רוחב פרוזדור בבניין מגורים – תקצירי פסיקה
מאת: ד"ר אברהם בן-עזרא
הסוגיה הנבחנת במסגרת זו היא בעיקר האם רוחב הפרוזדור הקבוע בתקנות הוא נטו, בין הציפויים, או ברוטו – רוחב בבנייה שעוביי הציפויים מפחיתים את מידתו.
ת"א 96 / 1208 אלברט אוחיון ועוד 124 אחרים ועוד 6 נציגויות בתים משותפים נ' חממי עזרא, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט: א' מגן [פדאור 05 (35) 771]
[יובהר כי בפרק זה לא מדובר בתוספת מעלית לבניין קיים אלא בבנייה הכוללת מעלית מלכתחילה].
"מידות פרוזדור מול המעלית
בפסק הדין החלקי נקבע, לאור חוות דעתו של ד"ר זלינגר, כי רוחב הפרוזדור בפועל קטן יותר מהרוחב המינימאלי על פי התקן, ואולם אין אפשרות לתקן ליקוי זה. משכך נקבע כי הדיירים יפוצו כספית כאמור שם. עוד נקבע כי החלק העיקרי של הסטייה נגרם כבר בשלב התכנוני, שבו הופיעה מידת רוחב של 1.50 מ', המידה הנדרשת על פי התקן, ואולם בכך לא הייתה התייחסות לעובי ציפויי הקירות, שהם הגורם לסטייה. כעולה מחוות דעתו של ד"ר זלינגר, בפועל רוחב הפרוזדור נע בין 136 ס"מ ל- 147 ס"מ, וזאת בניגוד להוראות סעיף 3.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 (להלן: תקנות התכנון והבניה), הקובע כאמור רוחב מינימאלי של 150 ס"מ.
טוען בסט כי לפי דרישות החוק יש לתכנן את הפרוזדור המדובר ברוחב של 150 ס"מ. כמו כן לטענתו אין בחוק התייחסות לשאלה האם מדובר במידת ברוטו, כלומר בין בלוק לבלוק, או שמא נטו, היינו בין ציפויי הבלוקים. לא זאת אלא שאם לא נקבע מפורשות בתקנות שהמידה הינה מידת נטו, היינו בין הציפויים, הרי הכוונה היא למידת ברוטו. כמו כן טוען בסט כי אף אם נבע הליקוי במישרין מתכנון אדריכלי, הרי שיש להפטירו שכן לא התרשל. עוד טוען כי אף אם ימצא בית המשפט כי אחראי הוא לליקוי הנ"ל, על בית המשפט לחייבו בשיעור סטיית הציפויים בלבד, שכן סטיית הבניה בפועל היא שגרמה לסטייה הגסה כפי שנמצאה בפועל.
מאידך טוענים חממי כי ציפוי וחיפוי קירות הינו עניין סטנדרטי, וכך אף החיפוי בשיש או באבן נסורה כפי שנעשה בפרויקט דנן, וכי אדריכל סביר אינו יכול להניח כי לא יהיה ציפוי. לאור כך הליקוי ברוחב הפרוזדור הוא כשל תכנוני, באשר לא לקח בחשבון את עובי החיפוי. כמו כן טוענים חממי כי מטיבה של עבודת בניה כי בביצועה תהיינה סטיות, על כן על האדריכל לקחת עובדה זו בחשבון ולתכנן מרווח ביטחון מסוים על מנת שלא לחרוג מן התקנות. כמו כן טוענים חממי כי בכל אופן נקבע מזה כבר בפסק הדין החלקי כי תכנון הפרוזדור, כפי שהתרחש בענייננו, לקוי הוא ובניגוד לתקנות, ועל כן אין כלל לדון בשאלה האם במידת ברוטו או נטו מדובר.
נחה דעתי כי על בסט לשאת באחריות עובי הציפוי, באשר לא הכלילו בתכנונו כפי שהיה צריך וכן באי לקיחת שולי סטייה לאור אי דיוקי בניה, דבר הטבוע בהליך הבניה הקבלנית.
סעיף 3.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה קובע כי רוחב הפרוזדור בבניין למגורים עם מעלית, כבזה נשוא הפרויקט בו עסקינן, הינו 1.50 מ'. ואולם מנוסח הסעיף אין עולה האם הכוונה היא למידת ברוטו או נטו.
