מלחמת חורמה באיכות הבנייה
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
לית מאן דפליג כי המוצר "דירה" אינו דומה לשאר המוצרים, ואינו רק "עוד מוצר" אותו רוכש האדם בחייו.
כבר נכתב אינספור פעמים כי אדם מן הישוב רוכש דירה לתקופת חיים ארוכת טווח ומשקיע בכך ממיטב הונו ואונו, לרבות הקדשת חסכונותיו למטרת הרכישה ואף השתעבדות פיננסית לבנק למשכנתאות והתחייבות לשלם את חוב המשכנתא בריבית דריבית.
לא לכל מוצר נחקקו חוקים; איני מכיר "חוק המכוניות" שידון בסוגיות של רכישות רכב, גם לא את "חוק מכשירי החשמל".
יש לנו את חוק המכר, החל גם על מכר דירות, אך יש גם את "חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973" הבא להוסיף זכויות לקוני דירות בישראל.
כמובן שזכויות לקונה הן חובות למוכר, ויש כמה מוכרי דירות שאסרו מלחמת חורמה על איכות הבנייה בישראל, באמצעות המצאות ותחבולות שחוקיותן מוטל בספק.
טריק לדוגמא, כמודל שכיח אצל כמה חברות קבלניות בנושא הפגיעה באיכות הבנייה, הוא להחתים דיירים על מסמך או אף על שטר-מכר הנפרד מחוזה הדירה, ועיקרו – התניה כי אם יעז הקונה להתלונן או לתבוע את המוכר [החברה הקבלנית] בגין ליקויי בנייה ואי התאמות לתקנות התכנון והבנייה, כמו גם אי התאמות לתקנים הישראליים - או אז ישלם הקונה למוכר עשרות אלפי ₪ במסגרת חוב שטרם נפרע, הנחה במחיר הדירה שמתבטלת כהרף עין רק יהין הדייר לטעון בעניין ליקויי בנייה, או סתם כסף שרוכש הדירה מתחייב לשלם לקבלן במקרה של ניסיון למיצוי זכויותיו על פי חוק המכר (דירות) וחוקים אחרים העומדים לימינו של רוכש דירה במצב רגיל. כך מונעים מהאזרח לתרום לאיכות הבנייה ולמנוע פגמים במבנה וליקויים בבנייה.
לפעמים קוראים להסדר זה "הסכם הנחה"; הנחה אשר מתבטלת ויוצרת בביטולה חוב של הדייר לקבלן, כאשר הדייר תובע את הקבלן בגין ליקויי בנייה.
ראה בעניין זה פסק דין של בית משפט השלום בחיפה, ע"א 242/05 פנורמה הצפון חברה לבניין בע"מ נ' לוי ניסים ושרה, שופטת: ר' למלשטריך-לטר, פסק דין מיום י' בשבט תשס"ו [9 לפברואר 2006], פורסם באתר משפטי ולהלן קישור -
בדונה באותו מסמך המכונה "הסכם הנחה", העירה השופטת:
"אני משאירה בצריך עיון שאלה נכבדת אחרת והיא שאלת חוקיותו של הסכם ההנחה נוכח סעיף 7 א לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 וכן נוכח סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973."
לאור ההערה של בית המשפט בשאלה הנכבדה, כדאי לעיין בחוקים הנזכרים:
סעיף 7 א לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973:
"התניה - לטובת הקונה
7א. אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה."
סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973:
"חוזה פסול
30. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל."
לעניין חוק המכר (דירות) דומה כי אין ספק שחוזה ההנחה אינו פועל אלא לרעת הקונה, מגביל את זכויותיו המוקנות לו על פי חוק המכר (דירות) והן – לעמוד על זכאותו לקבל דירה המתאימה בכל דבר ועניין להוראות התקן הישראלי, תקנות התכנון והבנייה והמפרט המצורף לחוזה המכר.
הסכם ההנחה מסכל את דאגתו של הקונה לאיכות המגורים, במקום בו רשויות התכנון כשלו.
רוכש דירה אמור לקבל את דירתו כשהיא נקייה מכל אי התאמה לחוק ולתקנות, ומשרד מהנדס העיר כמו גם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מופקדים על כך, אלא שבמקרים רבים – המוסדות הציבוריים שתפקידם לפקח על הבנייה ולבדוק את הדירות בטרם אכלוסן – לא מבצעות תפקיד זה במקצועיות הדרושה, והדייר מקבל דירה פגומה.
במצב זה כל מה שנותר לדייר לעשות בנדון זה לעמוד על זכויותיו באופן פרטי ועל חשבונו, כפי שמאפשר לו חוק המכר (דירות), והנה, בא הסכם ההנחה ומפריע לתהליך זה.
כך במקרים רבים, מתוך אימת הסכם ההנחה, נותר האזרח הגר בשכונת מגורים חדשה בקרית שמואל עם סיכון בטיחותי של דלת החוסמת מעבר, בקרית שמונה בשכונת וילות חדשה נבנו קוטג'ים עם מדרגות הבנויות בניגוד לתקנות התכנון והבנייה.
בשני מקומות אלו כמו גם באתרי בנייה רבים אחרים בכל רחבי הארץ, מאות ואלפי משפחות נמנעות מלעמוד על זכויותיהן והן נפגעות בשל כך – הן בפרט והציבור בכלל, בגלל הסכם ההנחה או שטר המיועד לפירעון במקרה של תביעה.
[הדוגמאות הן, כמובן, מהמציאות].
לעניין חוק החוזים, כל מה שצריך זה לקרוא את החוק הזה בצמוד לדברי השופטת, בעיון, שוב:
" אני משאירה בצריך עיון שאלה נכבדת אחרת והיא שאלת חוקיותו של הסכם ההנחה נוכח... ...סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973", " חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל."
01 דצמבר 2008
