מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא
בתי המשפט בישראל חוזרים וקובעים הנחייה שהיא כבר קרובה להלכה פסוקה, כי כאשר מוכר דירה כולל בתוכה מדרגות פנימיות שאינן מתאימות לדרישות התקנות – הדיירים לא יקבלו פיצוי סמלי, אלא, יקבלו פיצוי מלא לפי עלות הריסת המדרגות וביצוען מחדש. כך נקבע בניגוד לחוות הדעת של מומחה בית המשפט, וככל שמדובר בערכאת ערעור – גם בניגוד לפסק הדין של הערכאה הנמוכה.
* * *
ע"א 680/94 אשר מנחם נ' א' לוי בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: מ' סלוצקי, ח' פיזם, מ' נאמן, לא פורסם, מובא בספר "ליקויי בניה" כרך א' מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" בעמ' 335.
בערכאה הראשונה הסכים בית המשפט עם ממצאי המומחה מטעם התובעים כמו גם ממצאי מומחה בית המשפט כי המדרגות הפנימיות שבדירת התובעים אינן מתאימות לדרישות התקנות בכך שהמדרגות הסיבוביות הן בעלות שלחים צרים מהמינימום הנדרש בתקנות. אלא שבית משפט קמא זיכה את הדיירים בגין ליקוי זה בסכום שנשלף מהמותן כפיצוי שאינו קשור כלל לעלות התיקון.
בית המשפט המחוזי דן בנושא במסגרת ערעור שהוגש, ופסק:
"בסעיף 4 לפסק הדין הנוגע לקביעת המומחה, בסעיף 2.4 לחוות דעתו נדונו הליקויים במדרגות הפנימיות בדירה. בית המשפט אמד את הפיצוי המגיע לסך 4000 שקלים. עלות התיקון בשלמותו הוערכה על ידי המומחה לסך 7669.5 שקלים. מעדות המומחה - ע' 15 שורה 8 - עולה שלא נעשה שינוי כלשהו במהלך המדרגות מטעם המערערים ויש, לכן, לחייב את המערערים במלוא עלות תיקונם. יש, איפוא, לזכות את המערערים בתוספת של 3669.5 שקלים בפריט זה".
הסכום הכולל שהדיירים קיבלו בפסק דין זה הוא 4000 ₪ שכבר נפסק בערכאה הראשונה ועוד 3669.5 ₪ שהוסף להם בפריט זה בערעור ובס"ה 7669.5 ₪. כאן לא היה צריך להרוס את הפלטה שעליה הותקנו המדרגות אלא רק את הציפויים, כפי שקבע מומחה בית המשפט, ולכן הסתכמה ההוצאה בסכום האמור בלבד.
בית המשפט המחוזי דחה את שיטת בית משפט השלום לפיה יוענק לדיירים פיצוי סתמי המנותק מהעלות בפועל.
ת"א 10229/98 ברוניקה ימין נ' גי. די. די. ייזום והשקעות בע"מ ואח', בית משפט השלום בהרצליה, שופט: צבי דותן, לא פורסם, מובא בספר הנ"ל בעמ' 310.
מדובר במדרגות שלא נבנו על אף התחייבות לבנותן, זאת ועוד, ביצוע המדרגות עתה הינו כרוך בסיכון של סדקים במבנה, כי יידרש לחצוב פתח [בפיקוח מהנדס רשוי] בתקרת בטון מזוין. אכן בית המשפט דרש ושאל האם מומחה בית המשפט ייאות לפקח על הבנייה לאחר שיתכנן את המדרגות, והתשובה הייתה – כן. זה המקום להעיר כי אני שימשתי כמומחה בית המשפט בתיק זה, ולא הייתי יכול להיות מומחה לו לא הייתה לי הסמכות הסטטוטורית לתכנן את כל מה שנכלל בגדר מומחיותי בחוות דעתי, ובכלל זה גם המדרגות האמורות. במאמר מוסגר יובהר כי למרבה הצער לא תמיד נוקט בית המשפט בדרך זו במינויי מומחים, ולדוגמא, בתיק בו אני מומחה צד לדיון, בעניין בריכת שחיה בישוב מעין צבי, מונה כמומחה מטעם בית המשפט מר ר"ש אשר התברר כי אין לו רישיון מטעם רשם המהנדסים ולכן אינו מוסמך לתכנן מבנים שאינם פשוטים ובכלל זה גם אותה בריכת שחיה... לאמור, בתי המשפט לא מקפידים במינוי מומחים, דבר שגורם לכתיבת פסקי דין שגויים המתבססים על מי שאינו מוסמך לתכנן את הפריט שעליו לתת את הדעת כמומחה...