תכלית הוראות תקנות התכנון והבניה בכגון דא היא לאפשר מעבר של אנשים וחפצים באופן הראוי. מחוקק המשנה קבע מידה זו על 150 ס"מ. נראה לי כי מידה זו מתייחסת למידת נטו, קרי בין חיפוי לחיפוי, ולא כפי שראה לנכון לפרשה בסט. אכן אם מידה זו הקבועה בתקנות הינה מידת ברוטו, הרי שלא תהא אחידות לגבי מידת הפרוזדור. בייחוד כאשר מדובר בפרוזדור לפני מעלית, המשמש למעבר , כניסה ויציאה והמתנה למעלית, מה גם שקביעה זו כבר נקבעה בקשר עם תובענה זו. מעבר לכך, מסקנה זו עולה אף מחומר הראיות: כך למשל משאלת הבהרה של ב"כ בסט למומחה מטעם בית המשפט, ד"ר זלינגר ז"ל: האם בהנחה כי האדריכל לא ידע במועד הכנת התוכניות כי יושם ציפוי של אבן נסורה על הקירות, האם נכון שלא יכול היה להתייחס לכך בתוכניות? ותשובתו של המומחה: "אם הוא לא ידע איזה ציפוי יושם היה עליו לקחת בחשבון את הציפוי העבה ביותר. הרוחב של 150 ס"מ הוא שגוי בכל מקרה מכיוון שהוא אינו לוקח בחשבון שום ציפוי ושום סטייה בעבודה". (במ/2 בע"מ 3; נספח ח' לסיכומי חממי.
אין זה מתקבל על הדעת כי לא יבוצע חיפוי כלשהו על קירות פנים הבניין. אדריכל סביר היה צריך לצפות השמת חיפוי כלשהו ולקחת זאת בחשבון בתכננו את רוחב הפרוזדור , ואכן לא טוען בסט כי לא ידע על השמת חיפוי או כי נאמר לא שלא יושם כזה
.
סומך בסט את טיעוניו על פסק דינו של כב' השופט זיילר בת.א. 1448/86 ששון נ' בתים נ' אביאלי (צורף לסיכומי בסט כנספח י"א). שם נקבע לדידו כי כאשר לא נאמר במפורש בחוק שהמידה היא מידה בין ציפויים - הכוונה היא למידת ברוטו. ואולם, הסוגיה בה דן פסק הדין היא רוחב חדרי האמבטיה באותו פרויקט, בהשוואה לבתי השימוש. בית המשפט קובע את קביעתו לאור התכלית המנויה בהוראת החוק. כמו כן בית המשפט קבע כי לא הוכחה כלל סטייה תכנונית מדרישת התקנות ומכל מקום לאור תכלית הוראת החוק קבע כי בנוגע לחדרי האמבטיה, דרישת התקנות היא לרוחב ברוטו, שכן תכלית ההוראה בכגון דא הינה כי "בחדר אמבטיה הרוחב מאפשר מתן מידות ברוטו משום שאין חשש שס"מ כזה או אחר של חריגה ישפיע על איכות החיים", וזאת בניגוד לרוחב נטו הנקוב בנוגע לבית שימוש שאז רצה המחוקק להבטיח מינימום הכרחי של מרחב מחיה (ע"מ 6 לפסק הדין(.
נראה לי כי תכלית ההוראה בה עסקינן דומה יותר לתכלית העומדת בגין בית שימוש, שכן מדובר בפרוזדור בבית משותף בכניסה למעלית, בו יכול ויתנקזו מספר דיירים, וכי התכלית היא לאפשר מרחב מינימלי המונע צפיפות יתר ומאפשר יציאה בטוחה מבעד לפרוזדור גם במצבי חירום. אין אני מוצא לנכון לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בסט כי פרשנות סבירה של התקנות תומכת ברוחב ברוטו. מה גם שאף הוא הסכים בחקירתו כי לו היה מתכנן פרויקט זה היה לוקח בחשבון הרחבה נוספת ולו של סנטימטר (פרוטוקול ע"מ 27 שורות 3-4).
תכנון של 150 ס"מ בלבד לא משאיר, מעבר לחיפויים, מקום לסטיה בבניה הקבלנית, אף שיש לקחתה בחשבון לאור אי הדיוק בבניה. בנוגע לכך נשאל המומחה מטעם בית המשפט כך: במידה והפרוזדור היה נבנה ברווח האמור בתוכניות (150 ס"מ מטיח לטיח), האם נכון כי הרווח בפועל של הפרוזדור היה לא פחות מ- 144 ס"מ" וכך השיב: "הביטוי לא פחות מ- 144 ס"מ אינו נכון. כאשר בונים פרוזדור שרוחבו (בין הקירות) בדיוק 150 ס"מ, ועובי הציפויים הכולל הוא 6 ס"מ, מתקבל מרווח חופשי שהוא בדיוק 144 ס"מ. לא פחות אבל גם לא יותר. אבל אם לוקחים בחשבון שבמציאות יש סטיות בעבודות הבניה מסביב למידה הנומינלית, פרוש הדבר שבמקרה זה נקבל במקומות מסוימים רוחב גדול מ- 144 ס"מ ובמקומות אחרים רוחב קטן מ- 144 ס"מ. המסקנה מכל זה שאם רוצים לקבל פרוזדור שרוחבו לא יפחת מ- 150 ס"מ, לא מספיק להוסיף לרוחב זה את עובי הציפויים (6 ס"מ במקרה שלנו), אלא יש להוסיף לכך גם את הסטיה המכסימלית הצפויה כלפי מטה. במקרה שלנו היינו מצפים אפוא שמידת רוחב הפרוזדור בתוכנית תהיה בסביבות 160 ס"מ" (נספח ח' לסיכומי חממי). עמדה זו מקובלת עלי.
