תחום הבנייה רווי בהוראות חוק, תקנות ותקנים, המתווים את התכנון והביצוע בכל פרט ופרט, עד כדי כך שלעתים הדבר נראה כסד עבור האדריכלים, "קיצוץ כנפיים" ופגיעה בעיקרון חופש הפרט, חופש התכנון. אמנם ביסוד החיקוקים השונים מונחת כוונה טובה של דאגה לאיכות החיים ואיכות המגורים, אך מה אמור להיות גורלה של תוכנית החורגת במעט מהנורמה ולעומת זאת היא תוכנית אטרקטיבית מבחינה אדריכלית? או, מה פסול יש בתכנון המתאים למזמין כאשר המזמין מוותר ביודעין על כמה דרישות הבאות, לכאורה, לדאוג לרווחתו ולהיטיב עמו?
שאלות מסוג זה עולות מעת לעת בפורומים שונים, לא רק באקדמיה, אלא גם בשיחות בין האדריכל למזמין ובעיקר בין האדריכל לבין עצמו.
על כן חשובות ביותר התשובות לשאלות אלו.
בית המשפט לעתים מתייחס לדירת מגורים בהקשר של בעלי הדירה הספציפיים, נוחותם, דרישותיהם, צורכיהם, ולא מתייחס לפריטי הבנייה מול דרישות החוק והתקנות. לדוגמא, ת"א 5452/89 קלמנוביץ נ' גבי בן גלים בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, פסק דינה של השופטת ש' שטמר מיום 14 לאפריל 1996, לא פורסם, מובא בספר "מומחיות בתכנון ובבנייה" כרך א' מאת א' בן עזרא בהוצ' אתיקה 1999 עמ' 84.
להלן ציטוט המראה כיצד התייחס בית המשפט לאי התאמה של דלתות בדירה אשר גובהיהן היו פחותים בכמה ס"מ מדרישת התקן 23 לפיה גובה אגף הדלת יהיה לכל הפחות 1990 מ"מ:
"לגבי שתי הדלתות האחרות, המדובר הוא בסטייה לא גדולה, ולא הוכח לי כי בפועל, בגלל גובהו של בעל הדירה, יש הפרעה עקב גובה הדלתות. (ראה גם עדותו של הנתבע לפיה לא עולה גובהו של בעל הדירה על 170 ס"מ)".
יש, כמובן, לדחות גישה זו של בית המשפט מכל וכל, מכמה סיבות:
א. הדרישה שבתקן 23 לעניין גובה הדלת אינה מותנית בגובה המשתמשים הגרים בדירה.
ב. בדירה משתמשים לא רק הדיירים שרכשו אותה אלא גם אחרים.
ג. שמא סבר בית המשפט כי לא הוכח שיש לדייר נזק בגין גובה הדלתות, הרי ייאמר כי יש לו נזק בשל אי ההתאמה לתקן הישראלי, ושיעורו של הנזק הוא לפי עלות ההחלפה של הדלתות הפסולות בדלתות תקינות.
ראה בעניין זה את דברי השופטת ד"ר נ' דנון בת"א 10456/90 עוזר ששון נ' עבאדה בע"מ, בית משפט השלום חיפה, פסק דין מיום 17 ליולי 1994, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" תשס"ב עמ' 493, להלן ציטוט:
"סולל בונה מתרעמת על יחס של איפה ואיפה לכתבי הויתור של התובעים, אותם מפרשים באופן סלחני לטובת התובעים ונגד הקבלן, לעומת היחס המחמיר להסכמים, המפרטים, התוכניות, התקנים ותקנות התכנון והבנייה החלים על הקבלן, אותם מפרשים בחומרה נגד הקבלן.
יחס סלחני זה מתבטא בכך שניתן לתובעים פיצוי גם אם החריגה היא בסנטימטרים בודדים, גם אם לא נגרם להם כל נזק, וגם אם הם עצמם לא היו מודעים כלל לליקויים אלה.
התשובה לכך היא, כי על הקבלן מוטלת חובה חקוקה לבנות בהתאם לתקנות הבנייה, להיתר ולמפרטים. הקבלן מצווה לבצע בניה כחוק ובניה זו, במידה ואינה חוקית, מהווה בכיה לדורות ופוגעת לא רק ברוכשים המקוריים של הדירות, אלא גם בכל מי שבא אחריהם, בשכניהם ובתושבי אותו רחוב, אותו רובע ואותה עיר".
בעניין שיעור הפיצוי נאמר בפסק הדין שם, בהמשך:
"ומאידך, זכותם של התובעים לקבל מהנתבעים פיצוי עבור הוצאות ביצוע תיקונים הנובעים מהפרות חוזה וחובה חקוקה, כדי להעמידם במצב בו היו אלולא הפרו הנתבעים את חובתם. אין לאיש שליטה על אופן השימוש של התובעים בסכום הפיצויים בעתיד".
לאמור, שיעור נזקם של התובעים בגלל פריטים המהווים אי התאמה לתקנות לא נקבע לפי מידת ההפרעה הישירה, אותה לעתים קשה לאמוד, אלא נקבע על פי העלות של ביצוע תיקון שבסופו יתקבלו בדירה פריטים תקינים, כאלו העומדים בדרישות התקנים והתקנות, בין אם הליקויים ואי ההתאמות יוצרים הפרעה ומטרד ובין אם לא.
בנוסף, בסכומי הפיצויים המתקבלים על ידי התובעים, אין משום התחייבות של התובעים לתקן את הליקויים, ואין צורך ליצור מנגנון שיעקוב אחר ביצוע התיקונים בדירה, שכן התובעים לא חייבים בכך.
לסיכום ייאמר כי סיבות הדרישה לבנייה כחוק מגוונות ורחבות-יריעה, ואלה העיקרים:
א. בנייה כחוק נדרשת בשל דאגה לשלומם, בטיחותם, רווחתם, נוחותם של המשתמשים – אלה אשר רכשו את הדירה, גם לגבי נושאים שהם לא מודעים אליהם מעצמם.
ב. בנייה כחוק נדרשת בשל דאגה לכלל הציבור – אורחים ושכנים של הדיירים, וכן גם מי שירכוש בעתיד הדירה מהם ויגור בה, הוא, משפחתו, אורחיו, שכניו.
ג. המחוקק דואג לכך שכל הפרטים יגורו בתנאי מגורים נאותים ברמה סבירה, כשם שהמחוקק דואג לאזרח במישורים אחרים, כגון – חינוך, ביטחון, בריאות, ביטוח ועוד.
ד. חופש התכנון הינו מוגבל להוראות החוק והתקנות, התקנים, המפרטים והפסיקה.
ה. יש והניזוק בגלל קיומם של ליקויים ובגלל קיומן של אי התאמות בדירתו, אינו מודע לנזקו כלל. גם במקרה כזה מגיעים לו פיצויים ששיעורם נקבע לפי עלות ביטול הליקוי או אי ההתאמה, בין אם הליקוי יבוטל בפועל ובין אם לא.
19/11/2006
