| זכויות וחובות של דיירים בגין מעלית ברכוש המשותף
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
מעלית כללית, לא פנימית בתוך דירת קוטג', שאינה חלק מדירה אלא מיועדת לשימוש כל בעלי הדירות או מרביתם [מעל 50%] – היא לעולם רכוש משותף, ולא ניתן להצמידה כחלק מדירה ובכך למנוע מדייר כלשהו מלהשתמש בה.
כל דיירי הבית המשותף זכאים ליהנות מהמעלית ומחויבים לשאת בהוצאות אחזקתה – יהא בעל הדירה משתמש "כבד" במעלית [בשל מגוריו בקומה העליונה] או יהא מנותק מהמעלית [בהיותו גר בקומת קרקע, עם כניסה נפרדת] – זה וגם זה יממנו את אחזקת המעלית, כשם ששניהם יממנו את אחזקת גג הבית מבחינת איטום, אף על פי שבעיית האיטום מעניינת יותר את הגר בקומה העליונה.
להבהיר: על פי התקנון המצוי, כל דייר מדיירי הבית רשאי להשתמש בכל חלקי הרכוש המשותף וחייב לשלם את דמי האחזקה לפי חלקו היחסי בהתאם לשטח הדירה שלו, ובאין שינוי חוקי של התקנון, זהו המצב לאשורו.
להלן סעיף 55 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 :
"55. חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות
(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הכאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד".
לפיכך אנו למדים כי לאחר שהוצמד חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ההוראות בחוק החלות על הרכוש המשותף כבר לא חלות על חלק זה, לאמור, הוא כבר אינו בגדר רכוש משותף.
הצמדה מסוג זה נעשית בדרך הקבועה בחוק המקרקעין סעיף 62 (א) באמצעות רוב של בעליהן של בעלי 2/3 מהרכוש המשותף לכל הפחות:
"62. תקנון מוסכם
(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לעניין סעיף-קטן (א), "בעל דירה" - לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר-המשנה בדירה המוחכרת בחכירת-משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן".
מכלל לאו לומדים הן, כלומר, יש דרך לבצע הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת אולם כפוף לשני סייגים:
- ההצמדה לא תבוצע לגבי חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; כאמור בסעיף 55 (ג) לחוק כמצוטט לעיל.
- ההצמדה תבוצע בהסכמת כל בעלי הדירות; כאמור בסעיף 62 (א) לחוק כמצוטט לעיל.
ראה בעניין זה דברי השופטת ש' נתניהו בע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' פנחס וחיה מרכוס, בית המשפט העליון, שופטים: מ' בן פורת, ש' לוין, ש' נתניהו, פד"י מ"א (2) 561, להלן ציטוט:
"החוק מאפשר הוצאת חלקים מסוימים מגדר הרכוש המשותף לכלל בעלי הדירות והצמדתם לדירה מסוימת [להוציא חריגים המפורטים בסעיף 55 (ג)] כמו כן מאפשר החוק קביעת שיעור השתתפות בהוצאות שונה מזה הקבוע בסעיף 58.
הדרך שבה מתיר החוק לעשות כן, כאמור בשני הסעיפים הנ"ל, היא על ידי קביעה המורה כך בתקנון, בדרך האמורה בסעיף 62 (א). על פי סעיף זה אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ללא הסכמת בעלי כל הדירות, אף לא להטיל על בעלי הדירות חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמתם".
לאמור, יש רכוש משותף שלא ניתן להצמידו, והוא מכונה "רכוש משותף הכרחי". אמנם בבית משותף לעולם ישנם רק שני סוגים של רכוש – דירות ורכוש משותף, אולם הרכוש המשותף מתחלק לפי האמור לעיל בחוק לשני סוגים – הכרחי, כזה שאין דרך להצמידו לדירה, ורכוש משותף שאינו הכרחי והוא בר הצמדה בתנאים שלעיל.
מכל האמור לעיל מתקבל כי המעלית המשמשת את רוב הדיירים היא בחזקת רכוש משותף הכרחי. במצב דברים זה, אין להצמידה, אולם אפשר בהחלט להעביר החלטה בתקנון הבית המשותף לגבי חלוקת נטל אחזקת המעלית בין הדיירים, לפי מיקום דירותיהם ובכלל חלוקה זו לפטור את בעליהן של דירות שלא משתמשים כלל במעלית מלשאת בנטל זה, בגלל תנאיהן ומיקומן בבית המשותף.
בפסק הדין הנ"ל הובעה בקורת על כך שהמחוקק יצר תקנון מצוי המהווה ברירת מחדל, והחל בכל מקרה כאשר לא משנים אותו, ובתקנון זה יש עיוות ואי צדק; לפי התקנון המצוי, כל הדיירים – כולל אלו שלא משתמשים במעלית – יממנו את הוצאות אחזקתה של המעלית לפי גודל דירותיהם, ורק יזמה של וועד הבית לשינוי התקנון יכולה ליצור איזון בין השימוש בפועל במעלית לבין נטל הוצאות אחזקתה.
אלא שבקורת זו אין בכוחה לשנות את הדין, וכאשר התקנון לא שונה באמצעות יזמת הדיירים, כך יהיו פני הדברים – כל דייר בבית המשותף יממן את הוצאות האחזקה של המעלית גם אם אותו דייר לא משתמש כלל במעלית כי הוא גר בקומת הקרקע, כי הכניסה לדירתו היא נפרדת ובאותה כניסה אין כלל מעלית.
יובהר כי דומה הדבר לנטל הוצאת עלויות האיטום של גג הבית המשותף, החל גם על מי שלא מחובר לגג זה, ולא ניזוק כלל ככל שהגג דולף.
מכל האמור לעיל עולה גם כי וועד הדיירים אינו מוסמך להגביל את השימוש במעלית שהיא כאמור רכוש משותף הכרחי, וגם כאשר המעלית נבנית תוך התנגדות חלק מהדיירים וללא השתתפותם של המתנגדים בהוצאת הקמתה – אין למנוע מאותם דיירים מתנגדים שלא מימנו את הקמת המעלית מלהשתמש בה, וזאת רק כנגד תשלום אחזקתה ותפעולה, ללא השתתפות בעלויות בנייתה.
לכלל זה יש גם היגיון משלו: אם דייר בבית המשותף מתנגד להקמת מעלית בבניין הקיים, או שהוא לא מתנגד אבל אינו מעוניין בהשקעה בבנייתה, אין זה צודק ואין זה חוקי להשית עליו את נטל הבנייה, כי לא מדובר בהשתתפות בהוצאות שימור או אחזקת הבית אלא בשיפור שלא ניתן לחייב בו את הדיירים. מצד שני, כמוסבר לעיל, משהוקמה המעלית הרי היא רכוש משותף הכרחי ולכן אין למנוע מאף דייר מלהשתמש בה, ויש לחייב את כל הדיירים בעלויות האחזקה השוטפות לפי התקנון המצוי או לפי כל תקנון אחר אם ישנו.
יתירה מכך, כשמדובר בבית משותף אשר ידוע מלכתחילה כי חלק מדירותיו אינן בעלות זיקה וגישה למעלית ולבעליהן / לרוכשיהן אין ולא תהיה כל צורך בה, לא די בכך שהקבלן / המוכר יציין בחוזה המכר כי הדיירים המסוימים הללו פטורים מהוצאות אחזקת המעלית – הדרך היחידה להגיע למטרה זו היא רק באמצעות התקנון שיחליף את התקנון המצוי; גם זאת נלמד מפסק הדין הנזכר.
30/10/2007 |
