|
חלוקת דירה לשתי יחידות דיור
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
ידוע כי שינויים פנימיים בתוך דירה, כאלו שלא יוצרים שינוי באחת מחזיתות הבניין וגם לא מהווים פגיעה במערכות הבניין המשותפות, לא משנים את מספר יחידות הדיור וגם לא יוצרים שינוי בחוזק המבנה – מותרים לביצוע ללא צורך בהגשת תוכניות להיתר בנייה.
גם אם חורגים ממסגרת זו, ויש בשל כך צורך בהיתר בנייה, לא מובטח שההיתר יינתן כאשר משנים את מספר יחידות הדיור במבנה, כי תוכנית המתאר מגבילה את מספר יחידות הדיור המותרות.
לאור כל זאת, יש חשיבות להגדרת הדירה ולקריטריונים המאפשרים להחליט האם מדובר בדירה אחת או בשתי יחידות דיור.
הקריטריון שהיה בעבר מקובל על ידי גורמים שיפוטיים ומעין-שיפוטיים הוא מספר המטבחים, מתוך הנחה כי בכל דירה יש מטבח אחד ורק אחד. קריטריון זה לא עמד במבחן וועדת ערר לאור דיון בתוכניות של קוטג' רחב ידיים ורב שימושים אשר נבנה בזכרון יעקב כדירה אחת מורכבת הכוללת לנוחיות הבעלים יותר ממטבח אחד, למטרת נוחיות ולמטרת אירוח. מדובר בערר 021/02 אריה ותרצה גנס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – השומרון, לא פורסם, מובא בספר "על קו התפר" מאת א' בן עזרא בהוצאת "קרטוב" מהדורה שנייה עמ' 20.
וועדת הערר פסקה:
"8. לאחר שבחנו את טענות הצדדים, הגענו למסקנה כי אין לקבל את עמדת הוועדה המקומית בכל הנוגע לתנאי של סימון התוספת המבוקשת כיחידת דיור נוספת.
9. הבקשה כשלעצמה על פניה איננה נחזית להיות יחידת דיור נוספת וניתן לראות בתוספת המבוקשת הגדלת ביתם של העוררים וזאת לאור החיבור בין קומות המבנה, הן באמצעות גרמי מדרגות והן באמצעות מעלית פנימית.
10. החשש שמעלה הוועדה המקומית כי ייעשה שימוש שלא כדין במבנה בשלב כלשהו בעתיד איננו יכול להצדיק החלטה מעין זו כפי שניתנה על ידי הוועדה המקומית. במידה והעוררים יפעלו שלא כדין, בידי הוועדה המקומית הכלים הנדרשים על מנת לאכוף את הוראות החוק בנושא.
11. בתי המשפט קבעו לא אחת כי החשש שמבקש ההיתר יבצע פעולות בלתי חוקיות בעתיד בבנייה לכשתושלם איננו מצדיק אי מתן היתר כאשר ההיתר המבוקש, על פניו, תואם להוראות התוכנית התקפה החלה על המקרקעין.
12. לאור כל האמור לעיל הננו מחליטים לקבל את הערר ולבטל את התנאי שנקבע על ידי הוועדה המקומית בדבר סימון הקומה העליונה כיחידת דיור נוספת".
המסקנה מפסק דין זה היא ברורה: כאשר מדובר בחלל אחד עם מעברים פנימיים בין חלקיו, בין מפלסיו, בין קומותיו, המתאים רק למגורים של משפחה אחת ואינו מתאים למגורים של שתי משפחות אלא אם כן הן חיות בתנאי קומונה, וכאשר כדי ליצור מהמבנה 2 דירות יהא דרוש לבצע עוד פעולות בנייה, שעיקרן הפרדת היחידה לשתי דירות, לא תעמוד הטענה כי יש ביחידה שני מטבחים [או כל טענה דומה] למי שיבקש לקבוע שמדובר בשתי דירות.
מקרה אחר שעלול להוות בעיה הוא – הצגת שתי דירות קטנות כיחידת דיור אחת. גם כאן יידרש לדעת מהו הקריטריון הראוי לאבחנה בין דירה אחת לבין שתי דירות. שאלה כזו הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון ברע"פ 11191/07 אלפונסו ברדה ורבקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, פסק דין שטרם פורסם, מופיע באתר בית המשפט –
הזוג אלפונסו נאשמו והורשעו על כי בניגוד לדין חילקו דירה אחת לשתי יחידות דיור מבלי שקיבלו לשם כך היתר בנייה כדין. טענותיהם נדחו, וראוי לבחון את הטענות שלא סייעו להם:
א. לדירה יש רק פתח כניסה אחד מחדר המדרגות [הפיצול לשתי יחידות נעשה רק מאחורי דלת הכניסה הראשית לדירה].
ב. בדירה יש אינטרקום אחד, שעון מים אחד, תיבת דואר אחת ושעון חשמל אחד.
ג. דיירי שתי היחידות עושים שימוש משותף באותו גג, הצמוד לדירה.
להלן מובאים הנימוקים של בית המשפט העליון [שופט: ס' ג'ובראן] בקבעו כי על אף כל אלה, מדובר בשתי יחידות דיור:
”אף לגופו של עניין, דין בקשת רשות הערעור להידחות.
סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה קובע:
"עבודות טעונות היתר
(א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי העניין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:
(1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;
(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפסקה זו -
"שינוי פנימי" - שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;
"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
(3) כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית."
מסעיף 145(א)(2) עולה, כי ככלל כל עבודת בניה הנעשית במבנה קיים טעונה היתר כאשר החריג לאותו כלל הוא "שינוי פנימי" הנעשה בדירה. לצורך כך מוסיף הסעיף ומגדיר את גבולותיו של אותו חריג על-ידי הגדרת המונח "שינוי פנימי" והמונח "דירה". הגדרת המונח "דירה" זהה לשונית להגדרת אותו מונח בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ולעניין הפרשנות של מונח זה בחוק המקרקעין כבר קבע בית-משפט זה בע"א 402/90 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסר ביהלומים בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3) 309, 317, כי:
"המונח "דירה" מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח "דירה" מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים "נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד", ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, "מגורים" או "עסק", שהן מטרות ספציפיות, או "לכל צורך אחר", שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו." [ההדגשות הוספו – ס.ג'.]
לאור הגדרת המונח "דירה" סבור אני, כי בצדק קבעו הערכאות הקודמות, כי מכלול הנסיבות נשוא בקשה זו מצביעים בבירור על כך, שהדירה פוצלה לשתי דירות נפרדות והרי לכל אחת מהיחידות שבדירת המבקשים דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה הניתנת לנעילה; אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור עצמן וכל אחת מהיחידות הינה עצמאית; לכל יחידה יש קיום עצמאי – מטבח משל עצמה, שירותים ומקלחת או אמבטיה; לכל יחידה דוד מים חמים נפרד וביחידות הדיור נעשה שימוש על-ידי צדדים הזרים זה לזה – ביחידה אחת עשתה שימוש בתם של המבקשים וביחידה האחרת – שוכרים שחתמו על חוזה שכירות עם המבקשים.
כמו-כן, קביעותיהן של הערכאות הקודמות – לפיהן אי קיומה של כניסה נפרדת מן החוץ, מרשות הרבים, לכל אחת מהיחידות אינו שוללת כשלעצמה את עצמאותה של כל יחידת דיור באשר לכל אחת מאלה כניסה נפרדת משל עצמה מתוך המבואה ואין משתמש ביחידה אחת יכול להיכנס ליחידה האחרת, כך שקיימת הפרדה מוחלטת בין היחידות – בדין יסודן."
26/05/2008
|
