|
שיקולים סובייקטיביים בבקשה להארכת מועד לקבלת פיצויים לפי סעיף 197
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא
יש וקרקע נפגעת בערכה בגין פעולת תכנון המתבצעת במגרש אחר, צמוד או קרוב, ומצב זה כמו גם כשהתוכנית חלה ממש על הקרקע הנפגעת - יש לבעלי המקרקעין שנפגעו זכות לקבלת פיצויים כספיים מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965.
על הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 חלה התיישנות – 3 שנים ממועד מתן תוקף לתוכנית הפוגעת. מטבע הדברים, בעלי המקרקעין שנפגעו לא תמיד מודעים לפגיעה בנכסיהם, וזאת מכמה סיבות: בדרך כלל חולפות שנים רבות מעת מתן התוקף לתוכנית המתאר הפוגעת ועד לתחילת ביצועה. בפרק זמן זה, העולה לעיתים על 3 שנים ועלול להגיע גם ל- 10 שנים ויותר, בעלי הקרקע הנפגעת לא בהכרח מודעים לפגיעה, וודאי שהפגיעה לא משפיעה על אורח חייהם ותחושותיהם.
במיוחד כך הם פני הדברים כאשר הפרסום שנעשה בהפקדת התוכנית – אף לו נעשה כחוק – לא הגיע לידיעת הנפגעים, או שהם ראוהו ולא ממש הבינוהו. יש סיבות רבות לכך שבעלי הקרקע הנפגעת מתוכנית אינם ערים לזכויותיהם, ובין סיבות אלו, גם – ואולי בעיקר – סיבות סובייקטיביות.
לא רק אי ידיעה ואי הבנה, אלא גם שהייה בחו"ל, מצב כלכלי, מצב בריאותי ועוד.
להלן דברי בית המשפט בבג"ץ 7250/97 יוסף ובנימין סולימאני נגד שר הפנים והוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות, פד"י נ"ד (3) 783 בעניין זה:
"בתגובת המשיב שלפנינו נאמר, כי במסגרת ההחלטה אם להאריך את המועד להגשת תביעה לפיצויים, שוקל מנכ"ל משרד הפנים "מהי ההצדקה לעצם האיחור בהגשת תביעת הפיצויים. האם קיימים שיקולים סוציאליים, הומניטריים, או אחרים המצדיקים היענות לבקשה, מהי מהות הפגיעה והשלכותיה, והאם קיימת סיבה סבירה לאיחור, או סיבה סבירה להיעתר לבקשת הארכת המועדים, על-אף האיחור.
ככלל נראה, כי במסגרת השיקולים שהרשות שוקלת בבואה להחליט אם להאריך את המועד עליה לתת דעתה על שיקולים מסוגים שונים, סובייקטיביים ואובייקטיביים, ולהכריע על-פי עוצמתם היחסית של השיקולים בכל מקרה ומקרה. במסגרת הטעמים הסובייקטיביים יש להביא בחשבון טעמים אישיים המיוחדים למבקש המצביעים על כך שמסיבות אישיות, כגון מחלה, היעדרות מן הארץ, חוסר אפשרות סבירה לדעת על התכנית הפוגעת וטעמים כיוצא באלה, נבצר מהמבקש להגיש תביעה במועד.
במסגרת הטעמים האובייקטיביים יש לבחון את מידת האיחור בהגשת התביעה ואת מידת הפגיעה הנטענת כתוצאה מהתכנית. מנגד, יש לבחון את הקשר שבין האיחור בהגשת התביעה לבין הנזק שנגרם לרשות כתוצאה מן האיחור, במיוחד יש לתת את הדעת על השפעתושל האיחור על היכולת של הרשות לממן את הפיצוי.
