חובת נימוק החלטה בעניין בקשת הקלה
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
מי שמגיש בקשה להיתר בניה, רשאי לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 – הקובע לאמור:
"הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145".
בסעיף 145 לחוק מפורטות העבודות הטעונות היתר.
ההקלה המבוקשת נדונה בוועדה המקומית שבסמכותה לאשרה או לדחותה לפי שיקול דעתה, לא לפני שמתקיימים שני תנאים:
1] ימולאו כל התנאים לפי סעיף 149 לחוק, כדלקמן:
“149. תנאים מוקדמים למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלות [תיקונים: התשמ"ח (מס' 2), התשנ"ה (מס' 4)]
(א) הועדה המקומית לא תתיר שימוש חורג ולא תיתן הקלה ולא תאשר בתשריט חלוקת קרקע בסטיה מתכנית אלא לאחר שנתמלאו אלה:
(1) פורסמה, על חשבון המבקש, בעתון הודעה המפרטת את מהות הבקשה להקלה אולהתרת שימוש חורג או לאישור תשריט חלוקתקרקע בסטיה מתכנית והקובעת מועד סביר להגשת התנגדויות;
(2) הודעה המפרטת את מהות הבקשה בפסקה (1) הוצגה במקום בולט בחזיתהקרקע או הבנין שעליהם חלה הבקשה במשך התקופה להגשת ההתנגדויות ובדרך שתיקבע על ידי הועדה המקומית או מי שמינתה לכך בדרך כלל;
(2א) הועדה המקומית מסרה על חשבון הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) ועל המועד להגשת התנגדויות לועדה המקומית -
(א) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקעאו בבנין שלגביהם הוגשה הבקשה;
(ב) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקעבבנין הגובלים בקרקע או בבנין שלגביהםהוגשה הבקשה;
(ג) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבנין, אשר לדעת הועדה ייפגעו או עלולים להיפגע מאישור הבקשה.
הודעה כאמור תימסר או תישלח לפי הידוע של הבעלים והמחזיקים;
(2ב) בבקשה הנוגעת לאתר שנכלל בתכנית מאושרת או מופקדת כאתר המיועד לשימור - מסרה הועדה הודעה כאמור בפסקה (2א) לגופים הציבוריים והמקצועיים שאושרו לפי סעיף 100 (3);
(3) הועדה החליטה בהתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם והודיעה על כך למתנגדים במכתב רשום;
(4) בהקלה או בשימוש חורג מתכנית המיתאר הארצית או מתכנית מיתאר מחוזית - נתקבל אישור המועצה הארצית.
(ב) יושב ראש הועדה המחוזית רשאי, בכפוף לתקנות שיתקין שר הפנים, לקבוע כי על בקשה מסויימת או על סוגים מסויימים של בקשות לא יחולו הוראות סעיף זה, כולן או מקצתן; הורה יושב ראש הועדה המחוזית כאמור, יקבע את ההוראות שיחולו על התכנית.
(ג) שר הפנים יקבע באילו מקרים ונסיבות יכול יושב ראש הועדה המחוזית לפטור מהוראות סעיף זה.
[תיקון התשנ"ה (מס' 4)]"
2] כנדרש בסעיף 151 (א) לחוק התכנון והבניה – לא תינתן הקלה אם התוכנית כוללת סטייה ניכרת.
פגם פרוצדורלי – כגון: הימנעות מפרסום כנדרש בחוק – יהווה עילה טובה לביטול אישור התוכנית (ראה ערר 542/04 רימה פינקל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד, וועדת ערר מחוזית – מרכז, המובא בסוף מאמר זה בשלמות).
פגם מהותי - הימנעות מדיון ונימוק ההחלטה: כשם שהוועדה המקומית אינה מוסמכת לבטל זכות ערר באופן גורף מבלי לנמק את החלטתה, כך היא גם אינה מוסמכת להיעתר לבקשת הקלה מבלי לנמק את החלטתה.
גם סירוב וגם אישור בקשת הקלה – שניהם פעולות בעלות אופי תכנוני מובהק וחובה על הוועדה המקומית לנמקן.
