מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא
הארנונה לא נגבית על פי קריטריון הלוקח בחשבון את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, אלא היא נגבית על פי קריטריון הסבירות, והשאלה שנבחנת הינה: האם האדם הסביר ייכנס להשקעה גדולה והאם אפשר לחייבו לעשות זאת – כדי שבסופו של יום ירוויח כסף וישלם ארנונה...
* * *
בעליו של נכס מקרקעין, שאינו בר שימוש במצבו הנוכחי אך במבחן כדאיות לטווח ארוך -יכול להניב רווחים לאחר השמשת הנכס, במצב בו מפאת קשיים העומדים בפני הבעלים בדרך למימוש הנכס – לא מתבצע שום שדרוג של הנכס לרמה הנדרשת על מנת שיניב רווחים, פטור מתשלום דמי ארנונה לרשות המקומית.
כך חזר ופסק בית המשפט העליון ב- בר"מ 8745/09 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נגד יחיאל הראל, שופט: ח' מלצר, החלטה מיום ט' באדר תש"ע [23.2.2010], המובאת להלן במלואה.
בית המשפט לא נמנע מלהזכיר למבקשת את ההלכה בנושא – ורמז כי היה על העירייה להתחשב בפסיקה קודמת מקבילה שניתנה בעניין דומה – בו העירייה הייתה מעורבת.
משמע, היה עליה להפיק לקחים מהפסיקה ולא להתעלם ממנה.
לא היה ספק כי הנכס בו מדובר לא היה ראוי לשימוש וזאת לאור חוות דעת ברורה של מהנדס אשר הכין חוות דעת מטעם העירייה.
אמנם יכול להיות כי שיקומו של הבניין הינו כדאי מבחינה כלכלית בחישוב ארוך טווח, אולם משנקבעה ההלכה כי המבחן לא יהיה המבחן הכלכלי אלא מבחן הסבירות, ולא סביר כי המשיב יבצע את השיקום הנדרש, לא יחול על הנכס תשלום ארנונה.
הרשות מנועה מחייב אזרח שישפץ את הנכס, כדי שיפיק רווחים, כדי שישלם ארנונה. כלל זה חל גם אם מובטח מראש כי ההוצאות הכרוכות בשיפוץ – כדאיות לאור התפוקה העתידית.
אכן במבחן כולל ראוי כי הנכס ישופץ, אך כל עוד לא ננקטת יזמה לשיפוץ הנדרש, וכשהנכס לא ראוי למגורים [או כל שימוש אחר] – יינתן פטור מארנונה.
בית המשפט העליון
בר"מ 8745/09
בפני:
כבוד השופט ח' מלצר
המבקשת:
מנהלת הארנונה בעיריית חיפה
נגד:
המשיב:
יחירל הראל
בקשת רשות על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים ב-עמ"נ 219/08 מיום 12.08.2009 שניתן על ידי כב' השופט א' קיסרי
בשם המבקשת: עו"ד ראידה קרואני
החלטה
הטענות העיקריות המועלות על ידי המבקשת בבקשתה (כפי שהיא היטיבה לסכמן בפיסקאות (1)-(4) בפתח בקשתה) כבר נדונו והוכרעו באחרונה על ידי בית משפט זה ב-בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה (טרם פורסם, 30.12.2009; להלן: עניין חברת המגרש המוצלח). יוער, כי המבקשת אף היתה צד להליך האמור, בהיותה המשיבה ב-בר"ם 10313/07, שהיה אחד מהתיקים שהוכרעו בגדרי בר"ם 5711/06 הנ"ל. בפסק הדין בעניין חברת המגרש המוצלח נקבע כי המבחן הראוי שיש להפעיל, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], התשכ"ד-1964, הוא מבחן פיזי-אובייקטיבי בעיני האדם הסביר, ולא מבחן הכדאיות הכלכלית בהשמשת הנכס. העמדה המשפטית, אשר בית משפט זה אימץ אותה בפסק דינו הנ"ל, דומה לעמדה שבית המשפט הנכבד קמא נקט בענייננו, מספר חודשים לפני מתן פסק הדין בעניין חברת המגרש המוצלח. לפיכך, אין עוד צורך בהכרעה בשאלת המבחנים שיש להחילם, שכן הנושא כבר הוכרע, ומתייתר הצורך להיענות לבקשה זו.
