תפריט חיפוש

לוועדה המקומית אין זכות להחסיר זכויות הנקבעות בחוק

3 אפריל, 2019 |
ד"ר אברהם בן עזרא

הנושא הוא: פיצול דירה לשתי יחידות, הקלה שהיא הוראת שעה בת תוקף לחמש שנים מאז 7.8.2017

ביום 7.08.2017 אושרה הוראת שעה לתיקון מספר 117 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965, בדבר פיצול דירת מגורים לשתי יחידות דיור.

מדובר בהוראת שעה בת תוקף לחמש שנים, לפיה תהיה לוועדה המקומית סמכות לתת הקלה, שעניינה תוספת דירת מגורים במגרש, על פי תכנית החלה על המגרש, בצורת פיצול דירה קיימת לשתי יחידות דיור.

התנאי הוא, שתכנית המתאר החלה על הנכס נכנסה לתוקף טרם 1.1.2011. התנאים הנוספים הם - כי הדירה בה מתבצע הפיצול תהיה דירה צמודת קרקע, בשטח לפחות 120 מ"ר ושטחה של כל אחת משתי הדירות המתקבלות על ידי הפיצול - לא יפחת מ 45 מ"ר; כל דירה מהשתיים תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.

הדירה שנוספה עקב ההקלה, תשמש להשכרה או לדיור עבור קרוב משפחה, ותנאי זה יירשם בטאבו בצורת הערת אזהרה.

שטח דירה שנועד לשטח שירות למרתף או מחסן על פי תכנית המתאר, יותר לשימוש למטרה עיקרית של מגורים [עיקר הדירה], ובלבד שס"ה שטח השינוי לא יעלה על 60 מ"ר ומתוכו מחסן בשטח שלא יעלה על 7.5 מ"ר. [ביטול השינוי לא יהיה כרוך בבקשה לקבלת היתר בניה, אך בתנאי שלא יהיה כרוך בשינויי יציבות - כי אז יהיה צורך בהיתר בניה שבו ייבחנו גם החישובים הסטטיים שיוגשו בנושא הקונסטרוקציה].

היטל השבחה בגין הקלה זו יזכה להפחתה של 34%, לא יידרש כתנאי להחתים את רמ"י על הסכמה ולא ישולם תשלום כלשהו בעקבות הגשת הבקשה לקבלת היתר הבניה לחלוקת הדירה לשתי יחידות דיור כאמור.

להבהיר, מדובר בעידוד הפיצול, ועל הוועדה כרשות מנהלית להתחשב בעידוד זה כמדיניות ממשלתית המצדדת בפיצול הדירות, ולהימנע מסיכול מדיניות זו.

אלה הכללים לגבי פיצול דירה, ואלה התנאים.

אין להוסיף על ההגבלות הכתובות לעיל דבר. מדובר בזכות חוקית שיש לאזרח, ועל כן חובה על הוועדה המקומית לדון בכל בקשת פיצול לגופו של עניין, ללא שיקולים זרים, ומבלי לגרוע מזכות זו דבר - לא על ידי הוראות ולא על ידי מסמך מדיניות. אין לבטל דבר מזכות זו ואין להוסיף שום מגבלה או להתנות תנאי נוסף.

הדברים נכתבים, כי וועדות מסוימות מוציאות לאור מסמכים מגבילים שלא כדין בצורת "מסמכי מדיניות", "הסברים לפיצול הדירות" וכיוצא בזה.

יש לדעת כי לוועדה המקומית אין שום זכות לבטל באופן גורף את הליך ההקלה, וכפי שהיה טרם חקיקת הוראת שעה זו, כך גם כיום, לאחר אישור הוראת השעה שאינה אלא הקלה לכל דבר ועניין.

ראה מאמרי "הוועדה המקומית חייבת לדון בבקשה להקלה" שפורסם באתר www.benezra.co.il   וראה גם ע"א 6291/95 בן יקר גת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין ואח', בית המשפט העליון, שופטים: תיאודור אור, יעקב טירקל וטובה שטרסברג-כהן.

הסיכום והמסקנות שנכתב במאמרי הקודם - יפים גם בענייננו, והם כדלקמן:

המסקנה העולה מפסק הדין המנומק היא כי אין למכיני תוכנית המתאר [ולמי שמאשרה] סמכות ליצור מצב לפיו לא ניתן להגיש בקשה להקלה שתבוא לדיון בהליכי הרישוי המקובלים.

שמא ייאמר, הרי הוועדה המקומית מוסמכת בכל מקרה שלא לאשר את ההקלה המבוקשת, והאם אין בכך הלכה למעשה סמכות למניעת הקלות?

התשובה לכך היא חד משמעית - בהחלט לא.

יש לדעת כי על כל החלטת הוועדה המקומית [שלא לאשר הקלה, לאחר דיון בבקשה] אפשר להגיש ערר בפני וועדת ערר מחוזית, וכן עומדים לרשות כל מי שנפגע מהחלטה של הוועדה אמצעים חוקיים נוספים לטפל במימוש זכויותיו. זאת ועוד, חזקה על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כמו גם על כל וועדה אחרת לתכנון ולבנייה שתחליט לגופו של עניין ללא שיקולים זרים, ונקיטת עמדה אוטומטית כדי להראות עקביות ו/או כדי לעקוף את החוק - מהווה שיקול זר.

חובת הנימוק בעלת חשיבות רבה המומחשת במקרה המתואר לעיל, ומשמעותה היא כי על הוועדה לדון בכובד ראש בבקשת ההקלה, ולהנפיק עמדה שמן הסתם עלולה לעמוד במבחן נוסף – הוא מבחן שיפוטי, או מבחנה של וועדת ערר מחוזית.