בעניין חובת הוועדה המקומית לדון בכל בקשת הקלה לגופה, ולא להימנע מלדון בבקשת הקלה בשיטתיות – ראה המאמר "האם מוסמכת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להימנע מלדון בבקשת הקלה?" בספר: "רישוי הבניה" מאת א' בן עזרא בהוצ' "שי" עמ' 272 וע"א 6291/95 בן יקר גת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין.
בעניין חובת הוועדה המקומית לנמק אישור הקלה, ראה הערר המובא לקמן.
מדינת ישראל
משרד הפנים – מחוז המרכז
ועדת ערר מחוזית
ערר מס' 542/04
הרכב ועדת הערר:
יו"ר: עו"ד איל ד. מאמו
העמותה לקידום התכנון: אדר' מר שמואל חכים
נציג ציבור: מר ניסן קרופסקי
נציג ציבור: מר עמוס דגני
העורר/ים: רימה פינקל
- נגד –
המשיבים:
1. הוועדה המקומית לתו"ב לוד
על ידי אדריכל עודד ארנון מ"מ מהנדס העיר, מר אלי ינאי מנהל מחלקת רישוי
2. משה בן אמו
החלטה
הערר הוגש על החלטת הוועדה המקומית לתו"ב לוד מיום 16/5/04, בה אישרה הוצאת היתר לתוספת לקוטג' דו משפחתי קיים בקומת קרקע ו - א' הכוללת הקלה של 6% בניה בחלקה 139 גוש 4025 רחוב עמנואל 4 לוד.
העוררת מתגוררת אף היא ברחוב עמנואל 4 לוד ובעלת זכויות בחלקה צמודה. לטענת העוררת לא זומנה לדיון בהתנגדותה בפני הוועדה המקומית ונודע לי כי כלל לא הציגו ולא השמיעו בפני הוועדה את תוכן התנגדותה ומכתביה. העוררת טוענת כי לא נמסרה לה הודעה על דבר ההקלה המבוקשת וכמו כן טוענת לחריגה של הבניה לתוך השטח שלה, וכן למטרדים שונים הנגרמים לה עקב החריגות ועקב השימושים הנעשים במקרקעי המשיב 2.
בתשובתה טוענת הוועדה המקומית כי הבניה המאושרת היא בהתאם לזכויות שבתכנית לד/610 וכי היא סבורה כי אין זה נכון להתנות את ההיתר בהריסת מבנים קיימים יותר מ-20 שנה.
לאחר ששמענו את טענות הצדדים סבורים אנו כי יש לקבל את הערר.
ראשית באשר לפן הפרוצדורלי אין חולק כי לא נעשתה מסירה של הבקשה לעוררת כבעלת זכויות במקרקעין גובלים ועל כן לא קויימה הוראת סעיף 149 (א) (2א) (ב) לחוק התו"ב ועל כן מובן כי ההליך לא היה תקין ולא הודע לעוררת באופן מסודר דבר הבקשה להיתר על מנת להגיש התנגדות לבקשה.
לגופו של עניין אין להתייחס להקלה של 6% כדבר מובן מאליו או כזכות מוקנית שכן תוספת זו נתונה לשיקול דעת הוועדה המקומית ועל המבקש מוטל הנטל להראות מדוע מן הראוי להתיר את ההקלה.
לדעת וועדת הערר לא יהיה זה נכון להתיר הקלה של תוספת זכויות בנייה מקום שאין למעשה מחלוקת שהבניה של המבקש חורגת למקרקעי העוררת. אין זה גם ראוי ליתן הקלה למי שבנה ללא היתר ועתה מנסה להכשיר בניה זו.
בנסיבות אלה סבורה ועדת הערר כי יש לבטל את החלטת הוועדה המקומית. המשיב 2 יוכל להגיש בקשה מתוקנת אך על הוועדה המקומית להקפיד שלא ליתן הקלה ולא להוציא היתר בטרם ייהרס כל הטעון הריסה לפי דין ובטרם ייפסק כל שימוש חורג אם קיים כזה או יקבל היתר כדין, וכן כפוף להתאמת הגבול עם העוררת בהתאם לחוות דעת מודד מוסמך.
ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.
ניתנה בתאריך 11/8/2004
גלית ברויר’ מזכירת ועדת הערר
איל ד. מאמו, עו"ד’ יו"ר ועדת הערר
01/01/08
