עובש בדירה – כשיש ספק לגבי סיבתו, נטל ההוכחה על הקבלן
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
העובש בדירות מגורים הוא אחד הליקויים המטרידים ביותר את מנוחתם ושלוותם של הדיירים בהיותו פגם אסתטי וליקוי תברואתי גם יחד, וקשה לאתר את מקורו ולוודא את סיבתו.
העובש יכול להתהוות בגלל פגם בבידוד הדירה, אך יכול הוא להתהוות גם בגלל הרגלי אוורור לא טובים של הדיירים: בהיעדר אוורור במיוחד בחדרי שירות לחים, תופעת העובש עלולה להתפתח גם כאשר אין פגם בבידוד הבית.
מדרך הטבע הדיירים יטענו, כאשר מופיע עובד בדירה, כי מדובר בפגם מולד בבניין, בעוד שהקבלן יטען כי הסיבה להופעת העובש נעוצה בהרגלים גרועים של המשתמשים הנמנעים מלאוורר את דירתם.
סוגיה מסוג זה עלתה בבית משפט השלום בירושלים, אצל השופט י' מילנוב, [ת"א 99 / 10756 מנדלוביץ מיכל נ' אלי יוחנן (פדאור 05 (28) 715 ), עמוד 10] וכה נפסק:
"מכאן לטענת התובעים, לפיה יש להוסיף לעלות תיקון הרטיבות סכום של 3,000 ₪ בגין עלות הצביעה בחומר אקרינול , כפי שקבע המומחה במענה לשאלות הבהרה של ב"כ התובעים מיום 05/05/02. אכן, בחקירתו הנגדית הבהיר המומחה, כי סכום זה לא נכלל בעלות השלמת תיקון הרטיבות שנקבעה על ידו בחווה"ד המשלימה (7000 ₪), שכן אמנם בוצעה צביעת הקירות ע"י הנתבע , אך "יש לקבל אישור של הנתבע כי הצבע הינו אקרינול" (ס' 2.1 לחוות-הדעת; ע' 26 ש' 20- ע' 27 ש' 7). הנתבע, לעומת זאת, טוען כי במפרט התחייב לסייד את הדירה בחומר מסוג פוליסיד לבן, כפי שאכן נעשה בפועל, ומשכך- אין לחייבו בעלות הסיוד בחומר אקרינול.
אין בידי לקבל טענת הנתבע.
הסיוד בחומר אקרינול נקבע ע"י המומחה קליין כחלק מהטיפול הדרוש כדי לפתור את בעיית העובש הרב בקירות האבן החיצוניים , ומשכך- אין כל חשיבות לסוג החומר שצויין במפרט. אשר לטענת הנתבע לפיה , אין אפשרות לקבוע חד משמעית, על מי מוטלת האחריות להיווצרות העובש, שכן בחוות דעתו הראשונה קבע המומחה קליין, כי "התפתחות העובש יכולה להיות כתוצאה מחדירת רטיבות חיצונית או כתוצאה מבעיית עיבוי הקשורה לבידוד הטרמי ולמשטר החימום והאוורור של הדירה" (ס' 2.1 לחוות-הדעת)- גם טענה זו דינה להידחות:
עיון ב"חוות הדעת" מיום 2/05/95 שצורפה לכתב התביעה מגלה כי כבר במועד זה, כלומר- בטרם חלפה תקופת הבדק, היתה תופעת העובש קיימת בדירה (אמנם מסמך זה איננו מהווה כאמור "חוות דעת", ולפיכך לא ניתן להסתמך על קביעותיו ומסקנותיו המקצועיות, אולם יש בו אך כדי ללמד על עצם קיומו של הליקוי, ועל מתן הודעה על כך לנתבע). סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות) קובע:
"המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם ... תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה". לאמור: ככל שמדובר באי-התאמה שהתגלתה במהלך תקופת הבדק- הנטל הוא על המוכר להוכיח, כי האחריות לקיומה רובצת לפתחם של הקונים ! בנטל זה לא עמד הנתבע , ועל כן לא ניתן אלא לקבוע, כי האחריות להיווצרות העובש בקירות החיצוניים מוטלת אף היא על הנתבע".
לאמור, מהסיבות הנ"ל ובנסיבות המתוארות בפסק הדין – שהן, אגב, שכיחות בבנייה – נקבע כי נטל ההוכחה לסיבת קיום העובש הוא על הקבלן, וכל עוד לא הוכח אחרת, הליקוי הוא ייחשב בגלל פגם שנפל בבנייה.
09/11/2007
