|
כתב ויתור
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
גם ללא קשר לזכויות הדיירים אשר על פי חוק המכר (דירות), כתבי ויתור בהם הדיירים מוותרים על זכויותיהם השונות לטובת הקבלן/המוכר, הם מסמכים שצריך לבדקם בגישה בקורתית מחמירה. הסיבה לכך נעוצה ביתרון שיש לקבלן על הדייר בהליך מכירת הדירה. אין זו עסקה בין שני צדדים שווים אלא בין צד אחד מיומן, בקי, הנעזר במומחים ובעל ממון ואמצעים, לבין צד שני שלא מגובה במומחים ואינו מורגל בעסקים.
ואלה עיקרי היתרונות של הקבלן על הדייר:
- לקבלן יש ידע מקצועי בבנייה – לדייר אין.
- לקבלן יש גם ידע עובדתי על אודות הבית או הדירה בהם מדובר, כי הוא יזם, תכנן ובנה, בין בעצמו בין באמצעות אחרים את הבניין, ובידו היו ההכרעות בדבר בחירת חומרי הבנייה, בדבר שיטות הבנייה ובחירת אלטרנטיבות לפיהן יתוכנן הבית וייבנה. הקבלן הוא זה אשר בחר בסוג הבלוקים ובהחלטתו נקבעה איכות הריצוף, כמו גם שיטת האיטום והבידוד, ועוד. המהנדס והאדריכל עבדו עבור הקבלן ללא ידיעת הדייר, ללא אישורו, הזמנתו וללא מעורבותו כלל.
- כל המסמכים הרלוונטיים אשר עשויים להוות ראיות לגבי הבנייה, לרבות תעודות אחריות של ספקים ויצרנים, אישורי מכון התקנים וכו', מצויים בידי הקבלן. לדייר אין כל נגישות למסמכים אלו.
- כל התוכניות מצויות ברשות הקבלן ונמנעות מהדייר. [תוכניות המכר אותן מקבל הדייר כחלק ממסמכי החוזה על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, הן תוכניות מינימליות שלא כוללות כלל פרטי בניין, לא כוללות פרטי קונסטרוקציה ואדריכלות, רשימות נגרות ותוכנית תאורה וחשמל, ועוד תוכניות רבות ומפורטות המצויות כולן ברשות הקבלן].
- הקונה בדרך כלל להוט לקבל את הדירה בגלל מגוריו הזמניים בשכירות, או מסיבות סובייקטיביות אחרות, דבר שיוצר יתרון ברור לטובת הקבלן שעלול לנצל את מצוקת הקונה.
- בדרך כלל הקבלן עתיר ממון ולימינו צוות של יועצים הנדסיים ומשפטיים, ואף מתכנן הבית והמפקח על הבנייה הם עובדיו, ואילו הדייר בא לעסקה בגפו, ולכל היותר ממנה עורך דין שייצגו. עדיין יש יתרון מקצועי ברור לקבלן על פני הדייר.
לאור הנימוקים לעיל, אי אפשר להתייחס לכל שלבי עסקת מכר דירה כאל עסקה בין צדדים שווים במעמדם.
בבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת: טובה שטרסברג-כהן, קבעה בפסק דינה כי כתבי ויתור שונים עליהם חתמו הדיירים – הם חסרי תוקף, [ת"א 1756/79 קראוס ואח' נ' שיכון ופיתוח בע"מ, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא, בהוצאת "בורסי" תשס"ב עמ' 207], ולהלן ציטוט בעניין הנדון:
"אשר לנושא הויתורים, אכן כעולה מתוך המוצגים ב' – כ"ז בוצעו לפני ספטמבר 1977 תיקונים שביצועם אושר בחתימת יד המשתכן. אלא שעיון באותם מסמכים אשר להם קורא ב"כ הנתבעים "כתב ויתור" מעמידני על כך שאין הדברים כטענתו. "הויתורים" נעשו על טופס של שיכון ופיתוח שכותרתו "רשימת תיקונים שבאחריות החברה". לאחר מכן בא "פירוט התיקון הנדרש" ומתחתיו רשימת התיקונים בכתב יד: למטה מכך בסוף הטופס מופיעה כותרת "אישור המשתכן על ביצוע התיקונים" ולידה, כחלק מהטופס, באותיות קטנות נאמר: "הנני מאשר בזה שכל התיקונים המפורטים לעיל בוצעו בדירתי לשביעות רצוני. אין לי ולא תהיינה לי תביעות נוספות בקשר לתיקונים שבאחריות החברה". המשתמע מאישור זה לאור מה שכתוב קודם לכן בטופס הוא, שאין למשתכן ולא תהיינה לו תביעות בקשר ל"תיקונים שבאחריות החברה" המופיעים מתחת לאותה כותרת בחלק העליון של הטופס, דהיינו בקשר לתיקונים שבוצעו בפועל. דבר זה משתמע גם מהכותרת ליד אישורו של המשתכן. אין להרחיב אישור זה לתיקונים שלא בוצעו בין אלה שמופיעים ברשימת ההערות למעלה ככאלה שלא בוצעו, בין אלה המופיעים בהערות למטה, ובין אלה שאינם מופיעים כלל בטופס ושלהם אחראית החברה. גם אילו סברתי שהפירוש הנ"ל איננו היחיד האפשרי, הייתי קובעת שזהו הפירוש בו יש לבחור לאור העובדה שהטופס מנוסח ע"י שיכון ופיתוח ואם איננו ברור דיו – וזה אכן המצב בעיני – יש לפרשו לרעת מנסחו, מה עוד שיש לתת את הדעת לחוסר השוויון במעמדם של המשתכנים ושיכון ופיתוח האחד כלפי משנהו. לפיכך סבורה אני כי הויתורים לא ויתורים הם, וכל הליקויים המנויים בחוו"ד המומחה הם ליקויים שבגינם אחראית הנתבעת"?
