| שיערוך – מע"מ, הצמדה וריבית
מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
הפיצוי שצריך להינתן עבור ליקויי בנייה לפי עלות תיקוני הליקויים צריך לכלול תוספות כדי שיהיה מעודכן, ראוי וריאלי.
העדכון נעשה על ידי הצמדה.
אם המחיר מתייחס לליקוי כלשהו, הרי ראוי שיישא ריבית מאז היווצרותה של העילה מפאת אותו ליקוי.
מחיר ללא מע"מ אינו ריאלי, כי אינו משקף את המחיר בפועל.
על כל אלה צריך לדון:
מס ערך מוסף
חברה קבלנית המשלמת כספים לספקים, לקבלני משנה וליצרנים בתחום הבנייה, מזדכה בסכומי המע"מ, ולעתים כאשר חברה כזו אמורה לשלם פיצויים כספיים לתובעים שאינם עוסקים מורשים, כגון – דיירים שרכשו ממנה דירות הכוללות פגמים וליקויי תכנון ובנייה, עולה השאלה, האם עליה לשלם להם, בנוסף למחיר הקרן, גם מס ערך מוסף?
שמא החברה תשלם במקרה זה מע"מ רק כנגד חשבוניות-מס, שיעידו ויוכיחו כי אותם ליקויים בגינם חל התשלום - אכן באים לידי תיקון בפועל, ואז החברה גם תזדכה בסכומי המע"מ?
ראשית, יש לבדוק: האם קבלת הפיצוי לפי עלות התיקון, מחייבת את המקבל לתקן את הליקוי בפועל, והאם נושא זה הינו מעניינה של החברה הקבלנית הנתבעת.
בעניין זה להלן שני פסקי דין, שגישתם לנושא משתלבת עם ההלכות הפסוקות גם בנושא המע"מ:
1. ע"א 181/94, אהרן זייצב ואחרים נגד אזורים בע"מ ואחרים, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטים: א' אבן ארי, ד' בר אופיר, ש' טימן ["עדות מומחה" מהדורת תשס"ב מאת א' בן עזרא בהוצאת "שי"].
בית המשפט פסק:
"מדובר בלוחות פסיפס, שהמומחה עצמו קובע שניתן להחליפם, אולם שלדעתו אין ההחלפה כדאית, כרגע, אולם פיצוי על נזק נועד להעמיד את הניזוק באותו מצב שבו היה קודם לגרימת הנזק. אין שום סיבה שבגללם צריכים המערערים לחיות עם פגם אסתיטי במשך 15 שנה, ונכון להשאיר בידם את ההחלטה, אם ומתי לתקן את הפגם, על ידי החלפת החיפוי, ולצורך זה יש לשלם להם את הפיצוי, נכון להיום".
לאמור, הזוכה בפיצוי הוא אשר יחליט האם לבצע הלכה למעשה את התיקון אם לאו, ובמקרה שיחליט לבצע את התיקון – הוא גם יחליט מתי לבצעו.
2. ע"א 4661/96 אברהם מורקרנופיל נגד שיכון ופיתוח בע"מ, בית המשפט העליון, שופטים: הנשיא א' ברק, ת' אור, מ' חשין [לא פורסם, ולאור היקפו המצומצם של פסק דין זה וחשיבותו הרבה, הוא מובא להלן בשלמותו].
בית המשפט קבע הלכה ופסק:
"העובדה שהקונים מכרו את הנכס לצד שלישי, אינה מעלה ואינה מורידה... הערעור מתקבל, במובן זה שעל המשיבה הראשונה לשלם לכל אחת משבע משפחות המערערים סכום דומה לזה ששולם בפשרה לרוכשי הדירות האחרות."
לאמור, המערערים – דיירים שמכרו את דירותיהם במהלך התביעה [ולא בהכרח בהפסד כספי – ראה בעניין זה את דברי כב' השופטת ט' שטרסברג כהן בת"א 934/85 יצחק ורדי ואח' נ' מליבו בע"מ, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" תשס"ב עמ' 235, ראה שם עמ' 240 סעיף 6 לפסק הדין]] – זכאים לפיצויים בגין הליקויים שבדירות כשאר הרוכשים אשר גרים בדירות. שיטת פיצוי זו, לפיה דייר שמוכר את דירתו במהלך התביעה זכאי לאותו פיצוי כספי כמו זה אשר עדיין גר בדירה, משמיטה את הקרקע מתחת לרגלי הטענה כי יש לאפשר לקבלן לתקן את הדירות או לפקח על תיקוני הליקויים, לפחות לגבי אלה אשר מכרו כאמור את דירותיהם, שכן – מה יועילו התיקונים למי שמכר דירתו?!