זאת ועוד. הבקשה שלפני הוגשה בתאריך 1.11.2009, בעת שהמבקשת ידעה על קיומו של הליך מקביל תלוי ועומד (שכן פסק הדין בעניין חברת המגרש המוצלח טרם ניתן באותה עת). והנה אף שהמבקשת היתה צד להליכים בעניין חברת המגרש המוצלח היא הצניעה עד למאוד את קיומו של ההליך המקביל (על ידי אזכורו בהערת שוליים בלבד, מבלי לפרט שאף היא צד להליכים אלה), תוך שהיא טוענת כי: "בית המשפט העליון טרם נדרש לסוגיה זו באופן ישיר" (סעיף א.2.ד לבקשתה, בעמ' 3). התנהלות שכזו – איננה ראויה (השוו: בג"ץ 594/85 עוזיאלי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(2) 262 (1986)).
עם העברת בקשת רשות הערעור לטיפולי (לאחר שניתן כבר פסק הדין בעניין חברת המגרש המוצלח), ביקשתי מן המבקשת להודיע האם היא עומדת על בקשתה, בשים לב לכך שבינתיים ניתן פסק הדין הנ"ל. המבקשת הודיעה כי לשיטתה פסק הדין הנ"ל איננו סותם את הגולל על המחלוקת, נושא בקשת רשות ערעור זו, שכן זכאותו של הנכס שבמחלוקת לפטור מארנונה בהתאם לסעיף 330 הנ"ל נבחנה עד כה לפי המבחן הכלכלי ולא נערכה בדיקה מקיפה באשר למצבו הפיזי של הנכס. המבקשת הציעה לפיכך כי נוכח שינוי ההלכה המשפטית, תיערך בחינה מחודשת ואובייקטיבית של מצב הנכס והעניין יוחזר לוועדת הערר לענייני ארנונה. אולם, גם בכך המבקשת לא דקה פורתא. עיון בפסק דינו של בית המשפט הנכבד קמא, עליו מתבקשת רשות לערער, מגלה כי בית המשפט הנכבד קמא קבע כך:
"בענייננו לא יכולה להיות מחלוקת לגבי השאלה אם הנכס במצבו ראוי לשימוש, וזאת לאור מסקנתו של המהנדס שהכין חוות דעת עבור העירייה ושלפיה 'הנכס במצבו כיום לא ניתן לאיכלוס ויש צורך בשיפוץ יסודי'. לאור דבריו אלה של המהנדס מטעם העירייה אין מנוס מן המסקנה שהתנאי הראשון לפי סעיף 330 לפקודה התמלא והנכס אינו ראוי לשימוש, ומשום כך התוצאה היא שיש לקבל את הערעור, לבטל את החלטת ועדת הערר וליתן למערער פטור לפי סעיף 330 לפקודה"
(שם, בעמ' 6 לפסק הדין).
דומה אם כן כי בית המשפט הנכבד קמא אמר את דברו באופן ברור וקבע מפורשות כי הנכס איננו ראוי לשימוש. אינני רואה איפוא את הטעם בהחזרת הדיון לוועדת הערר, נוכח הקביעה הנ"ל של בית המשפט הנכבד קמא, שנעשתה על פי מבחן שאומץ על ידי בית משפט זה כמבחן המחייב (המבחן הפיזי-אובייקטיבי בעיני האדם הסביר).
הבקשה למתן רשות ערעור נדחית לפיכך, בהיעדר עילה למתן רשות ערעור.
ניתנה היום, ט' באדר התש"ע (23.2.2010).
25/02/2010