להלן ציטוט מפסק דין ימין ברוניקה הנזכר:
"המדרגות הפנימיות לירידה אל המרתף
18. אין מחלוקת כי הנתבעים התחייבו בהסכם לתכנן ולבצע מדרגות פנימיות (מרצפת הסלון בקומת הקרקע) לירידה אל המרתף, ואין מחלוקת כי מדרגות אלה לא בוצעו. הסיבה לאי ביצוע המדרגות הפנימיות למרתף היא, שלאחר תחילת העבודות נתגלתה קורה הקבועה ברצפת קומת הקרקע, ועל כן, לטענת הנתבעים, לא ניתן היה לבנות את המדרגות הפנימיות הללו.
19. המהנדס ד"ר בן עזרא כותב בחוות דעתו כי "בין קומת המרתף לבין הקומה של הסלון והמטבח יש תקרת בטון מזוין אשר ביצוע של חלל למדרגות בתוכה – בגודל כנדרש למדרגות תקניות (קוטר 2.25 מ') – לא פשוט כלל ועיקר, בלשון המעטה...". לפיכך הוא מעדיף לא להעריך את עלות ביצוע העבודה הזאת, ותחת זאת קבע כי נזקה של התובעת בגין נושא זה הוא 3,000 דולר.
ב"כ התובעת שיגר אל המומחה שאלות הבהרה, ובתשובותיו (ת/3) כותב המומחה כי "ביצוע בפועל של מדרגות פנימיות, תוך הריסת קורה, יגרום נזק בלתי הפיך ליציבות הבנין, ואינו מעשי". בתשובה לשאלות הבהרה נוספות ששיגר אליו ב"כ התובעת, כותב המומחה (ת/5) כי – "אם העבודה הדרושה תכלול ניסור קורה, אזי באחריות ובפיקוח מהנדס רשוי- המבנה אמנם יוותר יציב, אולם לא תהיה אפשרות למנוע תזוזות (שקיעות יחסיות), דבר שיבוא לידי ביטוי בסדקים במבנה, ובגריעה מסויימת מעמידותו של המבנה בפני כוחות אופקיים (כגון רעידות אדמה)". הוא מוסיף כי מסיבה זו לא המליץ מלכתחילה לנקוט בדרך של עלויות ביצוע בפריט זה, אם כי (בתשובה לשאלת ב"כ התובעת) הוא מפרט את עלויות הביצוע.
אין ספק כי ד"ר בן עזרא ממליץ שלא לנסר את הקורה, או, במלים אחרות, לא לבצע המדרגות הפנימיות מרצפת הסלון למרתף. כך גם אמר מספר פעמים בחקירתו הנגדית (עמ' 23, ש' 11, עמ' 25, ש' 4, ש' 9 – 10). גם הקונסטרוקטור, שלמה גואטה, שהבניה בוצעה בפיקוחו הצמוד, סבר כך, והודיע לנתבעים שיש להימנע מניסור הקורה (עמ' 31, ש' 7, ש' 13, עמ' 32, ש' 4).
20. אולם השאלה היא האם אמנם ניסור הקורה בלתי ניתן לביצוע, כטענת הנתבעים, או שמא מדובר בעבודה הניתנת לביצוע, אלא שעלותה יקרה הרבה יותר.
אומר ד"ר בן עזרא בעדותו – "אין כמעט דבר שאין לו פתרון, זה רק ענין של עלויות" (עמ' 22, ש' 31).