שיקול נוסף שניתן להביאו בחשבון בנסיבות מיוחדות הינו ניצול הזמן באופן ממשי ורציני לצורך הידברות עם הרשות כדי להגיע לפיצוי בהסכמה, ללא הגשת תביעה. זאת, כמובן, רק כאשר הרשות עצמה יוצרת בהתנהגותה ציפייה ממשית לקבלת פיצויים בגין תכנית, אף ללא הגשת התביעה. עלינו לזכור כי לרשות התכנון אינטרס כפול: מצד אחד, מוטלת עליה חובת פיצוי בגין הפגיעה שתכניתה פוגעת במקרקעי הפרט. מצד אחר, יש לה עניין להקטין את נטל הפיצוי המוטל על כתפיה, בין באמצעות פיצוי בקרקע על-פי התכנית עצמה, ביןבאמצעות יזם התכנית ובין בדרך אחרת, והכול תוך תקופה שאינה ארוכה, כדי שיהיה מיתאם בין תכנון התקציב לתכנון העיר.
אינטרסים אלה מנחים את הרשות לא אחת לנהל משא ומתן עם בעלי חלקות המקרקעין כדי להגיע עמם להסדר, בין כספי ובין אחר, אף בלי שהוגשה לה תביעה לפיצוי. כאשר מתנהל משא ומתן רציני במגמה להגיע להסדר, ונוצר מצג כלפי בעלי הקרקע כי ניתן להשיג הסדר ללא תביעה לפיצויים, יש מקום לשקול נתון זה בין יתר השיקולים לעניין הארכת המועד להגשת התביעה."
מפסק דין זה בקטע המצוטט מתברר כי לקחו בחשבון שיקולים סובייקטיביים שגרמו לכאורה לשיהוי בהגשת התביעה לפיצויים.
אכן, יש ועולה נגד בעלי הקרקע הנפגעת בנסותם להאריך את המועד להגשת תביעת פיצויים, טענת שיהוי, וטענה זו צריכה להיבחן גם מההיבט של קיום דרישה מצד הבעלים לפיצויים – דרישה שאינה בהכרח במסגרת תביעה אלא אפילו פנייה במטרה להגיע להסדר מוסכם, כמו גם ניהול מו"מ תוך ציפיות סבירות לתוצאות עקב הודעת דרישה או משא ומתן.
ראה פסק הדין הנזכר בהמשך המתאר מצב זה:
"מהשתלשלות העובדות בעניינם של העותרים ניכר, כי ועדות התכנון, בעלי החלקות וכן יתר המעורבים במשא ומתן היו מעוניינים כולם להגיע לתכנית מוסכמת, עד שהופסקו המגעים ביניהם. עוד ניכר מהמסמכים שהיו לפנינו, שהרשות יצרה מצג שהיא מחפשת אחר פתרון מעשי. לפיכך, בנסיבות העניין שלפנינו, אף כי המשא ומתן היה ממושך ביותר, אין לומר שהיה על העותרים להתייאש מן המשא ומתן שניהלו עוד לפני שנת 1989.
אמנם היה ראוי שהעותרים ינהגו במשנה זהירות ויגישו תביעה לפיצוי בלא להמתין להתפתחות המשא ומתן, שכן ככלל הציפייה כשלעצמה שהמשא ומתן יעלה יפה, אין בה כדי למנוע הגשת תביעה. אך מנגד, אין לזקוף לחובת העותרים את התקופה שבה התנהל משא ומתן ענייני כדי להגיע להסדר שיש בו תחליף לפיצוי, כשהיה להם בסיס רציני להניח כי הוועדה המקומית מטפלת בעניינם. נוסיף עוד, כי אף מנימוקי החלטתו של המשיב 1 עולה, כי אילו פנו העותרים בבקשה להארכת מועד במהלך המשא ומתן, או אף מיד כאשר התברר שהמגעים עלו על שרטון, ייתכן שהיו המשיבים מגלים נכונות לראות בניהול המשא ומתן טעם סביר להארכת המועד.
