|
כתב ויתור לא מבטל את זכויות הדיירים
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
חוק המכר (דירות) בא להוסיף זכויות לציבור רוכשי הדירות, ואין להתנות על חוק זה.
להלן נוסחו של סעיף 7א לחוק:
התניה - לטובת הקונה (תיקון התש"ן)
7א. אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.
מאחורי סעיף זה בחוק ישנה תפישת עולם לפיה התכנון אינו מצטמצם בייעודו רק כלפי הקונה, אלא הוא נועד עבור הרבים, והיטיבה להבהיר זאת השופטת ד"ר נאוה דנון בת"א 10456/90 עוזר ששון ואח' נ' א' עבאדה בע"מ ואח' בית משפט השלום בחיפה, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי":
"על הקבלן מוטלת חובה חקוקה לבנות בהתאם לתקנות הבנייה, להיתר ולמפרטים. הקבלן מצווה לבצע בניה כחוק ובניה זו, במידה ואיננה חוקית, מהווה בכיה לדורות ופוגעת לא רק ברוכשים המקוריים של הדירות, אלא גם בכל מי שבא אחריהם, בשכניהם ובתושבי אותו רחוב, אותו רובע ואותה עיר".
ובכל זאת, יש מקרים בהם הסכם המכר כולל ויתור מרצון של קונה הדירה על זכויותיו, לטובת הקבלן, בצורה מפורשת ואף על פי שהקונה לא מתכחש לעובדה כי ויתר על זכויותיו לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בנייה – בצוק העתים, בגלל רטיבות שחדרה לדירתו או ליקוי אחר שהטריד אותו במיוחד, ובעצת עורך דינו, הגיש תביעה משפטית נגד הקבלן.
מקרה כזה ארע בת"א 4471/04 טנמן ברוך נ' סלסיליה ובוני בנין פיתוח והשקעות בע"מ, פסק דין של השופטת אחימן יעל, בית משפט השלום בתל אביב, [לא פורסם, מובא בהמשך למאמר זה].
נאמר בפסק הדין:
"על פי סעיף ההצהרות בהסכם (ס' 2), הצהיר התובע כי ראה את הדירה ובדק את היתר הבנייה, המפרט הטכני ותוכניות הבניין ומצא אותם מתאימים לדרישותיו, תוך שהוא מוותר על כל טענת מום ביחס אליהם.
עוד נאמר בהסכם כי הדירה גמורה ומושלמת למגורים וכי הובאו לידיעת התובע קיומן של סטיות מהמפרט הטכני בהתאם לבנוי בדירה ביום מכירתה וזה מאשר כי סטיות אלה, אם תהיינה, לא תיחשבנה כהפרה וככל שקיימת אי התאמה בין התוכניות והתרשים לבין המצב הקיים, המצב הקיים הוא הקובע.
מעבר לכך נאמר בהסכם כי מחיר הדירה נקבע בהתאם למצבה ביום מכירתה וכי הדבר ידוע לתובע. הערה זו בדבר מחיר הדירה כתואם את מצבה מופיע פעם נוספת בסעיף 5 סיפא להסכם".
יובהר כי לו בית המשפט היה משתכנע כי במצב זה איבד הקונה את זכויותיו, היה הדבר נוגד את סעיף 7 א לחוק המכר (דירות), שכן, התניה שנכללה בהסכם, הייתה גוברת על זכויות הקונה כפי שהן כתובות בסעיף 4 לחוק, הקובע לאמור:
"4. אי-התאמה (תיקון התש"ן)
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה;
(5) בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות.
(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.
(ג) לענין סעיף זה -
"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק"
ואכן בית המשפט ניתח את זכויותיו הקבועות והבלתי מותנות של קונה הדירה, זכויות שמוקנות לו על פי חוק המכר (דירות) ללא כל קשר עם החוזה וסעיפיו. על מנת שהקבלן יוכל להסתמך על ויתור מטעם הקונה, הוא צריך לפרט מה לקוי בדירה פרט לפרט ומה בדיוק, ובמה, אינו תואם למפרט או לתוכנית.
ויתור על אי התאמה לחוק – לא יהיה בר תוקף.
