רכשתי דירה ישנה באזור עירוני ולאחר העסקה גליתי כי חלק ניכר מהדירה הוא ללא היתר בנייה – בעוד ששטחה של הדירה הוא 110 מ"ר, בתיק הבנייה יש תוכניות מאושרות לפיהן גודל הדירה הוא רק 70 מ"ר וכל היתר ללא אישורי בנייה.
אמנם לא ננקטת שום פעילות אקטיבית בגלל אי התאמה זו.
מה כדאי לי לעשות בנדון?
ההמלצה שלי היא להגיש כיום, לאלתר, תוכניות בקשה להיתר בנייה על כל הכרוך בכך, בין אם מדובר בתוכניות שיאושרו מיד ובין אם מדובר בדרך ארוכה ומפותלת אותה יהיה נדרש לעבור.
בנוסף, לאחר קבלת היתר הבנייה – יש לרשום את הדירה לפי גודלה האמיתי והמאושר - בטאבו.
ההמלצה הזו תקפה למרות הידיעה כי בעקבות התוכניות יתכנו שינויים בדמי הארנונה ויתכנו דרישות שונות של מנהל מקרקעי ישראל [כאשר מדובר באדמת מנהל] ושל הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
להלן כמה דוגמאות הממחישות את הדבר:
דירה עם היתר בנייה שווה יותר מדירה ללא היתר בנייה. ההפרש הוא לפחות 10%. עלות התכנון [הכנת התוכניות] קטנה בהפרש ניכר מעליית ערך הדירה, כך שהכשרת הנכס מבחינת הרישוי והרישום - כדאית מבחינה כלכלית.
כאשר מדובר בדרך ארוכה עד להגעה אל היתר הבנייה, הרי בדרך זו מוסרים מכשולים שונים הפוגעים בנכס – כגון: אחוזי בנייה – אלה מוסדרים על ידי בקשת הקלה, או במקרים מורכבים יותר – על ידי הכנה והגשה של תוכנית מתאר, שעיקרה הגדלת אחוזי הבנייה, והוא הדין גם לגבי קווי בניין.
לפעמים אי אפשר, או ממש קשה ומסובך, לקבל משכנתא על דירה שההיתר הקיים לגביה לא תואם את המציאות.
כאשר חל על הנכס שיפור חוקי, כגון: תוכנית מתאר המשביחה את הנכס ו/או תוכנית פינוי/בינוי, בעל הנכס אמור להרוויח מפעילות תכנונית זו, כי יגיעו לו פיצויים. בדרך כלל בחישוב הפיצויים - קיים פרמטר של קיום או היעדר היתר בנייה, כגורם המשפיע על גודל הפיצוי שמתקבל, בין פיצוי בקרקע או בדירה חליפיים ובין פיצוי כספי.