עם זאת, כאמור בהחלטתו של השר, העותרים לא הגישו את הבקשה מיד בתום המשא ומתן, אלא רק בחלוף למעלה משנתיים מסיומו. אכן, לכאורה, שיהוי העולה על שנתיים הינו שיהוי ניכר ביחס לתקופת ההתיישנות שעמדה אז על שנה אחת, ואלמלא הנסיבות המיוחדות של המקרה שלפנינו היינו סבורים כי יש בשיהוי זה כדי להצדיק את סירוב השר להאריך את המועד. אולם משבחנו את טיפולה של המשיבה 2 בעניינם של העותרים, התברר לנו כי גם לאחר שהסתיימו המגעים בעניין תיקון התכנית לא הודיעה הוועדה לעותרים כי התכנית נזנחה וכי תכנית אחרת נמצאת בהכנה. יתרה מזו, גם לאחר אישור התכנית החדשה גילתה הוועדה המקומית דעתה שיש לפצות את העותרים גם בגין תכנית רח/1101, ואף יצרה מצג של חובת פיצוי כלפיהם, אלא שהוועדה הייתה סבורה כי העניין יוסדר במסגרת הסכם לשיפוי שנקבע בינה לבין היזם. בתצהיר התשובה מטעמה של המשיבה 2 נאמר כך:
"אכן הוועדה המקומית היתה תחת הרושם שיש בידה התחייבות שיפוי מאת יזמי התכנית רח/במ/4/1101 לתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: 'החוק') מאת בעלי חלקה 82 בגוש 3697 (העותרים בתיק זה). את התקלות שקרו במשך הטיפול בערר ובעתירה יש ליחס לעמימות שנוצרה בשל מצב דברים זה, כאשר לא היה ברור מי משני הגורמים הנ"ל היה אמור לתת תגובתו."
הוועדה מוסיפה וטוענת, כי:
"למרבה הצער, הודיעה חברת דיזינגוף סחר (1952) בע"מ (יזמת התכנית רח/במ/4/1101) לאחרונה לוועדה המקומית, כי התחייבות השיפוי שלה כוללת רק את התכנית רח/במ/4/1101 ואין היא כוללת את התכנית נשוא העתירה. בנסיבות אלה, אין לוועדה המקומית גיבוי של יזם פרטי לתביעת העותריםוהיא ניצבת מולה לבדה".
אכן, מצבה של הוועדה כיום אינו נוח, משהוברר לה שאין לה מקור לשיפוי.
כעולה מן האמור, הוועדה סברה, ככל הנראה, כי אם יתברר שהייתה פגיעה המצדיקה מתן פיצוי לעותרים גם בגין התכנית רח/1101, שאלה שטרם נבחנה לגופה, היזמים הם שצריכים לשאת בפיצוי זה. אם כך נראו הדברים לוועדה המקומית, ואם זו הייתה הנחת העבודה שלה במגעיה עם העותרים, היה על הוועדה להקפיד ולוודא בעת ההתקשרות עם היזמים כי ההתחייבות שהיא ראתה להטיל עליהם כלולה בהסכם.
העמימות שנוצרה ביחס לחובת השיפוי רובצת לפתחה של הוועדה המקומית. מתצהיר התשובה של המשיבה 2 עולה כי היא הפנתה את העותרים ליזם התכנית רח/במ/4/1101 בצאתה מהנחה כי על-פי הסכם השיפוי על אותו יזם לפצות את העותרים בגין שתי התכניות. בנסיבות אלה, מהשתלשלות העובדות בשלמותה ומהטיפול בשלב האחרון בשאלת חובת הפיצוי - במידה שזו קיימת - מתבקשת המסקנה כי יש בהתנהגותה של המשיבה 2 טעם שהוא בבחינת "סיבה סבירה" להארכת המועד."
לסיכום: על פי הלכה פסוקה של בית המשפט העליון יילקחו בחשבון שיקולים סובייקטיביים בהתייחסות לבקשה המועלית בפני שר הפנים להארכת מועד לתביעת פיצויים בגין נזקי תכנון לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965.
טענת השיהוי שעשויה להיבחן במסגרת בקשה כזו, תיבחן בזהירות תוך התייחסות להודעת בעלי הקרקע הנפגעת אף שלא דרך הגשת תביעה על זכאותם בפיצויים, ניהול מו"מ בנדון, והציפיות של האדם הסביר ממשא ומתן מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
28/08/2007 |