ויתור כוללני ובלתי מפורט – אינו ויתור הגובר על חוק המכר (דירות) לאור סעיף 7 א שבו.
ובלשון בית המשפט בתיק טנמן הנ"ל:
"לו היו הנתבעים מצרפים להסכם את התיאור הנכון של הדירה (AS IS) ואי ההתאמות היו מסומנות על גבי תוכנית הדירה והמיפרט וככל שאלה לא היו עומדים בסתירה לחוק יתכן וטיבו של הדיון כאן היה משתנה.
ודוק. האבחנה המוצעת כאן איננה פורמאלית כלל ועיקר. צימצום יכולת ההתנייה כנגד הוראות חוק המכר דירות נועד מהותית להבטיח את ההיבטים הבטיחותיים של הבנייה (לפיכך לא ניתן לוותר על החובה לבנות לפי התקנים) ובנוסף את האיזון שבין מעמדו של המוכר למעמדו של הקונה המגדיר את המידע הנמסר לקונה עפ"י השתתפותו בפרטי המיפרט (לפיכך לא ניתן להתנות על קיומו של מיפרט מלא)".
נראה כי יש התאמה בין דעת בית המשפט כפי שהובעה בתיק עוזר ששון לבין דעת בית המשפט כפי שהובעה בתיק טנמן. סיכום הדברים הוא כי לאור סעיף 7 א לחוק, אין להתנות על חוזה המכר תוך הרעת תנאי הדייר.
התניה שיתכן ותחול, צריכה שלא להוות אי התאמה לכל דבר חיקוק שהוא, ובנוסף, צריכה להיות מצוינת במפורש ואין להסתפק באמירה כללית של ויתור גורף.
== == ==
בית משפט השלום תל אביב-יפו א 044710/04
בפני: כב' השופטת אחימן יעל 18/12/2006
בעניין:
טנמן ברוך
ע"י ב"כ עו"ד ר. אורן
תובע
נ ג ד
1 . סלסיליה
2 . בוני בנין פיתוח והשקעות בע"מ –
ע"י ב"כ עו"ד ש. שלום
נתבעות
נ ג ד
1. נחמה קרמס
2. שקמה אדריכלות בע"מ –
ע"י ב"כ עו"ד יוסף
3. SALSILIA PROPERTIES INC -
נגד
צדדי ג'
פסק דין
מבוא:
פרטיכל בית המשפט משקף את הסכמתם הדיונית של הצדדים למתן הכרעה על בסיס קביעות מומחה בית המשפט בחוות דעתו וטיעוני הצדדים.
הגדרת המחלוקת:
המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת להיקף אחריותה של הנתבעת 2 לליקויי הבניה בהתחשב בהוראות ההסכם החל על הצדדים. לטענת הנתבעת 2, משקפות הוראות אלה את ויתורו של התובע על טענות בעניין ליקויי בנייה ככל שאלה היו גלויים לעיניו.
תמצית הדברים:
התובע רכש מאת הנתבעת 1 (להלן: "הנתבע 1") דירה ברח' המלכים 25 ברעננה (להלן: "הדירה") לפי הסכם מיום 25.6.99 (להלן: "ההסכם") ועל פיו אחראית הנתבעת 2 כקבלן ראשי לכל פגם שיתגלה בדירה לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 (להלן: חוק המכר דירות").
מומחה בית המשפט, המהנדס יעקב דובדבני (להלן: "דובדבני") קבע קיומם של ליקויים בהיקף כולל של 42,320 ₪ כולל פיקוח הנדסי מתוכו כמחצית מתוכם בעלי אופי ביצועי ויתרתם בגדר ליקויי תכנון. ככל שהדבר נוגע לליקויי תכנון, הפנתה הנתבעת 2 הודעת צד ג' כלפי המתכננים של הדירה וכלפי הנתבעת 1. לאחר שהנתבעת 1 לא התגוננה כנגד התביעה ואף אינה ניתנת לאיתור תהא ההכרעה כלפיה בלתי אפקטיבית. על הפרק אם כן שאלת אחריותם של נתבעת 2 וצדדי ג' כמתכננים.
דיון:
מתוך הליקויים שנקבעו על ידי דובדבני מוסכם על הכל כי ליקויי הרטיבות הינם באחריותה של הנתבעת 2 וכי ביחס לאלה לא תטען האחרונה לקיומו של הפטר מכוח תנאי ההסכם שבין הצדדים.
