| כיוון פתיחתם של חלונות סובבים
מאת: יואל בן עזרא, מהנדס אזרחי
בתכנית המכר המצורפת למפרט הטכני של הדירה בהסכם הרכישה מסומנים החלונות בדירה, ובדרך כלל מסומנים גם כיווני הפתיחה של החלונות הסובבים (חלונות ציריים וחלונות 'קיפ'). אולם, לא תמיד שמחים הקבלנים לספק התחייבות מעין זו לרוכש, ולעיתים אין סימון החלונות כולל את כיוון פתיחתם.
כיוון פתיחת החלון הוא נושא אדריכלי, המשפיע על הבטיחות והנוחות בחללי הבית.
הפינה התחתונה של החלון הצירי המרחפת בחדר יוצרת סיכון בטיחותי, גוזלת משטח החדר, יוצרת אי נוחות בפתיחת החלון ומקשה על סידור הרהיטים בחלל.
באופן דומה- חלון הנפתח מעל האמבטיה יוצר סיכון, קשיים בשימוש ואי נוחות.
ראה את דברי השופט צבי א' טל בת"א 469/88 זעפרני ואח' נ' רמט בע"מ, בית המשפט המחוזי בירושלים, לו פורסם, מובא בספר "עדות מומחה" מאת א' בן עזרא בהוצאת "שי" מהדורת תשס"ב עמ' 505;"לא הכול ניתן להיכתב ושום תקנות ושום מיפרטים טכניים אינם מסוגלים לפרוט הכול".
ברוח זו נפסק בדבר חלון מסוג "קיפ" אשר בפתיחתו המרבית יוצר סיכון והפרעה בחלל חדר השירות, בת"א 1392/94 גנץ דורון ונעמי נ' יובל הנדסה בע"מ, בית משפט מחוזי חיפה, שופט: חיים פיזם:
"חלונות קיפ בחדרי שירות-
בשל החלל מצומצם בחדרים אלה, כאשר החלונות במצב פתיחה מקסימלי, הם מהווים סיכון בטיחותי למשתמשים. יש להוסיף לכל חלון כזה גובל, שיאפשר פתיחה בזווית קטנה יותר. עלות התיקון 100 ₪ לחלון, האחריות על האדריכלים."
[פדאור 05 (11) 147]
אף שאין הוראה מחייבת בדבר כיוון פתיחתם הנכון של החלונות בדירה, חלון אשר נפתח לכיוון ההפוך להיגיון יוצר בפועל הפחתת השטח השימושי בחללים שבדירה וסיכון בטיחותי.
כך נפסק בת"א 48122/04 רייטר נ' ו.א. קבלני בנין בע"מ, פסק הדין במלואו מצורף להלן.
בית משפט השלום תל אביב-יפו
ת"א 48122/04
בפני: כב' השופט קליין מנחם
התובעים: 1 . רייטר ערן
2 . מורן רייטר
נגד
הנתבעת: ו.א.קבלני בנין בע"מ
נגד
צד ג': י.א. ישר אדריכלים (1911) בע"מ
פסק דין
בפני תביעה כספית על סך של 50,000 ₪ בגין ליקויי בנייה אשר הוגשה בסדר דין מהיר.
הנתבעת הינה חברה בע"מ, העוסקת בבניה, שיווק ומכירה של דירות ונדל"ן.
ביום 07/08/01 נחתם בין הצדדים הסכם מכר לפיו התובעים רכשו מהנתבעת דירת מגורים בת שלושה חדרים בקומה ראשונה בתל אביב (להלן: "הדירה").
במהלך חודש 08/02 קיבלו התובעים את החזקה בדירה. לטענת התובעים במהלך שנת הבדק התגלו בדירה ליקויי בנייה ואי התאמות. רוב פניותיהם לנתבעת נענו אך נותרו מספר ליקויים שלא טופלו כדלקמן:
1. חלון הממ"ד המשמש כחדר השינה שנבנה בסמוך מדי לחדר האשפה דבר הגורם לחדירת ריחות לדירה באופן קבוע.