ובהמשך – "אם אני הייתי הקונסטרוקטור שלה, הייתי אומר לה שאני לא ממליץ , אבל אם היא מתעקשת, הייתי יכול לעשות את זה. זה ניתן לביצוע" (עמ' 23, ש' 11 – 12).
וכן – "ברגע שאתה חופר ואתה מוצא קורה, אתה יכול באותו זמן למצוא פתרונות, ואת זה לא עשו" (עמ' 25, ש' 8).
ולבסוף, בתשובה לשאלתי, השיב המומחה כי " יש אפשרות לבצע את המדרגות הפנימיות לצורך ירידה למרתף, במגבלות שאמרתי, ואני גם כתבתי בתשובות לשאלות ההבהרה שאני מוכן לקבל על עצמי כקונסטרוקטור לבצע זאת" (עמ' 26, ש' 27 – 29). הנה כי כן, ברור לחלוטין כי, הגם שהמהנדס אינו ממליץ לבצע ניסור של הקורה וכו', הרי לפי דעתו המקצועית, הדבר ניתן לביצוע, והוא אף היה מוכן לקבל על עצמו את הביצוע.
ויודגש כי אותם דברים עולים גם מעדותו של הקונסטרוקטור, שלמה גואטה, שהעיד מטעם הנתבעים. לדבריו – "אני אמרתי לא לעשות זאת, כי זה יפר את היציבות הכללית של המבנה, למרות שניתן לפתור זאת, בפתרונות שהם לא רלוונטיים, כי הם יקרים מאד...") (עמ' 31, ש' 13 – 14).
21. הנה כי כן, לדעת שני המהנדסים (בן עזרא וגואטה) מדובר בעבודה שמבחינה הנדסית ניתנת לביצוע. אמנם, לכאורה, אין להלין על הנתבעים, אם הקונסטרוקטור הורה להם חד משמעית לא לנסר את הקורה. אולם הטרוניה כלפיהם היא, לטעמי, על כך שהם לא טרחו לשתף בכך את התובעת ולאפשר לה להחליט מה לעשות במצב שנוצר. מר גואטה סבר כי הפתרון אינו רלוונטי בגלל עלותו היקרה, אולם הוא מאשר כי ישנם אנשים שמסכימים גם לפתרונות יקרים, וכי הוא לא היה בקשר עם התובעת ולא שאל אותה בענין זה (עמ' 31, ש' 14 – 18). ברור לגמרי שרק התובעת יכולה להחליט אם פתרון זה או אחר רלוונטי או אינו רלוונטי מבחינתה, וכך גם אמר מר גואטה – "זה היזם צריך להחליט אם הוא רוצה לעשות זאת" (עמ' 32, ש' 6). ואציין כי, כשמר גואטה מדבר על עלותו היקרה מאד של הפתרון הזה, אין הוא נוקב בסכומים, אולם ד"ר בן עזרא בעדותו ציין כי מדובר בסכום הנע בין 10,000 – 20,000₪ (עמ' 23, ש' 18). בשים לב לכך שהסכום הכולל שהתובעת שילמה לנתבעים – לא כולל השיקים שחוללו – מסתכם בלמעלה מ-500,000₪ (ר' הקבלות נספחים ד', ה' לתצהיר התובעת, המסתכמות – ללא השיקים שחוללו – בסך של 518,721₪), אני מניח, כמעט בוודאות מוחלטת, כי אילו היו הנתבעים פונים אל התובעת, מציגים בפניה את הבעיה שנתגלתה, ואומרים לה כי ניתן לפתור זאת בעלות של 20,000₪, היתה התובעת מסכימה לכך על אתר וללא היסוס (אזכיר כי רק עבור החלפת מעקה דקורטיבי למדרגות הלוליניות, הוציאה התובעת סך של 20,000₪).
22. האם הובאה בעיית הקורה לידיעת התובעת, והאם הוצגו בפניה פתרונות חילופיים?
הנתבעים עצמם אינם טוענים כי הפתרון של ניסור הקורה הוצע לתובעת, אולם הם טוענים כי הוצעו לתובעת פתרונות אחרים, היינו, לבנות את המדרגות הפנימיות למרתף, מחדר השינה, או מקצה הסלון.
