| זכות הציבור להישמע
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965, כאשר מקרקעין נפגעים כתוצאה מתוכנית מתאר או מתוכנית מפורטת - ובכלל זה גם שינוי בתוכנית, התלייתה או ביטולה - בעל המקרקעין שנפגעו זכאי לפיצויים בגין נזקי התכנון האמורים.
התביעה לפיצויים תוגש תוך 3 שנים מיום תחילת תוקף התוכנית, ושר הפנים רשאי להאריך תקופה זו בהתאם לנסיבות. שר הפנים מוסמך להאריך את המועד להגשת תביעה למתן פיצויים בגין נזקי תכנון, והוא יתחשב לא רק בשיקולים אובייקטיביים אלא גם בשיקולים סובייקטיביים, כגון – סיבות אישיות לעיכוב בדרישת הפיצויים של מי שטוען להם.
התביעה תוגש אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
על החלטת הוועדה המקומית בעניין הפיצויים, ניתן להגיש ערר בפני וועדת ערר מחוזית.
הנפגע מתוכנית יכול להיות מי שהוא בעל זכויות בקרקע בתחום התוכנית או בקרקע הגובל, ובמקרים מסוימים גם בעל קרקע שאינה צמודה לגבול התוכנית בעל זכות לפיצויים.
כמובן שיש דוגמאות רבות לתוכנית שהשפעתה חורגת מעבר לגבולות התוכנית עצמה, כגון - סלילת כביש סואן, הקמת מפעל תעשייתי, הגדלת הצפיפות ויצירת בעיות חנייה בלתי פתורות ועוד. בכל הדוגמאות הנ"ל, הקרקע העלולה להיפגע מהתוכנית בגלל זיהום אוויר, בטיחות, נוחות ועוד, היא לא בהכרח בתחום התוכנית, ואף לא בהכרח צמודה לה.
בסעיף 200 לחוק, יש הסתייגויות בדבר פטור מתשלום פיצויים, אך בכל מקרה, ישולמו פיצויים כאשר הפגיעה בקרקע עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, או כאשר מן הצדק לשלם פיצויים. ניסוחים אלה - לא קל להתמודד עמהם, בשל כלליותם והיעדר הדיוק והמיקוד שבהם.
מסתבר כי העוסקים בתכנון עירוני, צריכים בהחלט לקחת בחשבון את הפגיעה האפשרית בקרקע שבסביבה, ואת השלכותיה של פגיעה זו. זאת לא רק בשל הסיכויים לתביעות פיצויים, אלא גם בגלל הפגיעה עצמה והשלכותיה התכנוניות - שמא התוכנית מביאה נזק יותר מאשר תועלת.
יובהר: בדרך כלל תוכנית מתאר אמורה להיטיב עם האזרחים ולהעלות את ערכי נכסיהם ואיכות מגוריהם. תוכנית מתאר היא מזוהה עם פיתוח ובנייה, יצירת מרכזים עירוניים, שיפור נגישות, העלאת רמת המגורים, פיתוחים טכנולוגיים המאפשרים בניית רבי קומות, ומעבר מקרקע חסרת שימוש או בת שימוש דל [גם מהבחינה הכלכלית] כגון קרקע חקלאית, לקרקע אשר בה הפוטנציאל גבוה [גם הפוטנציאל הכלכלי] כגון - בנייה רווייה. או אז, מי שבעטייה של התוכנית מרוויח והקרקע שבחזקתו עולה בערכה, יצטרך לשלם היטל השבחה לקופת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בשיעור של מחצית מעליית שווי הקרקע, וכאמור, מנגד, מי שהקרקע שלו נפגעה - זכאי לפיצויים.
אם במאזן הכללי יש סיכון להפסד, אז לא רק שהתוכנית אינה טובה כי הנזק בה יהא רב מהתועלת, אלא היא גם לעתים בלתי ישימה, כי לא יהא מי שיממן את ביצועה.
משמעות הדברים היא כי בכל מקרה של תכנון, חובה על מי שמתכנן, ויותר מזה על מי שבודק ומאשר, להיות עירני לסביבה ולצרכיה, לבעיות, לדרישות, לזכויות. וזאת גם כאשר מי שעלול להיפגע - שותק ולא דורש מאומה [שמא הוא בחו"ל, שמא אינו יודע מה נעשה סביבו, שמא אין לו משאבים לעמוד על זכויותיו].
על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לייצג את כלל הציבור בבואה לדון בכל תכנית מתאר בתוקף תפקידה, גם כשאין התנגדויות ותביעות מצד הציבור.
קל וחומר כאשר בא בעל זכות במקרקעין וטוען - אז וודאי שחובה על הוועדה להקשיב לדבריו ולא לדחותו בקש.
היטיב לבטא זאת בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בע"א 1148/04 מוחמד טאהר עבד אלחי אלנתשה נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פסק דין של השופט מ' חשין בהסכמת השופטים א' רובינשטיין וא' חיות, בהערה שאינה העיקר בפסק הדין, כדלקמן:
"חזקה על הוועדה המקומית (לתכנון ולבנייה) כי בגדרי סמכותה על פי דין, ומבלי לפגוע בכל טענה השמורה לה, תאזין לטענות המערערים בנושא הפיצוי שהם טוענים לו, ותשיב לבקשתם כאשר תשיב".
