הפרוספקט הינו פרסום בלתי אמצעי של הקבלן ולרוב אינו חלק ממסמכי חוזה המכר, אך חשיבותו בכך שהוא מתאר את אומד דעתם של הצדדים וכאשר אינו נשלל במסמכים מאוחרים יותר – הריהו מחייב.

יש גישה שמבטלת את הפרוספקט במצב בו תנאיו שוכתבו במפרט ושונו בחוזה המכר, ודישה זו אינה ראויה, כי במצב בו הפרוספקט עלול להטעות – הוא עשוי להשפיע על פרשנות ההסכם שבין הצדדים על אף שכבר אינו חלק ממנו.

 

דיון מעמיק במעמדו של הפרוספקט נמצא בת"א 1332/99 צבי פרידמן ואח' נ' אלרם חברה לשיכון, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטת: ש' דותן, פסק דין מיום 4 במרץ 2010 [פורסם במאגר נבו].

 

להלן ציטוט מפסק הדין בעניין שבנדון:

 

 

”מעמדם של פרוספקטים:

11.       מעמדם המשפטי של פרוספקטים, בנסיבות שבפנינו הוא כדלקמן:

 

פרוספקט יכול שיהא הצעה לכריתת חוזה המופנית לכלל הציבור. אם, בסופו של יום, נכרת חוזה, ובמשא ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים, יראו בתנאים אלו חלק מתנאי החוזה (הלכת אדוניהו והלכת צמיתות).

 

פרוספקט יכול שלא יחייב משום קיומו של מסמך מאוחר המפרט את התנאים שהוסכמו בין הצדדים והשונים מאלו שפורטו בפרוספקט (ר' ע"א 9085/00 אברהם שטרית ואח' נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 462 (2003); ע"א 8913/02 יוסף מלכה ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח(2) 59 (2003); ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה ואח', פ"ד נח(3) 673 (2004)); ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' יוסף ז'אק, פ"ד נו(4) 662 (2002)).

 

דהיינו, תוכנו של פרוספקט יכול להוות חלק מתנאי החוזה, כאשר אין תנאי בחוזה שסותר אותו.

 

מצב בו התנאים של החוזה סותרים את אשר הובטח בפרוספקט – יגבר החוזה.

 

מקום בו היה בפרוספקט כדי להטעות, ניתן לקבל טענה של חוסר תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה (ראו ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא ואח' (טרם פורסם, [פורסם בנבו] ניתן ביום 4.9.07)).

 

12.       בענייננו, הפרוספקטים שהוצגו לתובעים לא נסתרו על ידי החוזה והמפרט, והם גם מהווים פרשנות משלימה לחוזה, שכן פרשנות סבירה של החוזה מביאה למסקנה כי עליית גג זו הובטחה לתובעים גם ללא קשר לפרוספקט.

 

א.         סעיף 1.5 למפרט הטכני, המהווה חלק מחוזה הרכישה, קובע במפורש: "מספר כולל של קומות לקרקע 3 כולל: קומת קרקע, קומה א', עליית גג".
משום כך ניתן לקבוע כי בהתאם למפרט הטכני התחייבה הנתבעת למכור לתובעים קוטג' הכולל קומת קרקע, קומה א' ועליית גג.

 

ב.        הנתבעת מצביעה על ההערה שצורפה לתשריט עליית הגג לפיה: "גמר קומה זו יבוצע ע"י המשתכן ועל חשבונו לאחר קבלת האישורים המתאימים מהמועצה המקומית מודיעין".

 

מכאן, מבקשת הנתבעת לקבוע, כי גמר ביצוע עליית הגג יבוצע לאחר קבלת האישורים וכל עוד לא התקבלו האישורים אין היא חייבת בגמר ביצוע עליית הגג.

 

אין מקום לקבל טענה זו כנימוק לאי קיום התחייבות הנתבעת בעניין עליית הגג.

 

שינויי תב"ע הוא בסמכותה של הוועדה המחוזית, ועל כן גם על פי ההערה בתשריט לא נדרשו הקונים להוציא אישורים בגין שינוי התב"ע אלא אישורים אחרים, הנדרשים מהמועצה המקומית.

 

ג.          תנאי החוזה הם ברורים, הם מתיישבים עם אלה שהוצגו בפרוספקטים ויש בפרוספקטים כדי לפרש ולהשליך על החוזים ולהעיד כי בחוזים התחייבה הנתבעת לכלול עליית גג בדירות.

 

משום כך חייבת היתה הנתבעת לכלול עליית גג בדירות של דיירים, גם של אלה אשר לא הסתמכו על הפרוספקטים, הן משום שלא ראו את הפרוספקטים או משום שקנו את הדירה לפני פרסום הפרוספקטים.

 

ד.         הנתבעת טוענת כי סעיף 3ב לחוזה קובע כי כל שינוי בתכנית התב"ע בוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ולבניה יחייב את הצדדים.

 

מכאן ניתן ללמוד, לטענת הנתבעת, כי מה שהובטח לדיירים מותנה באישורי הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית.

 

אין לקבל טיעון זה שכן סעיף 3ב לחוזה איננו פוטר את החברה הקבלנית מהתחייבותיה בגין עליית הגג.

 

13.       ראוי לציין כי גם אילו התקבלה טענת הנתבעת לפיה קיימת סתירה בין הפרוספקטים לחוזה כי אז היה בפרוספקטים כדי להטעות ויש בכך חוסר תום לב בנהול משא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973."

 

אין מה להוסיף על הניתוח המשפטי המובא בפסק הדין, אלא אך זאת שמדובר בנדבך נוסף בכיוון הבהרת זכויות הדיירים על סמך הפרוספקט.