ואילו התובעת טוענת כי בעיית הקורה שנתגלתה כלל וכלל לא הובאה לידיעתה במהלך הבניה, וכי רק כאשר הותקנו המדרגות לקומה השניה (קרי, לאחר שכל יתר העבודה כבר נסתיימה), כשציינה התובעת כי הפתח צר מדי ושאלה כיצד הם מתכוננים להמשיך את המדרגות למרתף, רק אז נודע לה לראשונה כי הנתבעים על דעת עצמם וללא ידיעתה ביטלו את בניית המדרגות הפנימיות למרתף. היא מוסיפה וטוענת כי הדבר הוסתר ממנה ביודעין, ככל הנראה מפני שהיה ברור לנתבעים כי, ללא המדרגות הללו, תבטל התובעת כליל את עבודת בניית המרתף. ועוד אומרת התובעת, כי רק לאחר סיום העבודות הוצעו לה פתרונות אלטרנטיביים, כגון לבנות את המדרגות למרתף מחדר השינה או מהסלון, פתרונות להם לא הסכימה התובעת הואיל והם היו הורסים הן את הסלון והן את חדר השינה.
עדותו של הנתבע 3 בנקודה זו היא עדות יחידה שאינה נתמכת בכל ראיה נוספת (הנתבע 2, בתצהירו או בעדותו, אינו מתייחס לשאלה אם בעיית הקורה הובאה במהלך הבניה לידיעת התובעת), ואילו גירסת התובעת נתמכת הן בעדותו של מנהל העבודה, דימיטרי (סע' 3(ד) לתצהירו) והן בעדותה של הגב' צילי גוטפריד (סע' 6(ג) לתצהירה), עדויות שהיו מהימנות בעיניי, ואני בוחר להעדיפן בנקודה זו על פני עדותו היחידה של מר סגל.
23. דעתו של ד"ר בן עזרא היא כי בענין אי ביצוע המדרגות הפנימיות למרתף יש לפצות את התובעת לא לפי עלות התיקון, אלא יש לקבוע כי הנזק שנגרם הוא בסך 3,000 דולר, ולזכותה בסכום זה, ואם כבר קיבלה זיכוי בסכום זה (כטענת הנתבעים), כי אז יש לראות בכך סוף פסוק. התובעת טוענת כי מעולם לא קיבלה כל פיצוי או הנחה בגין אי בניית המדרגות הפנימיות למרתף. התובעת אף הציגה בפני בית המשפט את מלוא התיעוד, ממנו עולה כי שילמה לנתבעים סכום כולל העולה בהרבה על הסכומים הנקובים בהסכמים. הנתבעים מצידם לא הציגו מסמך כלשהו להוכחת טענתם בענין הפחתה או זיכוי שנתנו לתובעת, ובא כוחם אף אישר במפורש כי אין על כך כל מסמך בכתב (עמ' 39, ש' 25 – 28).
מכל מקום, משהוכח בפני ביהמ"ש כי ניתן מבחינה הנדסית לבצע את המדרגות הפנימיות, חרף קיומה של הקורה (גם אם מוסכם על הכל שהדבר אינו מומלץ), דעתי היא כי התובעת זכאית לפיצוי אשר ישקף את עלות ביצוע העבודה, ולא לפיצוי בסכום גלובלי של 3,000 דולר. ור' בנקודה זו פסק דינו של כב' השופט ו' זיילר בת.א (ירושלים) 331/92 טבעון נ' בן אבו (לא פורסם) (נזכר בספרו של פרופ' א' זמיר, "חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973", פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש סאקר, האוניב' העברית בירושלים, תשס"ב – 2002, בעמ' 476). בפסק דין זה נקבע, כי גם כאשר, לדעת המומחה, החלפת המוצר שסופק (שם היה מדובר בתריסים) במוצר המוסכם אינה מקובלת ואינה מומלצת, כל עוד התביעה לפיצויים לפי עלות ההחלפה אינה נגועה בחוסר תום לב ואינה קפריזית, זכאי הקונה לפיצויים אלה.
