| רוחב פרוזדור – הליקוי והתרופה
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
התרופה
על פי התקנות יהא פרוזדור שאורכו מעל 4 מ' – בעל רוחב של 1 מ' לכל הפחות. כאשר תנאי זה לא מתקיים, מגיע לדיירים סעד של פיצוי לפי העלות של הריסתו של הפרוזדור ובנייתו מחדש ברוחב חוקי, אף על פי שבשל כך מוקטנים החדרים בדירה, ויכולה לעלות טענה כי בעצם הדיירים לא מעוניינים בהרחבת אותו פרוזדור אשר כאמור תקטין את שטחי החדרים, או שיכולה לעלות טענה כי אין בקיומו של הפרוזדור הצר משום ירידת ערך הדירה, כי כך או אחרת שטחה לא השתנה.
ראה בעניין זה את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 88 / 1373 ארז איתן ואח' נ' דניה סיבוס ואח' [פדאור 93 (3) 510 ], השופט: מ' סלוצקי, שדן בסוגיה והסתמך על פסיקה קודמת מאותו בית משפט ואף ציטט אותה:
"5. לקוי המצוי בכל הדירות מתייחס לרוחב הפרוזדור.
סעיף 2.05 בתוספת השניה של תקנות התכנון והבניה תש"ל-1970 קובע כי רוחבו של פרוזדור אשר אורכו הוא מעל 4 מ' לא יפחת מ-1 מ'. אורך הפרוזדור בדירות נשוא התביעה הוא 4.26 מ' ורוחב הפרוזדור תוכנן ובוצע ברוחב של כ-0.9 מ'.באשר לטענה שרוחב הפרוזדור היה רשום על התכנית והקונה יכול היה לבדוק עניין זה בשלב מוקדם, נפסק ב-ע"א 86/86, אחד העם שפירא נ' לשם, פס"מ תשמ"ח(1) ע' 3 בע' 6:
"באשר לאי ההתאמה הנוגעת לרוחב הפרוזדור שבדירה, כפי שיפורט להלן, אין להניח שהקונים שאינם מומחים בתחום הבניה, אפילו היתה להם האפשרות לבדוק את רוחבו, יוכלו לבדקו בעיני מומחה...".
אין טענה ולא הוכחה כי תשומת ליבו של מי מהתובעים הופנתה לכך שהמסדרון צר מהנדרש על פי התקנות. לענין משמעות רוחב הפרוזדור ציין המומחה כי גריעה של 10 ס"מ מרוחב מסדרון היא משמעותית ומורגשת, באשר היא מכבידה על מעבר אנשים והעברת חפצים וכלים, כפי שאכן עולה מחומר העדויות, בעוד שגריעה של 10 ס"מ מחדר צמוד אינה מורגשת באותה מידה (ראה ת/16א'). עלות תיקון לקוי זה בכל אחת מהדירות הוערכה על ידי המומחה ל-3,500 שקלים לדירה נכון לתאריך עריכת חוות הדעת."
סוגו של הליקוי
אנו רואים כי רוחבו של הפרוזדור, הוא בבחינת ליקוי נסתר, כי אי התאמה לתקנות אינה גלויה להדיוט. אמנם רואים את הפרוזדור מראש, בין בתוכניות המכר ובין במציאות [כאשר הדירה לא נמכרת "על הנייר"], אולם אין זו ראיית מומחה כי התקנות לא ידועות בתוכנן לדיירים. במלים אחרות: לא תעמוד לקבלן הטענה כי הדיירים ידעו ואף ראו את הפרוזדור במידותיו בטרם קבלת הדירה ולכן אין להם על מה להלין, כי סוגיית רוחב הפרוזדור, אף שמדובר בפריט גלוי לעין, מוגדרת כליקוי נסתר.
28/08/2007 |