להלן מובא פסק הדין [שלא פורסם] בשלמות:
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 1148/04
בפני: כבוד השופט מ' חשין, כבוד השופט א' רובינשטיין, כבוד השופטת א' חיות
המערערים:
1. מוחמד טאהר עבד אלחי אלנתשה
2. מוחמד בדר ראג'ב אבו עיישה
נ ג ד
המשיבה:
הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים
ערעור על פסק דינו של בית-המשפט המחוזי בירושלים בתיק ה"פ 2136/03 שניתן ביום 29.12.03 על-ידי כב' השופט מ' רביד
תאריך הישיבה:
ו' בחשוון תשס"ה (21.10.04)
בשם המערערים: עו"ד משה רז-כהן
בשם המשיבה: ו"ד סעיד גאליה
פסק-דין
השופט מ' חשין:
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, הגישה בקשה כהוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (הפקודה), להוצאת צו המצווה את המערערים למסור את החזקה בחלקת קרקע מסויימת המוחזקת בידיהם. מחילופי הכתבים שהיו בין בעלי-הדין מסתבר כי חילוקי הדעות ביניהם נסבו סביב שני מרכזים עיקריים: האחד, טענת המערערים כי הוועדה המקומית לא קנתה סמכות להפקיע את הקרקע שלעניין הואיל ונפגעה הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. לשון אחר, כי חלק המגרש שהופקע הביא להפחתת שווי של יתרת המגרש כמשמעות הדברים בהוראת סעיף 190(א)(1) הנ"ל, וכי מטעם זה לא קנתה הוועדה המקומית סמכות להפקיע את הקרקע שהפקיעה. המרכז האחר לטיעוני המערערים, נתגודדו סביבו טענות מטענות שונות הנסבות על הוראת סעיף 8 לפקודה. נפנה לעניין זה לפרק ד' לתגובה שהגישו המערערים להמרצת הפתיחה של הוועדה המקומית, בו מנויות טענות אלו ואחרות הנסבות על הוראת סעיף 8 לפקודה.
בית-משפט קמא החליט יום אחד כי שומה על בעלי-הדין לסכם בכתב את טיעוניהם לענין הוראת סעיף 190א(1) לחוק התכנון והבנייה. הסיכומים הוגשו, ועל סמך האמור בהם נעתר בית-המשפט לבקשת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וציווה על המערערים בפסק-דין למסור לוועדה את הקרקע שלעניין.
בערעורם שלפנינו טענו המערערים טענות רבות ושונות, וככל שטענותיהם מסיבות עצמן על החלטת בית-המשפט לעניין פירושו והחלתו של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, לא מצאנו בהן ממש. לעניין זה אין לנו אלא לדחות את הערעור כהוראת תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984.
אם כך באשר לחוק התכנון והבניה, לא כך באשר לטענות הנסבות על הוראת סעיף 8 לפקודה. מטעמים שלא נתבררו לנו, לא נדרש בית-משפט קמא כלל לטיעוניהם של המערערים לענין הוראת סעיף 8 לפקודה. אכן, בפיסקה 18 סיפה לפסק-הדין, קובע בית-משפט קמא ש"אין חולק כי במקרה זה התקיימו כל התנאים לתפיסת החזקה המיידית, הנזכרים..." בסעיף 8 לפקודה; ואולם אנו, לא נמצא לנו כי המערערים ויתרו על טיעוניהם בעניינו של סעיף 8 לפקודה, ומכאן שהטיעונים בפרק ד' לתשובת המערערים להמרצת הפתיחה נותרו יתומים באין דיון בהם. פירוש הדברים הוא, שבית-משפט קמא פסק לחובת המערערים ולא שמע מיקצת טיעונים שהעלו בכתב ההתנגדות שהוגש לבית-המשפט מטעמם.
בנסיבות אלו שנוצרו אין אנו רואים מנוס אלא להחזיר את הדיון לבית-המשפט קמא, להשלמת הטעון השלמה.
אנו מחליטים אפוא כלהלן: נדחה הערעור ככל שהמדובר הוא בחלותה של הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה על עניינם של המערערים. בה-בעת אנו מוסיפים ומחליטים להחזיר את הדיון לבית-משפט קמא, להמשך דיון בטיעוני המערערים שהועלו על הכתב ולא נשמעו על-פה לפני בית-המשפט. כמסקנה הנדרשת מאליה אנו מחליטים לבטל את חלקו האופרטיבי של פסק-הדין כאמור בסעיף 29 לפסק-הדין.
בשולי הדברים נוסיף ונאמר עוד זאת: שאלת חלותה של הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה על עניינם של המערערים לא נתעוררה לפנינו, ולמותר לומר כי לא נביע בה דעה. נאמר עם זאת, שחזקה על הוועדה המקומית כי בגדרי סמכותה על-פי דין, ומבלי לפגוע בכל טענה השמורה לה, תאזין לטענות המערערים בנושא הפיצוי שהם טוענים לו, ותשיב לבקשתם כאשר תשיב.
לא נעשה צו להוצאות.
היום, ו' בחשוון תשס"ה (21.10.04).
ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט ת
_________________________
|
בטעינה...