2. חלון הממ"ד נפתח לפנים החדר הצורה המקטינה את שטחו ומסוכנת.
3. חלון חדר האמבטיה מצוי מעל האמבטיה עצמה ונפתח לפנים החדר דבר המקטין את שטח האמבטיה ומונע שימוש מלא.
על כך טוענים התובעים כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שמסרה להם את הדירה עם פגמים וליקויים ובניגוד להוראות חוק המכר דירות וכן טענו כי חוזה המכר עליו חתמו הינו חוזה אחיד ומקפח.
בכתב הגנתה טענה הנתבעת כי חלון הממ"ד וחלון חדר האמבטיה נבנו כחוק ובהתאם למפרט שצורף לחוזה רכישת הדירה.
הנתבעת טענה כי התובעים ביקרו פעמים רבות בדירה בטרם החתימה על ההסכם ולכן אין ממש בטענותיהם כי לא היו מודעים למיקום חדר האשפה ביחס לחלון חדר השינה.
לטענת הנתבעת, התובעים היו מיוצגים בעת המו"מ לרכישת הדירה ויכלו להכניס שינויים בהסכם ו/או בתוכנית אם חפצו בכך.
הנתבעת טענה כי סכום התביעה מוגזם וכך גם הסכומים שצויינו בחוות דעת המומחה מטעם התביעה הגם שמומחה התובעים לא ציין כי חלון הממ"ד או חדר האמבטיה נבנו בניגוד לחוק או לתקן.
לאחר שקיבלה את רשות בית המשפט הגישה הנתבעת הודעת צד ג' כלפי חברת האדריכלות שממנו הזמינה הנתבעת את עבודות תכנון הבניין.
בכתב הגנתו טען צד ג' צד ג' טען כי לא חרג מהתקן ואף המומחה מטעם התובעים לא מצא כל חריגה אלא המליץ להחליף את החלונות מטעמי נוחות. כך גם לגבי מרחק חלון חדר השינה מחדר האשפה.
דיון:
בהתאם להחלטתי מיום 27/10/04 הצדדים הסכימו למינוי מומחה מטעם בית המשפט ולאחר מתן חוות דעתו הגישו את טיעוניהם בכתב.
בחוות דעתו של המהנדס מר אבנר בר סלע המומחה מטעם בית המשפט צויינו הממצאים כדלקמן:
1. לגבי חלון חדר הממ"ד פתיחתו לפנים החדר מהווה מפגע בטיחותי ויוצרת הפסד של שטח החדר. עלות התיקון קרי החלפת כיוון החלון כך שיפתח במלואו הוערכה בסך של 1,500 ₪.
2. לגבי חלון חדר האמבטיה פתיחתו לפנים החדר מהווה מפגע בטיחותי וגורמת לאי נוחות בשימוש באמבטיה שכן שליש מאורכה של האמבטיה אינו ניתן לשימוש כשהחלון פתוח. עלות התיקון קרי החלפת כיוון החלון כך שיפתח במלואו הוערכה בסך של 1,000 ₪.
כן ציין המומחה כי למרות שהתקנים הרלוונטיים דנים בטיב העבודה של המוצר קרי החלון אין כל התייחסות בין המוצר לבין הקיר עליו הוא נפתח או מיקומו ביחס לאמבטיה או לחדר. למרות זאת קיימות נורמות עבודה מקובלות אשר במקרה דנן לא התקיימו.
3. לגבי מיקום חדר האשפה ביחס לחדר הממ"ד ציין המומחה כי המרחק בין תקרת חדר האשפה לבין תחתית חלון הממ"ד הינו 169 ס"מ בלבד ולא 300 ס"מ כאמור בחוק.
מר בר סלע קבע כי אמנם הנתבעת פעלה בהתאם לתכניות המבנה והבנייה אך המצב דנן מהווה מפגע תברואתי שכן ישנה חדירת ריחות לדירת התובעים.
