורשטיין". [עמ' 19 לפרוטוקול שורה 27]
ג. אחריות הקבלן כלפי רוכשי הדירות לטיב עבודתו חלה עליו בין אם נטל חלק אישי בבניה ובין אם לאו – ראה:
§ ע"א 209/87, שרון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ ואח' פד"י מה (3) 617, 622;
§ ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ ואח' נ' אורן ואח' פד"י לה (4) 253, 262.
ד. יתר על כן, ההסדר החוזי בין הצדדים אינו פוטר מן הקיום של הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, כפי שנקבע בע"א 449/85 היועץ המשפטי נ' גד חב' לבנין בע"מ ואח', פד"י מג (1) 183, 207.
ה. בע"א 68,71/85 סולל בונה בע"מ מחוז ירושלים נ' ברקן ואח' (לא פורסם), נסמכים שופטי ביהמ"ש המחוזי על החזקה, על פיה יש לפרש חוזה כאילו התכוונו הצדדים לבצע חיוביהם בהתאם לחוק, בצטטם מדברי כב' השופטת (כתארה אז) בן פורת בע"א 391/80 לסרסון נ' שיכון עובדים בע"מ, פד"י לח (2) 237, 255 הקובעת כי:
"הלכה פסוקה היא מימים ימימה... כי הצדדים לעיסקה נהנים מחזקה (הניתנת לסתירה) שהתכוונו לבצע את התחיבויותיהם החוזיות כחוק, היינו "למלא אחרי החוק ולא להפר אותו".
ביהמ"ש המחוזי מסכם את הסוגיה בקבעו:
"הסטנדרטים שקבע המחוקק הם המינימליים ובתי המשפט צריכים לעמוד בפרץ כנגד כל ניסיון של מוכרי הדירות להוריד סטנדרטים אלה... מדיניות משפטית שכוונתה למנוע הישנות מקרים כאלה בעתיד ואשר מבוססת על מדיניות תחוקתית של הגנה יתרה על קוני הדירות מחייבת לקרוא לתוך החוזה – מלכתחילה – תניות הקשורות לתקנות הבניה... על מוכרי הדירות לדעת שבמקרים כאלה, כמו המקרה שלפנינו, לא יוכלו להסתמך על בורותו של הקונה בענייני דת ודין – וזאת בנושאים משמעותיים כמו רווחה מינימלית בדירה".
[עמ' 10 לפס"ד]
ודברי כב' השופט ד. לווין בע"א 37/86 לוי ואח' נ' שרמן ואח' פד"י מד (4) 446, 478:
"חזקה עלינו שיש ליתן למסמך פרשנות התואמת את החוק ומתיישבת איתו על פני פרשנות אשר בעקבותיה יימצא בעל דין מפר את הדין".
..."
בהמשך לפסק הדין, מתואר שינוי שבוצע ביזמת הדיירים – הגדלת חדר בדירה, אשר חלונו לא הוגדל כנדרש לאור התקנה לפיה שטח החלון הוא אחוז מסוים מגודל החדר ולכן הגדלת שטח החדר מחייבת הגדלת החלון. אף על פי ששינוי זה בוצע ביזמת התובעים – בית המשפט ראה בכך ליקוי שבאחריות הקבלן.
בחזרה לתיק מרום, בית המשפט זיכה את התובעים בראשי נזק של ליקויי איטום ושכר דירה שהפסידו בגלל אי כשירות הדירה בפרק זמן מסוים לשמש למטרת מגורים.
עוד אפשר ללמוד מפסק דין זה, כי השוואת סכום חוות דעת מקצועית עם השורה התחתונה של פסק הדין – גורמת לעיוות בגלל השוואת מין בשאינו מינו.
בענייננו, חוות הדעת של האדריכלית איריס בן עזרא עמדה על סך 140,000 ש"ח, בעוד שבפריט הליקויים התקבל סך של 37,500 ש"ח, אלא שחוות הדעת כללה גם ליקויים נוספים אשר בית המשפט לא קבע כי הם לא קיימים בדירה – אלא קבע כי התובעים לא זכאים לפיצויים לגביהם מפני שהדיירים הם אשר יזמו עבודות אלו שבהן הליקויים, ובכללן: ליקויי ריצוף, ליקויים בדלתות, צפיפות בחדרי שירותים, מזקף ראש בחדר המדרגות, מעקים וטיח חוץ.
06/411/2007
|