עלות ביצוע המדרגות הפנימיות נקבעה ע"י המהנדס בן עזרא בתשובות ההבהרה ת/5, והיא מסתכמת בסך כולל של 26,100₪ (בתוספת מע"מ, והפרשי הצמדה מהמדד הידוע במועד המכתב ת/5, מדד אפריל 1999).
רק לחלופין דורשת התובעת פיצוי בגין ירידת ערך, הנובעת, לפי הטענה, מענין המדרגות למרתף, אולם אין צורך לדון בכך הואיל וקיבלתי את תביעתה העיקרית בנושא זה.
24. בנוסף לעלות התיקונים, כפי שפורט עד כה, קבע המומחה בחוות דעתו כי עלות הפיקוח ההנדסי על ביצוע העבודות היא 8,000₪ (גם לסכום זה יש להוסיף מע"מ, והצמדה ממדד דצמבר 1998)."
אף שכאן לא מדובר במדרגות שנבנו – נקבע על ידי מומחה בית המשפט כי כלל לא פשוט, בלשון המעטה, לבצע מדרגות תקניות בבית כפי שהיה נדרש בתוכניות.
לכן, בחוות דעתי [כמומחה מטעם בית המשפט] לא הערכתי את העלות והסתפקתי בפיצוי שהוסכם על ידי הצדדים אשר אינו קשור כלל לעלות הביצוע, אך בית המשפט חקר ומצא כי אפשר לבצע את המדרגות החסרות הלכה למעשה ולכן זיכה את התובעת בעלות הביצוע המלאה.
ע"א 4661-03-09 בודנר ואח' נ' גורגה ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: ש' שטמר – אב"ד, ב' בר זיו, ע' זרנקין, פסק דין מיום א' סיוון תש"ע [14 למאי 2010], טרם פורסם.
בפסק הדין של ערכאת הערעור התהפכה הקערה על פיה ואחת לאחת בוטלו ההחלטות של השופטת הדסה אסיף מבית משפט השלום בחדרה, ולהלן ציטוט רלוונטי בעניין המדרגות הפנימיות בדירה אשר נבנו בניגוד לתקנות:
"29.6 המדרגות –
בית משפט קמא דחה חלק מדרישות המערערים לאור העובדה שהליקוי אינו מופיע בדו"ח המסירה של הדירה [חיפוי המדרגות].
את התביעה בגין רוחב המדרגות דחה בית משפט קמא לאחר שהעדיף את חוות דעת המומחה מטעם המשיבים. כן נקבע כי אפילו מדובר בהבדל – הרי הוא "זניח", הוא מזכה את התובעים לכל היותר בפיצוי גלובלי ואין מקום להורות על הריסת כל מהלך המדרגות.
באשר לרוחב הפתח מעל המדרגות, קיבל בית המשפט קמא את טענת המערערים כי מדובר בליקוי שמשפיע על נוחות השימוש במדרגות, אך הוסיף וקבע שהמערערים סרבו לאפשר ביצוע תיקון הליקוי [כאשר המערער מס' 2 אף מכר את הבית ללא ציון של הליקוי]. נפסק פיצוי לכל אחד מהמערערים בסכום של 5000 ₪ [המערערים עתרו לפיצוי שיאפשר הריסה ובניה מחדש של גרם המדרגות].
מאחר ועסקינן בליקוי משמעותי אנו סבורים כי המערערים זכאים לפיצוי בגובה עלות התיקון כולו – הריסת גרם המדרגות ובנייתו מחדש בהתאם לתקנות ואין להסתפק בפיצוי גלובלי, כפי שנעשה על ידי בית משפט קמא".
לאמור, גם כאן בית משפט קמא פסק לזכות הדיירים סכום פיצוי שמנותק מעלויות התיקון ואילו בית המשפט המחוזי הורה להעריך את עלות ההריסה והבנייה מחדש ולזכות בעלות זו את התובעים, לרבות תובעים שכבר מכרו דירתם והתיקון בפועל לגביהם הינו תיאוריה בלבד.
23/05/2010