לאור האמור אליבא דידי יש לחלק את האחריות בין חממי לבסט כך שבסט ישא באחריות לאותם שישה ס"מ בגין אי השארת מקום לחיפוי. כמו כן ישא בסט בגין אי השארת שולי ביטחון בשל סטיית הבניה בעוד 4 ס"מ. כל מה שמעבר לאותם 10 ס"מ הרי שהינם סטיה של הקבלן וישא בהם חממי. אמנם בפסק הדין החלקי נקבע כי אין לייחס אחריות בנושא זה לקבלן וכי כל האחריות הוטלה על בסט ואולם נדרשתי לכך בשנית ומחומר הראיות עולה כי הליקוי בכללותו אינו רק בשל הלקיוי התכנוני של בסט. כך אף עלה מחקירתו הנגדית של אדריכל אלוני, חווה הדעת מטעם חממי (פרוטוקול מיום 22/1/04 ע"מ 10), וכי חלק מן הסטייה כאמור, הוא ליקוי בניה שאינו נובע מן התכנון.
מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ד"ר זלינגר ז"ל עלה כי לא ניתן לתקן את הליקוי וכי בגין ליקוי זה ניתן פיצוי - כך כל דירה פוצתה בסך 700 ₪. כמו כן עולה מחוות הדעת כי בפועל רוחב הפרוזדור נע בין 136 ס"מ ל- 147 ס"מ. אם כן החריגה היא עד 14 ס"מ מן המותר. על כן ב- 500 ₪ מסכום זה ישא בסט, וזאת כלפי כל דירה כנקוב בפסק הדין החלקי. "
ע"א 7298/00 + ע"א 7396/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא בית המשפט העליון, שופטים: ס' ג'ובראן, א' גרוניס, ד' ברלינר, [פדאור 07 (27) 586]
"40. רוחב פרוזדור מול המעלית: בפסק-הדין החלקי נקבע בהסתמך על חוות דעתו של המומחה זלינגר, כי רוחב הפרוזדור מול המעלית קטן יותר מהרוחב המינימאלי המותר על-פי התקן וכי אין אפשרות לתקן ליקוי זה. משכך, נקבע כי הדיירים יפוצו כספית בגין הליקוי. כעולה מחוות דעתו של ד"ר המומחה זלינגר, רוחב הפרוזדור בפועל נע בין 136 ס"מ ל-147 ס"מ וזאת בניגוד להוראות סעיף 3.21 לתוספת השנייה ל"תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל-1970", לפיה נדרש רוחב פרוזדור מינימאלי של 150 ס"מ (סעיף 2 לחוות-דעת זלינגר) וכי האחריות מוטלת על האדריכל, משום שהמידות בתוכניות האדריכל מתייחסות לבנייה, בלא להתחשב בעובי הציפויים שעל הקירות שהוא במקרה הנוכחי אבן נסורה. בית-המשפט דחה אפוא את טענת האדריכל לפיה, הכוונה בתקנות הינה למידות ברוטו. בד בבד קבע בית-המשפט שהאחים חממי נושאים אף הם באחריות וזאת מכיוון שבבנייה עצמה לא נלקח בחשבון השארת מרווח מספיק לציפויים שעל הקיר החשוף והפרוזדור נבנה תוך סטייה מהתקן, באופן שאיננו ניתן לתיקון. בית-המשפט המחוזי פסק, כי יינתן פיצוי של 700 ש"ח לדירה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק-הדין 18.8.00 ועד לתשלום בפועל. עוד נקבע, כי מאחר שהסטייה נגרמה בשלב התכנון, מוטלת אחריות גם על האדריכל, כך שהחלוקה בין האדריכל לבין האחים חממי הינה כדלקמן: האחים חממי ישאו בתשלום של 200 ש"ח לדירה והאדריכל ישא בתשלום של 500 ש"ח לכל דירה (ס' 20 לפסיקתא וכן עמוד 13 לפס"ד המחוזי מיום 28.7.05)."
ע"א 88 / 101 אנדס - תכנון הנדסה ובניה בע"מ נ' ניסים וחנה אילוז בית המשפט העליון, שופטים: ד' לוין, ג' בך, ש' אלוני [מ"ד (2) 582, עמוד 585-587].