מעבר לכך קיימים בדירה ליקויים שעניינם בשלד הבנייה (סטייה, סדיקה, מדרגות לא תקינות, פתח יציאה לקוי ואוורור חסר), במסגרות (מבנה המעקה, סימני חלודה, ליקויי נעילה, אוורור), בריצוף (שיפועים לקויים, הפרשי מפלסים), בטיח ובצבע (גימור, העדר חיתוך טיח), באלומיניום, בחשמל ואחרים.
ב"כ התובעים סבור כי בהתחשב בחוות דעתו של דובדבני יש לפצות את התובעים בעלות תיקון ליקויי הבנייה בתוספת פיצוי עבור דיור חלופי, עוגמת נפש והוצאות.
הנתבעת 2 טענה לעומת זאת, בדברי הסיכום שלה, כי על פי ההסכם פטורה זו מאחריות לליקויים שהיו קיימים בעת חתימת ההסכם לאחר שבגינם זכה התובע בהפחתה משמעותית במחיר הדירה וכנגדה ויתר על כל טענה למום גלוי לרבות הסתירות הקיימות ביחס לתוכנית המכר והמפרט. את אחריותה של הנתבעת 2 בכפוף להודעת צד ג' מבקשת הנתבעת 2 לתחום בגדרי המומים הנסתרים הא ותו לא.
עקרונות ההסכם:
הואיל והמחלוקת בין הצדדים מתמקדת בהיבט הפרשני של ההסכם, נכון להגדיר ולהציג את עקרונותיו של זה:
על פי סעיף ההצהרות בהסכם (ס' 2), הצהיר התובע כי ראה את הדירה ובדק את היתר הבנייה, המפרט הטכני ותוכניות הבניין ומצא אותם מתאימים לדרישותיו תוך שהוא מוותר על כל טענת מום ביחס אליהם.
עוד נאמר בהסכם כי הדירה גמורה ומושלמת למגורים וכי הובאו לידיעת התובע קיומן של סטיות מהמפרט הטכני בהתאם לבנוי בדירה ביום מכירתה וזה מאשר כי סטיות אלה, אם תהיינה, לא תיחשבנה כהפרה וככל שקיימת אי התאמה בין התוכניות והתרשים לבין המצב הקיים, המצב הקיים הוא הקובע.
מעבר לכך נאמר בהסכם כי מחיר הדירה נקבע בהתאם למצבה ביום מכירתה וכי הדבר ידוע לתובע. הערה זו בדבר מחיר הדירה כתואם את מצבה מופיע פעם נוספת בסעיף 5 סיפא להסכם.
עם זאת, נקבע כי לתובע הזכות לתבוע את קבלן הביצוע בגין מומים או פגמים נסתרים שלא היה באפשרותו לגלותם במועד המכירה למעט תיקוני טיח וצבע.
הוראות אלה ממצות את התייחסותם העיקרית של הצדדים לנושא אי ההתאמות העלולות להתגלות בדירה למעט האמור בסעיף 19 להסכם ולפיו ליקויים שמקורם בעבודה בלתי תקינה או שימוש בחומרים פגומים יתוקנו על ידי הקבלן.
מכאן כי על פניו לא חל הפטרה של הנתבעת 2 הן על הליקויים הנסתרים והן על תיקוני הטיח והצבע הנזכרים בחוות דעתו של דובדבני.
באשר ליתר הליקויים לגביהם קיים לכאורה ויתור מצידו של התובע טוען בא – כוחו כי הוראת ההסכם הפוטרת את הנתבעת 1 מאחריות לא נועדה מלכתחילה אלא לעניינים המפורטים בעדותו של התובע האחרון גורס כי הוסבר לו שבכך ויתר על זכותו לבחור את סוגי החיפוי, הריצוף, הכלים הסניטאריים ומיקום נקודות החשמל. מעבר לכך מאשר התובע כי הודע לו דבר קיומם של שינויים בין המצב הקיים למתוכנן ככל שהדבר נוגע למבנהו של אחד החלונות ומיקום חלק מן הדלתות והחלונות. בתמיכה לטענתו מפנה ב"כ התובע בסיכומיו להוראת סעיף 19 להסכם כמשקפת את אחריותה של הנתבעת 1 על אף האמור בסעיף 2 ב להסכם כגוברת על כל הוראה אחרת. עוד מוסיף וטוען ב"כ התובע, כי אין הנתבעת 1 או אלה שבאו מטעמה רשאים להיפטר מאחריותם לפי חוק המכר (דירות) בהיותו חוק קוגנטי עליו לא ניתן להתנות.
