סעיף 7 (א) בחוק המכר (דירות) 1973 קובע ברורות:

 

 

עיקר הזכויות אשר על פי חוק זה, הן מגולמות בסעיפים 4 ו- 4 (א) לחוק הקובעים לאמור:

 

 

"4. אי התאמה 

(א)       המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

(1)       הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2)       תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;

(3)       תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4)       התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה;

(5)       בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.

(ב)       אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ג)        לענין סעיף זה -

"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

 

הודעה על אי-התאמה (תיקון התש"ן)

4א. 3   (א)       הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -

(1)       שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;

(2)       שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

 

המשתמע מכך הוא כי זכותו של קונה הדירה לדרוש ולקבל תיקוני הליקויים שהם בגדר אי התאמות כמוגדר בחוק, היא זכות קוגנטית והסעיף הבא לתת לקונה יתרונות אלו הוא סעיף מצווה שאין להתנות עליו.

 

כבר נפסלו לא אחת על ידי בתי המשפט כתבי ויתור שנערכו ונחתמו במטרה לפגוע בזכויותיהם של קוני דירות, אך כאן הדיון מתמקד במסמכים אחרים, ולהלן דוגמא מן המציאות:

 

קונה דירה בקרית שמונה מחברה קבלנית הגיע למשרדי החברה במטרה לסגור חשבון, ובמהלך ההתחשבנות עמדת החברה הייתה כי יש לו חוב בסך 57000 ₪ עליו היא מוכנה לוותר לו. הקונה לא התייחס בכובד ראש לחוב זה, ואף לא טרח לבדקו מהסיבה הפשוטה שהחברה הודיעה לו כי מדובר בהנחה בסך החוב, אותה יקבל הקונה בתנאי שלא יתבע את החברה תביעה בגין ליקויי בנייה. הקונה לא ידע על ליקויי בנייה בדירה שרכש ולפיכך הסכים לחתום על ההנחה ואף גיבה התחייבותו להחזיר את סכום ההנחה באמצעות שטר עליו חתם. זאת ועוד, כל המעמד של קבלת המפתח וההתחשבנות האחרונה לא כל כך נוח לקונה, שאינו נמצא בדרגה שווה לזו של הקבלן, וראה בעניין זה דברי השופטת ט' שטרסברג-כהן בת"א 1756/79 קראוס יהושע ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי".

 

לימים, לאחר קבלת הדירה, הופיעו בדירה ליקויי בנייה והקונה אף מינה מהנדס לבדיקת הליקויים. חוות דעתו של המהנדס הועברה לעיון החברה באמצעות ב"כ הקונה, עם התראת דרישה לתקן מגוון רחב יריעה של ליקויים ואי התאמות. במצב דברים זה היה ברור לחברה כי סלולה הדרך לתביעה בבית המשפט, והיא החליטה להקדים תרופה למכה ושלחה לקונה הודעה על ביטול ההנחה.

 

אמנם זהו מקרה פרטי בו החברה מהרה לפעול בטרם עת ובכך הפסידה את טענת ההחזר, אך ראוי לבדוק הנחה מעין זו גם במצב בו החברה ממתינה עד לאחר הגשת התביעה ורק אז מודיעה על ביטול ההנחה. מהבחינה החוזית, ההנחה אמורה להתבטל. אלא שיש לבדוק את הנושא מול זכויות הקונה על פי חוק המכר (דירות).

 

 

כך הם פני הדברים גם כאשר היקף התביעה אמור להיות שונה מהסכום שננקב בהנחה.

 

המבחן של מסמך ההנחה צריך להיבחן גם מול עיקרון תום הלב ומול הנסיבות הסובייקטיביות, אך נראה כי כבר בבדיקת המסמך מול חוק המכר (דירות) דינו להתבטל.

 

---

‏10 פברואר 08