תפריט חיפוש

המוכר אחראי לפי חוק המכר (דירות) כלפי קונה-משנה, גם לפני תיקון 5 משנת 2011

1 יוני, 2019 |
עו"ד ענת כהן

בתיקון 5 לחוק המכר (דירות), מיום 6.4.11, ס"ח 2293 הוספו הגדרות קונה וקונה משנה.
קונה הוגדר כמי שרוכש דירה ממוכר, וקונה משנה הוגדר כמי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו.

יש ועולה הטענה, כי טרם תיקון 5 לחוק אין המוכר חייב כלפי קונה משנה.

לאחר התיקון נקבע מפורשות בסעיף 4(א) לחוק, כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה, ובין היתר, תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה.

על פי זאת, החוק אינו שולל אפשרות, לפיה גם לאחר שהקונה מוכר את הדירה לקונה המשנה, רשאי יהיה הקונה שמוכר את דירתו לקונה משנה לקבוע בהסכם עם קונה המשנה שהמוכר ימשיך לחוב כלפיו ולא כלפי קונה המשנה.

לאחר התיקון לחוק, ברור, כי המוכר אינו יכול לחוב פעמיים. או שהוא חב כלפי הקונה או שהוא חב כלפי קונה המשנה.

עיקרון זה חל גם לפני התיקון לחוק.

המילה "קונה" לא הוגדרה עד לתיקון 5 משנת 2011

הגדרת קונה הוספה לראשונה רק בתיקון 5 משנת 2011. לפני כן לא הוגדר קונה.

עם חקיקת החוק לראשונה נקבעה הגדרת "מוכר", כמי שמוכר דירה. הקונה לא הוזכר בהגדרת "מוכר".

בסעיף 4(א) לחוק כפי שנחקק לראשונה נקבע כי כל דבר שבו היתה הדירה שונה מן האמור במפרט, או בתקנת בניה או בתקן רשמי, יהיה בבחינת אי התאמה, על אף האמור בחוזה מכר.

בסעיף 4(ב) לחוק כפי שנחקק לראשונה נקבע כי הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה אם נתן למוכר הודעה עליה תוך שנה מיום העמדת הדירה לרשותו או לאחר שגילה אותה, תוך זמן סביר.

בתיקון 3 חוק מיום 2.8.1990 ס"ח 1327 נקבע בסעיף 4(א) כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה, ובין היתר, תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה זולת אם הוכיח המוכר שאי התאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.

החוק לא הגדיר את המילה קונה עם חקיקתו ואף לא לאחר תיקונו בשנת 1990. על כן החוק לא קבע כי החובה של המוכר תהיה כלפי הקונה שרכש ממנו את הדירה באופן ישיר, אלא אפשר היה לפרשו כמטיל חובה גם כלפי קונה משנה, כמי שרכש את הדירה מהקונה שרכש את הדירה מהמוכר.

אין זה מובן מאליו כי המילה קונה, כפי שהופיעה בחוק לפני שנת 2011 כיוונה רק לקונה שרכש את הדירה באופן ישיר ממוכר.

רק בתיקון משנת 2011 נקבעו לראשונה הגדרות לקונה ולקונה משנה, ונערכה הבחנה ביניהם: "קונה" הוא מי שרכש דירה ממוכר באופן ישיר, ואילו "קונה משנה" הוא מי שרכש דירה מקונה.

על כן מלשון החוק כפי שהיה לפני שנת 2011 לא ניתן להסיק כי חובתו של המוכר הוגבלה אך ורק לקונה שרכש ממנו את הדירה. 

מה אם לפני התיקון משנת 2011 הגביל המוכר את חובתו בחוזה המכר רק כלפי הקונה הישיר ולא כלפי קונה המשנה?

בתיקון משנת 1990 נחקק סעיף 7א לחוק, הקובע, כי אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.

כאשר חוק המכר (דירות) קבע את חובתו של מוכר כלפי קונה, מבלי שהחוק הגדיר מיהו קונה, הרי שניתן לפרש את החוק כקובע חובה של המוכר הן כלפי קונה והן כלפי קונה משנה.

לאור סעיף 7א לחוק, לא ניתן בהסכם להתנות על זכויותיו של קונה ולהגביל את חובתו של מוכר אך ורק כלפי הקונה הישיר ולא כלפי קונה המשנה.

בתיקון משנת 1990 נקבע לראשונה המושג של תקופת הבדק ושל תקופת האחריות.

תקופת הבדק נקבעה בתוספת לחוק. כך לדוגמה, תקופת הבדק לצנרת היתה שנתיים.

תקופת האחריות לפי ההגדרה שנוספה בסעיף 4(ג) לחוק היא תקופה של 3 שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

על פי זאת, החידוש בתיקון משנת 1990 הוא הקביעה שהמוכר חייב לתקן אי התאמות במהלך תקופת בדק והאחריות. הקונה אינו נדרש לפנות לבית המשפט כדי לחייב את המוכר לבצע תיקונים.

החוק מקנה לקונה כעין "תעודת אחריות" בה נקבעת אחריותו של המוכר. 

מהותה של תעודת אחריות בתקנות הגנת הצרכן

כדי להבין מהי תעודת אחריות, נפנה אל תקנות הגנת הצרכן (אחריות ושירות לאחר מכירה), תשס"ו-2006, שהותקנו מכוח חוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981. התקנות קובעות את חובתו של יצרן לתת תעודת אחריות לגבי מוצרי חשמל שמחירם מעל 150 ש"ח לתקופה של שנה.
תקנה 14 קובעת את תוכן תעודת האחריות. יש לציין בה את שם הטובין, תאריך רכישתם, פרטי העוסק, פרטיו המלאים של היצרן, הכתובות ומספרי הטלפון של תחנות שירות של היצרן.

לא כתוב בתקנות כי יש לציין בתעודת האחריות את שם הצרכן. על פי זאת אין כל חשיבות לשאלה מיהו הצרכן. היצרן מתחייב להיות אחראי כלפי מי שמוסר לו את תעודת האחריות, כל עוד התעודה בתוקף.

ניתן להסיק מכך, כי תעודת אחריות מתייחסת למוצר מסוים ולא לצרכן מסוים.

היצרן מתחייב לתת שירות תיקונים במשך שנה למוצר מסוים ולא משנה לו מהי זהותו של הצרכן.

היצרן צריך לתת שירות לכל מי שמחזיק במוצר כל עוד תעודת האחריות תקפה.

כך גם בעניין מכר דירה – המוכר אחראי במשך תקופות הבדק והאחריות לרכיבי הדירה. אין זה משנה לו מי מקבל את שירות התיקונים לליקויים שבדירה.

יחד עם זכות הקונה לתקופת בדק ואחריות באה הזכות להמחות זכות זו

סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים קובעת כי זכותו של נושה ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה.

סעיף 7א לחוק שתוקן ב- 1990 שלל התנאה על זכויות הקונה לפי החוק.

כאשר החוק הקנה לקונה את הזכות לתקופת בדק ולתקופת אחריות, יחד עם זכות זו ניתנה לו הזכות לפי חוק המחאת חיובים, להמחות אותה ללא הסכמת המוכר.

חוק המכר (דירות) לא שלל את זכותו של הקונה להמחות את זכותו לפי חוק המחאת חיובים. ההיפך, סעיף 7 לחוק כפי שנחקק עם חקיקתו לראשונה, קבע כי חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי דין.

על כן גם לפני שנת 2011, על פי סעיף 7א, המוכר לא היה רשאי לפגוע בזכות הקונה להמחות לקונה משנה את זכותו לפי החוק לקבלת תקופת בדק ותקופת אחריות.