ב"כ הנתבעת 2 לעומת זאת מפנה לנוסח החד משמעי של ההסכם ונספחיו המלמדים בבירור על ויתורו של התובע על טענות לאי התאמות וליקויים גלויים.
עיון בנוסח ההסכם על נספחיו מלמד על קיומה של עמימות מסוימת שהיא תוצאת חוסר ההתאמה המתגלה מתוך השוואת נוסח סעיף 2 ב להסכם (סעיף ההצהרות שהוא חד משמעי ובהיר) עם סעיף 19 להסכם וזאת לצד כתב האחריות שסומן כנספח ה' לכתב התביעה. חוסר בהירות זו לטעמי אינו משפיע על ליבת ההסכם המגלה הסכמה ברורה וחד משמעית לויתור על ליקויים שעניינם באי התאמה לתוכניות ולמפרט כפי שבא לידי ביטוי בכיתוב המוגדל המופיע בעמוד הראשון למפרט בו צויין: "הקובע הוא המצב הקיים והבנוי בפועל בדירה". להתרשמותי, הסתירות הקיימות הינן שוליות ומקורן בעבודה רשלנית וחוסר התאמה של מכלול הוראות ההסכם לפתיח בו הגדירו הצדדים באופן ברור ומפורש את היקף התחייבותם על פיו.
איסור ההתניה עפ"י חוק:
ואולם, ככל שמדובר בסטיות המתגלות בדירה ומקורן באי התאמה לתקן הרשמי או לתקנות הבנייה קובע חוק המכר דירות כי לא ניתן להתנות על אלה אלא לטובת הקונה ומשכך לא רשאים הנתבעת 1 או כל הבא מטעמה להסתמך כלל על ויתורו של התובע בעניינים אלה, לעניין זה השווה ע"א 8939/01 כן ע"א 3190/99.
עם זאת, רשאי לכאורה המוכר להסתמך על המיפרט ותוכניות הדירה ככל שאלה אינם מנוגדים לתקן הרשמי ולתקנות הבנייה ומשקפות את פרטי התכנון בפועל של הדירה. במקרה כזה נתפס הרוכש על האמור בתוכניות ובמיפרט. אלא שבמקרה שבפני מנועה הנתבעת 2 מלהסתמך על ויתורו של התובע לאחר שהמיפרט והתוכנית שצירפו להסכם אינם משקפים את מצבה של הדירה כפי שהיא אלא את התוכנית המקורית שלא בוצעה. לו היו הנתבעים מצרפים להסכם את התיאור הנכון של הדירה (AS IS) ואי ההתאמות היו מסומנות על גבי תוכנית הדירה והמיפרט וככל שאלה לא היו עומדים בסתירה לחוק יתכן וטיבו של הדיון כאן היה משתנה.
ודוק. האבחנה המוצעת כאן איננה פורמאלית כלל ועיקר. צימצום יכולת ההתנייה כנגד הוראות חוק המכר דירות נועד מהותית להבטיח את ההיבטים הבטיחותיים של הבנייה (לפיכך לא ניתן לוותר על החובה לבנות לפי התקנים) ובנוסף את האיזון שבין מעמדו של המוכר למעמדו של הקונה המגדיר את המידע הנמסר לקונה עפ"י השתתפותו בפרטי המיפרט (לפיכך לא ניתן להתנות על קיומו של מיפרט מלא).
לנוכח זאת יש לקבוע כי במקרה שבפני לא תוכל הנתבעת 1 ובעקבותיה הנתבעת 2 "להסתתר" מאחורי סעיף הפטור וליהנות מהקלה כלשהי ביחס לאי ההתאמות שנתגלו בדירה בהשוואה לתוכנית הדירה ולמיפרט.
