מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא
ההשלכות של הלכת בית המשפט העליון שכוונה נגד מגורשי גוש קטיף, אינן צטמצמות לזכויותיהם בלבד, אלא הן חובקות את כל שדה התכנון והרישוי בישראל, והמשמעות הינה כי הלובי במלון בן 2 הקומות שבמרכז רוב בתי המלון בישראל – לא ייחשב כשטח בנוי ולא יילקח בחשבון בחישוב אחוזי הבנייה, כמו גם לא ישולמו מיסי ארנונה בגינו, וכך גם כל שטח בן שתי קומות מקומת הקרקע מעלה, שסביבו חלל ולא קירות, בדיוק כמו שקיים בבית עוזי כהן לקמן.
* * *
תחילתו של המסע הארוך לא היה קשור כלל למגורשי גוש קטיף אלא למבנה ייחודי שתוכנן על ידי האדריכל דוד כהן-סקאלי בישוב בדרום שכלל במרכז הבית חלל בגובה 2 קומות והוא נועץ בי בקשר לקביעת אחוזי הבנייה. כיועץ, נתתי חוות דעת ששטח זה לא אמור להיחשב כלל – לא בקומת הקרקע ולא בקומה א' – במסגרת אחוזי הבנייה וזאת לאור תקנה 4(ט) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן- תקנות חישוב שטחים), שנוסחה כדלהלן:
"היה שטח בקומת כניסה לבנין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במנין שטחי השירות לענין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במנין השטח הבנוי."
חוות דעתי נדרשה אז, כי מהנדס הוועדה המקומית החליט שלא לאשר את התוכנית כל עוד השטח האמור לא כלול בחישובי השטח לצורך קביעת אחוזי הבנייה. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת ערר מחוזית, על סמך חוות דעתי שבעיקרה נטען בה כי מכיוון ששטח המבואה הינו בקומת הכניסה, [במרכזו של חדר האורחים], מכיוון ששטח זה פתוח מכל עבריו [כלפי שאר שטח הסלון סביב], ומכיוון שגובהו הוא 2 קומות ולא קומה אחת - הרי לפי תקנה זו (4) ט', אין לכלול את השטח במסגרת אחוזי הבנייה.
להלן החלטת וועדת ערר במלואה בעניין זה:
"מדינת ישראל – ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז דרום
ערר מספר 6018/04
העוררים:
1. עוזי כהן
2. נורית כהן
נגד
המשיבה:
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שמעונים
תאריך הישיבה: י"ד בסיוון תשס"ד, 3 יוני 2004
החלטה
ערר על החלטת המשיבה בתיק מספר 3070570 בקשה מס' 20040117 בבניין הנמצא בגוש 100246 במגרש 57/56 בישוב מבועים.
העורר הגיש בקשה לבניית בית מגורים. המשיבה החליטה בשלב זה לדחות את הדיון- "עבירת זכויות בנייה".
שאלת המחלוקת בין הצדדים הינה פרשנות של סעיף 4 ט' לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב 1992.
אנו סבורים, כי הפרשנות הצודקת הינה בפרשנות העוררים וכמפורט בחוות דעתו של ד"ר אברהם בן עזרא. אנו סבורים, כי סעיף זה עוסק בשטחים בתוך הבניין, לפיו שטח הנמצא בקומת כניסה לבניין והוא מקורה מעל 2 קומות, אין להביאו במניין חישוב השטחים כשטח לבנייה.
אשר על כן, החלטנו לקבל את הערר, ולהורות למשיבה ליתן את ההיתר המבוקש.
יוספה פרידמן, מזכירת ועדת ערר, מחוז דרום;
אהרן ברוכין, עו"ד, יו"ד ועדות ערר, מחוז דרום ומחוז ירושלים"
- - - - -
עד כאן ההחלטה, שכאמור אינה נוגעת כלל לבעיית מגורשי גוש קטיף.
בקביעת שטחי הבניה לצורך מתן פיצויים למגורשים, הסתמכו על תקדים זה והפכוהו להלכה פסוקה – באמצעות סדרת תביעות וערעורים שנשמעו בבתי המשפט. להלן ציטוט מע"א 2373/08 צרפתי ו- 40 אחרים נ' וועדת הזכאות לחוק יישום תוכנית ההתנתקות, בית המשפט המחוזי ירושלים, שופטת: סגנית הנשיא יהודית צור, פורסם בפדאור 514-1-09:
"בית משפט השלום ניתח נכונה את ההיבט הלשוני של תקנה 4(א) ותקנה 9 לתקנות חישוב שטחים וקבע בצדק כי יש להחיל את תקנה 4(ט) גם על השטחים המקורים החיצוניים בקומות הקרקע של בתי המערערים.
13. תקנה 4(א) לתקנות חישוב שטחים קובעת את אופן חישוב השטח הכולל המותר לבנייה לאמור:
"4.(א) לענין תקנות אלה, השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם הם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות אלה."
תקנה זו היא תקנה כללית שאינה עוסקת בסיווגו הספציפי של שטח המותר לבנייה, ומלשונה נלמד במפורש כי הוראתה כפופה ליתר ההוראות שבתקנות חישוב שטחים ובפרט להוראות הקבועות בתקנה 9 ובתקנה 4(ט) לתקנות, כפי שקבע בצדק בית המשפט קמא.
14. תקנה 9 לתקנות קובעת כי בכל תכנית המייעדת קרקע לבנייה יש לעשות הפרדה בין השימושים העיקריים שיעשו בקרקע (שטחים למטרות עיקריות) לבין השימושים הנלווים שיעשו בה לשם השגת המטרות העיקריות (שטחי שירות). יחד עם זאת תקנה 4(ט) עוסקת בשטח שירות ספציפי.