לכן קבע מר בר סלע ירידת ערך בשיעור של 5% בגין המפגע דנן.
ב"כ הנתבעת המלומדת טענה בסיכומיה כי התובעים רכשו את הדירה במודע ולאחר שראו ובדקו כי הדירה מתאימה לצורכיהם. הם ויתרו על כל טענות או אי התאמות מכל סוג שהוא בכל הנוגע לדירה.
מכל מקום, טוענת הנתבעת כי פעלה בהתאם להוראות צד ג' ולכן אם תתקבל התביעה אזי יש לחייב את צד ג' במלואה.
ב"כ צד ג' המלומדת טענה בעיקרי הטיעון ובסיכומיה לעניין חלון האמבטיה כי כיוון שברז האמבט מצוי בצידה האחר של האמבטיה לא נגרם כל אי נוחות בשימוש שכן המשתמש עומד בצד של הברז ולא בצד האחר ואף הוסיפה כי יש לעצב את החדר בצורה שונה.
ב"כ צד ג' טענה כי כיוון שמר בר סלע ציין בחוות דעתו כי לא בוצעה הפרה כלשהי של תקנות התכנון והבנייה יש לדחות את התביעה.
אף ב"כ צד ג' טענה כי התובעים ביקרו בדירה בטרם הרכישה ורכשו את הדירה כשהייתה בשלבי סיום הבנייה והבחינו במרחק שבין חדר האשפה לחלון חדרם ואף חתמו על תשריטי הבניין לכן מושתקים הם מלטעון לעניין ליקויים כלשהם וכי קיבלו הנחה ברכישת הדירה.
טענות אלו אינן מקובלות עלי כלל בין היתר מכיוון שכאשר הבניין ריק ואינו מאוכלס, הדיירים לא יכולים להעריך את נזקי הריח מחדר האשפה הקרוב כל כך לדירתם.
בקשר לאחריות צד ג' לליקויי בתכנון, אינני סבור שצד ג' אחראי באחריות מלאה כטענת הנתבעת (שכן היה עליה להנחותו כדבעי בקשר לתכנון) אך מאידך אינני סבור שצד ג' פטור מכל אחריות בגין הליקוי (שכן הוא בעל המקצוע היה עליו לתכנן כראוי ולא להיכנע לתכתיבי הנתבעת). לאחר שקילת אחריותו של צד ג' למול אחריות הנתבעת, מן הדין יהיה לחלק את האחריות ביניהם בשווה שווה (50% לכל אחד מהם).
סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל ולאור חוות דעתו של מר בר סלע המומחה מטעם בית המשפט הנני מחליט כדלקמן:
1. תוך 45 יום מהיום הנתבעת תחליף את כיווני פתיחת החלונות בחדר האמבטיה ובחדר הממ"ד או לחלופין תפצה את התובעים בסך של 2,925 ₪ כולל מע"מ שתבצע את העבודה בעצמה.
2. הנתבעת תשלם לתובעים בעבור עגמת הנפש וירידת ערך דירת התובעים בגין הקירבה שבין דירתם לחדר האשפה סך של 29,000 ₪ (סך השווה ל- 3% מערך הדירה) סך זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל.
3. הנתבעת תשא בהוצאות המשפט והמומחים ובנוסף תשלם לתובעים סך של 5,000 ₪ + מע"מ בעבור שכ"ט עו"ד.
סך זה ישולם תוך 30 יום מהיום אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פס"ד ועד ליום התשלום המלא בפועל.
4. צד ג' מחויב להעביר לנתבעת מחצית מכל הסכומים שצוינו לעיל.
המזכירות תשלח פסק דין זה לצדדים בדואר רשום
ניתן ביום כ"ב בטבת, תשס"ו (23/01/2006) בהעדר הצדדים.
04 ינואר 2009 |