עדיין מחזיקים הנתבעים כמו גם צדדי ג' בטענה ולפיה השתהה התובע יתר על המידה בהעלאת הטענות ובמיוחד זו הנוגעת לפגם שנפל בתכנון מדרגות הפנים. בעניין זה קבע דובדבני כי דרך תכנון המדרגות גורמת לליקוי בטיחותי שגרם בעבר לאסונות ללא קשר לשאלה אם תכנונן עומד בקנה אחד עם תקנות התכנון והבנייה ( רוחב מינימאלי מ-17.5 ס"מ). הואיל וכך קבע דובדבני כי יש לפרק את כל מהלך המדרגות ולתכנן אותו בהתאם לתקנה. הוא הדין ביחס לטענה בעניין גובה פתח היציאה למרפסת שאף הוא ליקוי תכנוני ביחס אליו קבע דובדבני פיצוי בעלות של 3,000 ₪, וכל יתר הליקויים מסוג זה.
חוק המכר דירות קובע כי קונה זכאי להסתמך על אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר זמן סביר לאחר שגילה אותה.
לטענת התובע נתגלתה בעיית התכנון במדרגות בשלב מוקדם למדי ובגינה פנה זה טלפונית מספר פעמים ללא מענה. התכתובת שהוצגה על ידי התובע במצורף לעדותו תומכת בגירסתו כאשר הדגש מושם בפניות שצורפו על הכשל הבטיחותי. התובע אמנם מייחס בתמימותו מפגע זה לקיומו של פס פלסטיק רופף על גבי המדרגות ואולם לאור חוות דעתו של דובדבני סביר יותר להסיק כי המעידה המתוארת במכתבו התרחשה דווקא בשל הרוחב הבלתי תקין של המדרגות שלא זוהה על ידי התובע בהעדר ידע מקצועי.
מסקנה:
סבורני אם כן כי בכל היבט שבו נבחן את הדברים לא הופקעה אחריותם של הנתבעים לכל סוגי הליקויים שנתגלו בדירת התובע. טענותיהם להפטרם מאחריות בכל ההקשרים שהועלו נדחית.
בהתאם לחוות דעתו של דובדבני אחראית הנתבעת 2 לכל ליקויי הביצוע הקיימים ואילו לצד ג' האחריות לליקויי התכנון.
אני דוחה את טענות ב"כ צד ג' ככל שזו מבקשת לשתף את הנתבעת 2 בליקויי התכנון בהסתמך על חלקי דברים והשערות שניתנו על ידי דובדבני אותם הנני לדחות.
ב"כ התובעים עתר לחיוב בפיצוי בגין דיור חלופי ולאור קביעתו של דובדבני בסעיף 4 לפרק ההערות, הנני לזכותו בפיצוי בסך של 3,200 ₪.
בהתחשב בטיב הליקויים ובהיקפם הנני להעמיד את גובה הפיצוי בגין עוגמת הנפש על הסך של 7,500 ₪.
סוף דבר
התביעה התקבלה בחלקה.
א. על הנתבעות 1 ו-2, שתיהן ביחד וכל אחת לחוד, לשאת כלפי התובע 1 בחיובים כמפורט:
סך של 42,320 ₪ בצירוף מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 28.7.05 ועד לתשלום בפועל.
סך של 3,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
סך של 7,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
א. אשר להוצאות – הנני לזכות את התובע בהוצאות משפט (שכר עדים ואגרה לפי החלק היחסי שנפסק) וכן שכר טרחת עורך דין בסך של 8,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
ב. על צדדי ג', כולם ביחד וכל אחד לחוד, לשפות את הנתבעת 2 מתוך הסכומים שנפסקו באופן כמפורט:
1. 57% מסך החיוב שנפסק בסעיף 1 לעיל.
2. 57% מסך החיוב שנפסק בסעיף 2 לעיל.
3. 50% מסך החיוב שנפסק בסעיף 3 לעיל.
57% מסך חיוב ההוצאות שנקבע בסעיף 11.
עותק פסה"ד יישלח בדואר רשום לב"כ הצדדים ולמהנדס דובדבני.
ניתן היום 18.12.06, בהעדר הצדדים
יעל אחימן, שופטת
28/12/2006
|