המסקנה היא כי דיירים הזכאים לפיצויים כספיים בגין ליקויי תכנון ובנייה, אינם חייבים בתיקון בפועל, ולפיכך ממילא אינם צריכים ואף אינם יכולים להמציא חשבוניות מס כנגד הפיצויים.
עלותו של תיקון כוללת כמה מרכיבים, וביניהם מרכיב המע"מ. לפיכך, פיצוי בגובה העלות ללא מע"מ אינו מהווה פיצוי לפי העלות הכוללת הנדרשת לשם ביטולו של הליקוי. נושא זה הוכרע בבית המשפט העליון, ע"א 1772/99 זלוצין זכריה ואחרים נגד דיור לעולה בע"מ, שופטים: א' מצא, מ' חשין, ד' דורנר, [פורסם בספר "עדות מומחה" מהדורת תשס"ב מאת א' בן עזרא בהוצאת "שי" עמ' 761], וכה נפסק ע"פ חשין בהסכמת חבריו לכס השיפוט:
"תוספת מע"מ לפיצויי כסף שנפסקו לדיירים
9. בית המשפט המחוזי פסק פיצויי-כסף לדיירים, וטרונייתם היא שבית המשפט לא הורה שיש להוסיף לפיצויים אלה מע"מ. לטענתם, אי-פסיקת מע"מ גורמת להם עוול, באשר אין היא נותנת בידיהם את מלוא עלות התיקונים. דיור לעולה משיבה על כך, כי אין בכוונת הדיירים לבצע תיקונים ברכוש המשותף; כי תשלום מע"מ לדיירים יעשיר אותם ולא במשפט; וכמסקנה נדרשת מכך, כי אין לזכות את הדיירים בגין הוצאה שלא יעמדו בה כלל.
הדיירים צודקים בדרישתם. תשלום מע"מ מהווה חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים, ומשנקבע כי זכאים הם הדיירים לפיצויי-כסף כעלות התיקונים, זכאים הם ממילא גם למע"מ, המהווה בימינו ובמקומנו חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים. הדיירים זכאים להשבת מצבם לקדמותו, ורק כך יבואו אל שלהם. אין זה עניינה של דיור לעולה אם יבצעו הדיירים תיקונים אם לאו, וגם אם ימכרו את דירותיהם לצדדים שלישיים ייגרע מערכן של הדירות כדי שווי הליקויים, לרבות מע"מ, שכן כך יידרשו הקונים לשלם למי שיבצע תיקונים".
הצמדה
דומה שאין חילוקי דעות או גרסאות שונות לגבי הצורך בהצמדה של כל סכום כספי, ובדרך כלל ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן, כי מהרגע שהסכום נקבע, הוא משתנה בערכו בהתאם למדד זה. אף שייתכנו שיטות שונות של הצמדה, כגון – הצמדה למדד הבנייה או לדולר. [ראה בעניין זה את הציטוט מת"א 1171/89 לקמן בתת-פרק "ריבית"]. ההצמדה נועדה להעמיד את התמורה הכספית על ערכה הריאלי המשתנה כפונקציה של הזמן החולף, ולפיכך ככל שמגיעה התמורה, אין כל סיבה שלא להצמיד את התשלום. במקרה של מתן חוות דעת מקצועיות הכוללות ערכים כספיים, או דו"ח שומת מקרקעין, ייכתב בגוף חוות הדעת/השומה מהו המועד הבסיסי שאליו מתייחסים המחירים, וההצמדה תתבצע בהתאם.