בית משפט השלום קבע, בצדק, כי כאשר קיימת בתקנות התייחסות ספציפית למעמדו של שטח מסויים בבניין כשטח למטרה עיקרית או כשטח שירות התייחסות זו היא הקובעת. מאחר ותקנה 4(ט) קובעת הסדר פרטני ביחס לשטחים המקורים בקומת הכניסה לבניין, הרי שהוראותיה חלות בעניינינו וגוברות אף על הוראותיה הכלליות יותר של תקנה 9.
15.יש לדחות את טענת המערערים כי תקנה 4(ט) לתקנות חישוב שטחים נוגעת לבנייני דירות שבהם יש קומת כניסה בלבד ולא לבניינים צמודי קרקע כמו שלהם. גם בעניין זה צדק בית משפט השלום בקובעו שקומת הקרקע בבית חד-קומתי או דו-קומתי באה אף היא בגדר "קומת כניסה לבניין". מסקנה זו מבוססת על פרשנות נכונה של התקנות הרלוונטיות ובכלל זה תקנה 4(ה) לתקנות חישוב שטחים ויש לקבלה."
משמע, הפרשנות על פי חוות דעתי בתיק עוזי ונורית כהן – התקבלה.
זאת ועוד, הוצא בעניין זה חוזר מנכ"ל שהועבר אל כל גורמי התכנון והרישוי בישראל בנוסח הבא, ולהלן ציטוט מתוך חוזר המהנל הכללי מס' 6/2008 מיום 24 לואוגוסט 2008:
"(10). פרשנות תקנה 4(ט) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992
במסגרת דיון שהתקיים בבית המשפט נמצא שוועדות מקומיות נוקטות בפרשנות שונה ביחס לפרשנות תקנה 4(ט) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992, באופן שחלקן מגדיר שטחי בנייה מקורים הסגורים בלא יותר משני קירות, כשטח עיקרי וחלקן מגדיר את אותם השטחים כשטחי שירות.
בהמשך להכרעת בית המשפט בסוגיה פרשנית זו, הננו להנחות את הוועדות המקומיות בכל הנוגע לדרך הפרשנות שיש ליתן לתקנה שבנדון, ביחס לשטח בנייה מקורה בגובה שאינו עולה על שתי קומות, בקומת כניסה לבניין:
תקנה 4(ט) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב 1992 (להלן: התקנות) קובעת:
(ט) היה שטח בקומת כניסה לבניין מקורה באופן כלשהו בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במניין שטחי השירות לעניין תקנות אלה; היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במניין השטח הבנוי.
שטח מקורה בקומת כניסה לבניין, שגובהו עד שתי קומות, הסגור ביותר משני קירות, יש לחשב כשטח למטרה עיקרית. לעומת זאת, שטח כאמור הסגור בלא יותר משני קירות, יש לחשב כשטח שירות. שיטת חישוב זאת נכונה גם במקרה שבו מדובר בשטחים מקורים חיצוניים בקומת קרקע של בתים חד קומתיים או דו קומתיים.
ויובהר: סיווגם של שטחים כאמור תלוי אך ורק במספר הקירות הסוגרים אותם וגובה הקירוי. מעבר לנתונים אלה, אין בכוחו של כל נתון אחר כדי להשפיע על הסיווג. דהיינו, אין צורך לבחור איזה שימוש מתבצע או יכול להתבצע בשטח כאמור. אין זה משנה אם מתבצע או יכול להתבצע בהם שימוש עיקרי, או אם מתבצע או יכול להתבצע בהם רק שימוש נלווה."
זאת ואף אחרת, מקרה מקביל לצרפתי הובא לפתחו של בית המשפט העליון והוכרע גם שם באותה גישה. מדובר ב- רע"א 1226/10 ברוך מזוז וסילביה מזוז נ' וועדת הזכאות [מינהלת סל"ע] בית המשפט העליון, שופט: א' רובינשטיין, פורסם ב"תקדין".
בית המשפט העליון חזר ופסק:
"י"א. תקנה 4(ט) קובעת כך:
"היה שטח בקומת הכניסה לבניין מקורה באופן כלשהוא בגובה שאינו עולה על שתי קומות, ולא היה סגור ביותר משני קירות, יבוא שטח זה במניין שטחי השירות לעניין תקנות אלה, היה גובה הקירוי של שטח כאמור שתי קומות או יותר, לא יבוא אותו שטח במניין השטח הבנוי".
עינינו הרואות - אף אם הניסוח מסורבל במקצת - כי משעסקינן בשני קירות, גם אם יש תוספות כאלה ואחרות, יש לשים פדות פרשנית, ועל פי השכל הישר על הקו לעבור במקום מן המקומות; מחוקק המשנה העמידו על שני קירות, בנוסף לעניין הקירוי."
ההשלכות של הלכה זו אינן מצטמצמות למגורשי גוש קטיף, אלא הן חובקות את כל שדה התכנון והרישוי בישראל, והמשמעות הינה כי הלובי במלון בן 2 הקומות שבמרכז – כפי שקיים ברוב מבני בתי המלון בארץ - לא ייחשב כשטח בנוי ולא יילקח בחשבון בחישובי אחוזי הבנייה, כמו גם לא ישולמו מיסי ארנונה בגינו, וכך גם כל שטח בן שתי קומות שסביבו חלל ולא קירות, בדיוק כמו שקיים בבית עוזי כהן לעיל.
הרי אם מגורשי גוש קטיף לא זכאים לתשלום עבור שטח זה עקב שיטת חישוב שאושרה בבית המשפט העליון – אזי החישוב נכון גל לגבי אגרות בנייה, אחוזי הבנייה וארנונה, שכן תקנה 4 ט' בה מדובר – עניינה חישוב אחוזי הבניה.
03 אוקטובר 2010