גם לגבי הויתורים על תקינות העבודות שבוצעו, אין להתייחס לכתבי הויתור כאילו הם כתבי ויתור תקפים, מהטעם שהדייר אינו מוסמך לקבוע האם ביצועה של עבודת התיקון הוא ביצוע מקצועי, ואף אם נסתם סדק – ככל שהסתימה לא נעשתה במיומנות הנדרשת – הסדק עלול לחזור כעבור שנה, מן הסתם לאחר גמר ההליך השיפוטי, שמא הליך בו התקבלו ואושרו כתקפים אותם כתבי הויתור...
כך גם לגבי חדירת רטיבות לדירה, ולגבי שורה ארוכה של ליקויי בנייה.
זאת ועוד, גם כאשר הדייר לא רק מאשר בחתימתו, אלא אף מבקש ויוזם ביצוע פריט בדירה אותה קנה בניגוד לתקנות – וחותם על בקשתו זו במסמך מתאים המהווה כתב ויתור – הקבלן לא יכול להסתתר מאחורי מסמך זה ככל שביצוע רצונו של הדייר לא עולה בקנה אחד עם הוראות התקנות. אין לקבלן רשות, בכל מקרה, לבנות בניגוד לכל דין.
ראה בעניין זה את דעתו של השופט ר' סוקול בת"א 4307/97 נזרי נ' שחם 81 הנדסה אזרחית בע"מ [לא פורסם]:
"אין גם מקום לקבל את הטענה בדבר וויתור שכן לא הובאו בפני ראיות האם הוסברה לתובעים משמעות הבנייה, הסיכון הבטיחותי וכדומה. בכלל לא הובאו ראיות על נסיבות החתימה על מסמך הוויתור (ראה לעניין חתימת הדיירים על כתבי וויתור, ע"א 2299/99, אברהם שפייר ואח' נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פד"י נה(4)(21)).
דומני שעל קבלן היודע כי תוספת בנייה תגרום לליקוי, במיוחד כזה הפוגע בשימוש סביר או שימוש בטוח בדירה, חייב לפרט להזהיר את הדייר בדבר הסיכונים המדוייקים הצפויים לו ואינו יכול להסתפק בחתימה כללית על כתב וויתור כדי שיופטר מאחריותו. לפיכך אין בכתב הוויתור כדי לשלול את זכות התביעה".
בעיה דומה עמדה בפני השופטת מיכל שריר מבית משפט השלום בהרצליה, ת"א 1783/90 גטניו נ' ליברובסקי, לא פורסם, מובא בספר הנזכר "תכנון דירה כחוק" בהוצאת "בורסי" תשס"ב עמ' 479. התובע הזמין אדריכל-פנים מטעמו כדי לבצע שינויים בדירה, אותה רכש מהנתבע, והנתבע – קבלן בניין – בנה לפי התוכניות של אדריכל הפנים של התובע, תוך סטייה מדרישות התקנות בדבר אוורור חדרים [חדר שהוגדל – חלונו לא הוגדל בהתאם [באותו יחס], דבר שגרם לאי התאמה לתקנות]. בית המשפט קבע בפסק דין מנומק כי היה אסור לקבלן לבצע את השינוי המבוקש, והאחריות בגין אי ההתאמה רובצת על כתפיו בשל כך.
22/11/2006
|
