עגמת נפש בגין ליקויים ברכוש המשותף
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
כמעט בכל תביעה בגין ליקויי בנייה, יש מרכיב של פיצוי כספי בגלל עגמת נפש הנגרמת לתובעים בשל קיומם של הליקויים. עגמת הנפש נגרמת בגל עצם העובדה שהדיירים קיבלו דירה לקויה שנפלו בה פגמים, לעתים מהותיים ומטרידים ולעתים נסתרים מעיני הדיוט, וראה בעניין זה את דברי כב' השופט של בית המשפט העליון בהקדמה לספר "בקורת איכות בבנייה" מעת עו"ד ש' ספקטור וד"ר א' בן עזרא בהוצאת "שי" 1999, כדלקמן:
“ליקוי מצוי אחד שפגיעתו רעה ביותר, הוא הטחב והרטיבות בדירה. יש שהמים מחלחלים מלמעלה ויש שמפעפעים ועולים מלמטה, ויש החודרים, מחמת גשמים ורוחות עזות, בקיר שלא נאטם כראוי. פעמים קשה לאתר את הליקוי ופעמים קשה מאד לתקנו. ישנם ליקויים שתיקונם מצריך עקירת הריצוף והחלפת צנרת, וצריך הדייר לעקור מדירתו לפרק זמן התיקונים, או להמשיך ולדור הוא ובני ביתו, בתוך ההפיכה, וישנם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון כלל. בין כך ובין כך לקונה – עגמת נפש, ומרורים, לבונה – כעס וטורח, ולזה ולזה הוצאות רבות. יש שכל ניסיונותיו של הבונה לתקן עולים בתוהו ועליו לשלם הון רב כפיצויים, שאין בהם להפיס דעתו של הקונה, הנשאר בדירה שאיכותה לקויה וירודה".
פחות ברור, לכאורה, מה הטעם לפסיקת פיצויים בגין ראש נזק זה – עגמת נפש – לתובעים בגין ליקויים ברכוש המשותף של הבית.
בעוד שכל אחד מבין כי ריצוף שוקע בסלון או טיח מתפורר במטבח מהווים פגיעה ברורה ומוחשית באיכות החיים, עדיין צריך להתאמץ ולהסביר כי גם גגו של בניין גבוה, ככל שהוא בנוי שלא כהלכה - יוצר אי נוחות ומטרד לוועד הבית ולכל דיירי הבית. גם במצב בו כשהגג דולף סובלים מכך בעיקר בעלי הדירות שבקומות העליונות, גם יתר הדיירים נפגעים מקיום הליקויים בגג הבניין – בגלל הצורך לשלם ולממן את תיקון הגג, לעסוק בכך, לסבול פועלים העולים ויורדים בחדר המדרגות ומשתמשים במעלית בזמן ביצוע התיקונים ולסבול מהימצאות חומרי בניין, מטרדי תברואה ולכלוך, כמו גם פגיעה בפרטיות בכל תקופת התיקונים.
כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן [אז שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה ואח"כ שופטת בית המשפט העליון] תיארה את זיקתו של דייר בבית משותף - לרכוש המשותף [ת"א 1756/79 קראוס יהושע ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" תשס"ב עמ' 207, ולהלן ציטוט:
“קונה בעל דירה זכאי לכך שבנוסף לדירתו יוכל הוא ליהנות מן הרכוש המשותף כולו. הרכוש המשותף אינו עומד אמנם לשימושו הבלעדי של בעל הדירה שכן הוא שותף בו עם אחרים, אך בעלות משותפת זו אינה מצמצמת את חובתו של המוכר כלפי כל אחד מהקונים, ועליו לספק לכל אחד מהם בנוסף לדירתו גם את הרכוש המשותף בשלמותו".
כפועל יוצא מהנאה זו של כל אחד מהקונים מן הרכוש המשותף, נגרמת לכל אחד מהקונים עגמת נפש ככל שנפלו ברכוש המשותף פגמים, אי התאמות וליקויים, שכן הנאתו המובטחת על סמך חוזה המכר – אינה מתקיימת במלואה.
ראה גם ת"א 47437/00 נציגות הבית המשותף לבניין המגורים נ' ייזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב בניה ופיתוח ואח', 2006 (4) 11289] בעניין פסיקת פיצויים לתובעת [נציגות הבית המשותף] בראש נזק של עגמת נפש בגין ליקויים ברכוש המשותף:בית משפט השלום תל אביב, שופטת: י' אחימן, [תק-של
“הנציגות טוענת לפיצוי בגין עגמת נפש והגם שאין מדובר בתביעה קלאסית של פרטים, עדיין במקרה זה שבו ניתן לזהות בין הנציגות לבין התובעים יש לראותו כנמנה על המקרים המיוחדים בהם יש לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש והשווה לעניין זה ת"א 25226/00”.
ראה גם דברי השופט י' וגנר בת"א 19563/03 אמויאל חיים, צדקה יעקב, בן אריה עדנה, אזוט שמעון, סידיס אברהם, אליאס תקוה, אליאס מירית נ' שיכון עובדים בע"מ, שבת אחים בע"מ בית משפט השלום בחיפה, פורסם באתר LawData בעניין הנדון כדלקמן:
"הנזק הלא ממוני (עוגמת נפש):
10. התובעים תובעים נזק הלא ממוני בסכום של 56,000 ₪.
הנתבעות מתנגדות לפסיקה בגין ראש נזק זה.
אומנם ככלל בית המשפט רשאי לפסוק נזק לא ממוני מקום בו קיימים ליקויי בניה בדירה או אצל אדם מסויים. במקרה שלפני מדובר בתביעה בגין רכוש משותף ומטבע הדברים הקשר של כל אחד מיחידי הדיירים הוא פחות ממצב בו נמצא הליקוי בדירתו.
עם זאת אין להקל ראש בטענה כי אדם הרוכש דירה בבניין משותף במיטב כספו נגרמת לו גם עוגמת נפש מסויימת מהמראה של ליקויים ברכוש המשותף שבהרבה מקרים הם אסתטיים וכן עם פסיקת הפיצוי בגינם, הוא עוד צריך, יחד עם כלל הדיירים לעבור תקופה של חוסר נוחות עקב הצורך בביצוע התיקונים (ת"א (ירושלים) 990/91 - טרבלסי יוסף ו-24 אח' נ' רסקו תק-מח 96(3), 559.). בשים לב לאמור אפסוק סך של 8,000 ₪ לכלל הדיירים בגין הליקויים שבתיק זה, בגין ראש נזק זה למועד חוות הדעת".
אכן בתי המשפט פוסקים במשורה פיצוי בגין נזק לא ממוני בדרך כלל במיוחד לגבי רכוש משותף, אולם במישור העקרוני, אינם מתעלמים מכך, ומכל מקום שיעור הפיצוי הוא עניין סובייקטיבי המותנה בנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
11 יולי 2008