ריבית
בית המשפט מוסמך לפסוק ריבית או שלא לפסוק ריבית. ההלכה היא שהריבית תיחשב מיום היווצרות העילה בגינה זכאי צד לדיון לפיצוי כספי. כאשר מדובר בליקויי תכנון ובנייה, בדרך כלל הליקויים נובעים מליקויי תכנון שמבחינת הדיירים נוצרו עם קבלת הדירה, או שהליקויים נובעים מביצוע גרוע של הדירה, שאף הוא מבחינת הדיירים נוצר עם קבלת הדירה; היווצרות העילה היא מבחינתם של הדיירים במועד קבלת הדירה. אמנם הליקוי נוצר עוד בטרם קבלת הדירה, כבר בשלבי התכנון או הבנייה ולעתים בשלבי הבנייה המוקדמים, אך כלפי הדייר התקופה עד לקבלת הדירה אינה רלוונטית.
בטעות או מתוך נוחות גרידא, בתי המשפט נוהגים לרוב לזכות את התובעים בריבית ובהצמדה כמקשה אחת מאותו מועד - ממועד חוות הדעת המקצועית. מועד זה אכן מהווה בסיס נכון לחישובי ההצמדה, אולם לגבי חישובי הריבית – המועד בו מומחה בית המשפט [או מומחה צד לדיון] כתב את חוות דעתו הוא אקראי לחלוטין וחסר כל משמעות. לגבי אותם ליקויים יכל הדייר להזמין את המומחה במועד אחר, ויכל בית המשפט למנות מומחה מטעמו במועד אחר – ומה הקשר בין תאריך ההזמנה או המינוי, לבין היום בו נולדה עילת התביעה?!
בית המשפט התייחס לסוגיה זו בפסק דין משלים ת"א 1171/89 זכריה זלוצין ואחרים נגד דיור לעולה בע"מ, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט: ד"ר גבריאל קלינג [פורסם בספר "עדות מומחה" מהדורת תשס"ב מאת א' בן עזרא, הוצאת "שי" עמ' 661].
להלן ציטוט מפסק הדין בעניין הריבית:
"שערוך וריבית
9. סכומי הפיצויים נקבעו על-פי חוות-הדעת שניתנו במועדים שונים, ואין חולק על כך שיש לשערך סכומים אלה. בעלי הדין לא הרחיבו טיעונם בסוגיה זו. ניתן היה ללכת בשתי דרכים לפחות: המצדה למחיר התשומות בבנייה, או למדד המחירים לצרכן. ניתן לומר שהסכומים נועדו לביצוע התיקון של הליקויים, ולכן ראוי להצמידם למדד מחירי התשומות בבנייה.
בפסק דינו אמר בית המשפט העליון דברים שמהם עולה, כי עילת התביעה התגבשה כאשר נמסרו לתובעים הדירות הפגומות (בראש עמ' 10 לפסק הדין). אמנם הדברים נאמרו בהקשר אחר, אך חשיבותם רבה לעניין השערוך והחיוב בריבית. על פי גישה זו, זכותם של התובעים לפיצויים התגבשה עם קבלת הדירות הלקויות, וממועד זה ואילך מדובר בחיוב כספי שלא נפרע על ידי הנתבעת. חוב כספי ראוי לשערך על דרך של הצמדה למדד המחירים לצרכן.
10. מגישתו האמורה של בית המשפט העליון, נגזרת אף התשובה לעניין הריבית. משהתגבשה זכותם של התובעים לפיצוי עם קבלת הדירות, ראוי לפסוק ריבית מאותו מועד".
ראה גם ע"א 5432/98 אלי גוכמן נ' היבנר, בית המשפט העליון, מובא בספר "ליקויי בנייה כרך א'" מאת א' בן עזרא, בהוצ' "בורסי" 2006 עמ' 408, להלן ציטוט מסעיף 12 לפסק הדין:
"באשר לטענת היבנר כנגד אי פסיקתה של ריבית על הסכום הדולרי בו חוייב המערער, נראה כי דין טענה זו להתקבל. תשלום הריבית נועד להבטיח פיצוי נאות לניזוק בערכו הריאלי [ראו ע"א 359/84 חממי נ' עוקשי ואח', פד"י מ"א (4) 19]. בהיעדר הנמקה בפסק הדין לשלילת הריבית, נראה לי כי נכון לקבל את טענת המערערים ולהורות על המרת הסכום שנפסק לערכו בשקלים ביום הגשת התביעה, ואליו יתווספו ריבית והפרשי המצדה כחוק, מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל".
30/09/2007 |