"א. לעניין רוחב חדר המדרגות:
התכנית, המצורפת לחוזה המכר של כל אחד מהמשיבים, מציגה, כאמור, רוחב של 1.10 מ' לחדר המדרגות. אין מחלוקת על כך, כי חדר המדרגות עומד במינימום הנדרש על-פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. המחלוקת היא בדבר התאמת חדר המדרגות לתכנית הבנייה. בחינת פסק הדין על רקע העובדות המוכחות והדין מביאה לכלל מסקנה, כי אין ממש בטענת המערערים (כי תכנית הבנייה מראה את מידות חדר המדרגות "מבלוק לבלוק").
צדק השופט המלומד בקובעו, כי התוכנית מתארת את חדר המדרגות לאחר הטיוח והציפוי.
תכנית הבנייה היא חלק בלתי נפרד של המיפרט על-פי צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, ששימש בהתקשרות הצדדים. המיפרט עצמו מהווה נספח לחוזה בין הצדדים, ועל-כן חלק מההתקשרות החוזית (ראה לעניין זה גם: ע"א 391/80 [1], בעמ' 247 מול אות השוליים א, ובעמ' 248 מול אות השוליים ג; ע"א 213/80 [2], בעמ' 813 מול אות השוליים ז).
סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע, כי:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".
מהו, איפוא, "אומד דעתם של הצדדים" בעניין שלפנינו? מקובל עלי לעניין זה האמור בפסק הדין:
"המפה... הינה נספח לחוזה, בסיס להתקשרות בין הצדדים ולא תכנית עבודה.
המפה נועדה להראות לקונה מהי הדירה הגמורה שהוא רוכש ולא דירה במצב בלתי מוגמר. לרוכש דירה אין כל ענין במידות מבלוק לבלוק, ואם אין הוראה ברורה שכזאת היא המידה, מבלוק לבלוק, יש להבין שהמדובר בתכנית המראה דירה כפי שהקונה צריך לקבל אותה".
פירוש זה עולה בקנה אחד עם מטרת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, שהיא -
"...להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו..." (ע"א 213/80 [2] הנ"ל בעמ' 813, וראה גם ע"א 118/78 [3], בעמ' 812).
מטעם זה קובע אמנם גם סעיף 3.35 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשר להיתר, תנאיו ואגרות), כי מדידת רוחבן של מדרגות לעניין סעיף 3.34 תבוצע בהתאם למישור הצפוי של הקיר ולא לפי מישור הנחת הבלוקים.
כך נקבע בסעיף 3.35 לסור:
"מדידת רחבן של מדרגות לענין סעיף 3.34 תבוצע בהתאם לספורט להלן:
(1) תחומות המדרגות בין שני קירות ומשני צידיהן מותקנים בתי-אחיזה, יימדד הרוחב בין שני צירי בתי-האחיזה; לגבי מדרגות כאמור עם בית-אחיזה בצידן האחד בלבד - בין מישור הציפוי של הקיר בצד אחד ובין ציר בית-האחיזה בצד השני;
(2) ניצב קיר בצידן האחד ומעקה בצידן השני, יימדד הרוחב בין מישור ציפוי הקיר ובין ציר בית האחיזה של המעקה ובלבד שציר בית-אחיזה כאסור לא יבלוט יותר מ-7 ס"מ כלפי חוץ מקצה שטח המדרגות החפשי לדריכה;
(3) ניצבים מעקים בשני צידי המדרגות, יימדד הרוחב בין הצירים של שני בתי-האחיזה של המעקים ובלבד שהצירים האמורים לא יבלטו יותר מ-7 ס"מ כלפי חוץ כאמור בסיפה של פסקה(2);
(4) בולט ציר בית אחיזה של מעקה יותר מ-7 ס"מ כלפי חוץ, כאמור בסיפה של פסקה (2), יימדד הרוחב בין מישור הציפוי של הקיר ובין קצה שטח המדרגה החפשי לדריכה או בין שני קצוות שטח המדרגה החפשי לדריכה, לפי הענין".
הסעיף הנ"ל מלמד על מגמת הפרשנות הראויה לחוזים נושא ערעור זה.
אם אכן קובל בענף הבנייה לתאר בתכנית הבנייה את הרוחב שבין הבלוקים דווקא, כפי שטוענת המערערת, הרי זוהי עובדה הנמצאת בידיעתו המיוחדת של הקבלן, ומחובתו של הקבלן - שאחראי גם לניסוח החוזים - להביא אותה באופן ברור לידיעתו של הקונה, כפי שאכן נעשה במיפרט הטכני של חברת "שכון עובדים", אותו הציגה המערערת כראיה.
מכאן, שמשנמצא רוחב של 1.06 מ' בלבד של המדרגות, הרי שהמערערת הפרה את החוזים, ועד כמה שנגרם בשל כך נזק - עליה לשאת בו".
21 ינואר 2009
