מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא
האם זכאי מי שרכש דירה מקבלן והתגלו בה ליקויים, לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו בדירה – במצב בו הוא מכר את דירתו – ולא בהפסד כספי – בטרם הגשת תביעתו?
* * *
תקדים מסוג זה אינו שכיח כי מי שמכר את דירתו, ועוד ללא הפסד כספי – לא ממהר לתבוע את הקבלן על הליקויים שהתגלו בה אלא שקוע בעיקר בדירתו החדשה. אף על פי כן, בית המשפט המחוזי בחיפה דן בנושא ופסק פיצויים לדיירים אשר מכרו את דירתם לפני הגשת התביעה במחיר השוק.
יש לדעת כי חוק המכר (דירות) אינו חל רק לטובת הקונה הספציפי, וכי מטרת חוק זה הינה להיטיב עם כלל הדיירים. דומה שגם יתר חוקי התכנון והבנייה עניינם באיכות הבנייה. בנוסף, מי שרכש דירה ובה ליקויי בנייה ואי התאמות, נפגע כבר בעת הקניה, ולכן נוצרה לו עילת תביעה עם הרכישה של הדירה הפגומה, בין אם גר בה תקופת מה ובין אם מכר אותה.
ראה בעניין זה ת"א 1833/86 מאוחד עם ת"א 110/87, אוחנה סוזן ודוד ואח' נגד דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט' שטרסברג-כהן, לא פורסם, להלן ציטוט רלוונטי:
"טענות נוספות של הקבלן נדג הרוכשים:
הזוג כהן והזוג רון מכרו את דירתם עוד לפני הגשת התביעה, במחיר השוק, ולפיכך אין הם זכאים לפיצויים שכן לא סבלו כל נזק. טענה זו נדחית מן הטעמים הבאים:
הזוג רון מכר את דירתו לזוג ברקאי בהסכם מיום 30.11.1987 תמורת 107,000 $ . המומחה ברלינר חווה דעתו כי בתאריך המכירה שווי השוק לדירה זו, ללא ליקויי בניה היה 110,000 $ [בימ"ש/3] וכי שווי השוק של הדירה ב- 2.10.86 היה 70,000 $ וכן הוסיף הערה כי הוא סבור שההפרש בין שווי השוק לבין מחיר המכירה נובע רק בחלקו מליקויי הבנייה בדירה [בימ"ש/3].
סבורתני כי לא ניתן לקבוע שההפרש בין מחיר המכירה לבין שווי השוק נובע דווקא מליקויי הבנייה בדירה, ולא מסיבות אחרות הקשורות במכירה.
מאחר ואין לקבוע אם ועד כמה נובע ההפרש במחיר מהליקויים ומאחר והקבלן אחראי בעד הליקויים, עליו לפצות בגינם בלי קשר לנושא מכירת הדירה".
דן ברלינר [מהנדס בניין ושמאי מקרקעין] שימש כמומחה בית המשפט בתיק הנ"ל, אך דעתו בעניין זה נדחתה. בית המשפט הביע דעה לגבי מחיר השוק של הדירה בתיק אחר – ראה ת"א 934/85 ורדי ואח' נגד מליבו ישראל בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט' שטרסברג-כהן, [לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" תשס"ב עמ' 285], ולהלן ציטוט רלוונטי:
"אין בהכרח קורלציה בין מחיר דירה בהימכרה לבין מחירה משנרכשה או בין דירה שלוקה בליקויים מסוימים ובין אחרת שאינה לוקה. מחיר דירה נקבע על ידי
גורמים ומרכיבים רבים ושונים, שליקויים, יכול ויהיו אחד מהם ויכול ולא יהיו".
לאמור, גם כאשר דיירים רוכשים דירה ואחר כך מוכרים אותה ברווח משמעותי כפי שקרה בשתי הדוגמאות הנ"ל, הם אינם מנועים מלתבוע תביעה בגין ליקויי בנייה, וככל שיוכחו קיומם של ליקויים ואי התאמות, תעמודנה להם הזכויות בעניין זה מבלי לערב את נושא המכירה.
מפסק הדין הראשון אנו למדים כי גם כאשר התביעה מוגשת אחרי מכירת הדירה, עדיין יש לבעלי הדירה שרכשוה מהקבלן עילת תביעה בגין הליקויים.
הרחבת זכויות הדיירים תורמת במישרין לאיכות הבנייה בישראל, לאיכות המגורים ולרמת החיים.
01/03/2010
