אני גר בבית משותף, וקימת חדירת רטיבות ממרפסת הגג של השכן הגר בדירה מעל דירתי אל הסלון של ביתי, דבר המהווה מטרד וניכר בכתמי רטיבות ועובש.

הדירות בבניין נמסרו לדיירים לפני כ- 10 שנים ולפיכך נראה לי, לכאורה, כי לגבי אחריות הקבלן כבר חלה התיישנות.

בפנותי אל השכן לתקן את הליקוי, הוא טען כי האחריות מוטלת על כתפי וועד הבית. בפנותי אל הוועד – נטען כי מדובר במרפסת דירתית, ולא ברכוש משותף. לפיכך הוועד אינו אחראי.

מי האחראי למטרד – הקבלן, השכן או וועד הבית?

יובהר: אמנם אחריות המוכר/הקבלן היא בת תוקף לתקופה מוגבלת בת 7 שנים, אולם תחילת ספירת הזמן היא מעת גילוי העילה, ולפיכך במקרים רבים הקבלן אחראי גם אם חלפו למעלה מ- 7 שנים.

זאת ועוד, כאשר נעשים ניסיונות לתקן ולבטל את הליקויים על ידי הקבלן ומבוצעות באתר עבודות שונות, מתארכת תקופת ההתיישנות שכן הספירה צריכה להתחיל במקרים כאלה מגמר העבודות ועמידתן במבחן (במקרה הנדון – מבחן שאפשר לבדקו לאחר עונה גשומה). לפיכך ראוי כי הנסיבות ייבדקו לאשורן, ועורך הדין המטפל יחליט האם יש עילת תביעה נגד הקבלן בכל מקרה לגופו.

האחריות של הקבלן לא קשורה לאחריות האחרים, אשר הם אחראיים למטרד בנוסף לקבלן ומבלי לגרוע מדרגת אחריותו. מה גם שכאשר העבודה צריכה להתבצע על ידי הקבלן הלכה למעשה, אין הוא יכול לבצעה אלא מתוך המרפסת שדרכה חודרת הרטיבות לדירה הנפגעת, ולצורך זה עליו לחדור לשטח הדירה הפרטית של השכן ו/או לשטחי הרכוש המשותף.

באשר לסוגיית האחריות – האם זו מוטלת על השכן שבקומה מעל הדירה הנפגעת, או על וועד הבית - ישנן שתי אפשרויות:

אם מדובר במרפסת הצמודה לדירה כחלק ממנה, שסימניה הם – ריצוף ורמת גימור המתאימים למרפסת דירתית, ומעבר ישיר ובלבדי מן הדירה אל המרפסת, הרי מי שאחראי לחדירת הרטיבות ועליו תחול חובת התיקון – הוא בעל הדירה הממוקמת מעל הדירה הנפגעת.

והיה ומדובר במרפסת-גג המהווה חלק אינטגרלי מן הרכוש המשותף, שסימניה הם: רמת גימור כשל גג הבניין, היעדר גישה אליה דרך דירה, וקיומם של מתקנים כגון אנטנות, קולטים, וכיוצא בזה – האחריות למעברי הרטיבות היא של וועד הבית.

בנוסף, אם יש תוכנית בית משותף לבניין, אפשר ללמוד ממנה האם מדובר במרפסת המהווה חלק מדירה, או בחלק מן הרכוש המשותף.