שיפוץ הכרחי בצד השבחה אפשרית מאת: ד"ר אברהם בן עזרא
ברשותי דירה בבניין ישן ומתפורר ברמת גן. כיו"ר ועד הבית, פניתי אל דיירים בדרישה להשתתף במימון השיפוץ של המבנה ושל מערכת הביוב המתפוררת אבל לצערי, חלק מבעלי הדירות מסרב להשתתף בעלויות השיפוץ.
אני מציע לדיירי הבית הצעה כי אני אממן את עלויות שיפוץ וחיזוק המבנה והוספת מעלית לבניין, כולל שיפוץ מערכת הביוב, שיפוץ הלובי וגינת הבניין וכל זאת בתמורה לקבלת גג המבנה, על זכויות הבניה שבמגרש במטרה שאנצל זכויות אלו כנגד השקעתי.
חלק מבעלי הדירות מקבל את הצעתי וחלק אחר מסרב להצעתי – כיצד עליי לנהוג?
הבעיה שאתה מעלה מתחלקת לשני נושאים:
ראשית – שיפוץ הבית שהוא בגדר הכרחי, כגון: שיקום מערכת הביוב הקורסת, אחזקת הגינה במצב סביר, טיפול בציפויי חוץ, ביצוע איטום לגג ו/או לקירות הבית ועבודות בנייה נוספות כיוצא בזה.
בנושא זה, יש באפשרותך, בדרך חוקית, לאלץ את כלל הדיירים להשתתף במימון שיפוץ זה, והיה ומי מהדיירים ימאן לשאת בהוצאות, תוכל לחייבו לעשות זאת באמצעות פנייה לבית המשפט.
שנית – נושא המעלית, שהוא בבחינת השבחת הנכס וגרימת עלייה בערך הדירות.
בעניין זה, יש לשים לב לשני גורמים:
הגורם הראשון הוא מידת ההנאה מהמעלית המוצעת. מידה זו פחותה משמעותית לדיירים הגרים בקומות התחתונות, וכך גם שיעור עליית הערך של דירותיהם קטן משיעור עליית הערך של הדירות בקומות הגבוהות מטעמים ברורים. לשם בדיקת נושא זה, שאמור להשפיע על שיעורי המימון, יש להיעזר בשמאי מקרקעין [אלא אם כן ישנה הסכמה בתמימות דעים מצד כל הדיירים].
הגורם השני הוא עצם הסכמת מי מהדיירים לבניית המעלית, שכן, לא נראית לי דרך לחייב בעל נכס להשביח את ביתו רק בגלל שהשבחה זו היא כלכלית; חופשי הוא שלא להשקיע באפיק השקעה זה.
בנוסף, יתכן מצב כי המעלית המוצעת משביחה את ערך הדירות בקומה ד' אך לעומת זאת מהווה פגיעה בבעלי הדירות שבקומת הקרקע בגלל סיבות של תכנון – חסימת מעבר, צמצום לובי, שינוי מראה בחללים המשותפים ועוד, ובמקרה כזה התנגדותם של בעלי הדירות תישמע ותיבחן בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – ולפי הנסיבות ייתכן כי גם בבית המשפט.
לנושא הצעתך לרכוש את הזכויות של הבנייה על גג הבית המשותף, הרי זו הצעה עסקית שלשם מימושה תידרש הסכמת כל בעלי הנכס, וגם במקרה כזה ראוי כי יוצא מכרז ולא יוחלט על קבלת הצעתך ללא מכרז, שכן הצעתך היא בגדר הצעה של קבלן בניין או יזם, לכל דבר ועניין.
01/01/2007
