תפריט חיפוש

דירות ב"מחיר למשתכן"

ד"ר אברהם בן עזרא

אחרי רכישת הדירה ב"מחיר למשתכן", שהוא מחיר נמוך ואטרקטיבי, צריך לחשוב גם על איכות הבניה בכלל ואיכות המגורים בפרט ולבצע בדיקת הדירה בעיני מומחה.

אכיפה פרטית

ראשית דבר, יש לברך על היוזמה של הממשלה, במבצעה: דירות לזכאים ב"מחיר למשתכן", שהוא מחיר נמוך ממחיר השוק ומאפשר לרבים שלא היו יכולים להגיע אל דירה משלהם, לפתור את בעיית הדיור הפרטית. אלא שלא די בכך. מי שרוכש דירה במחיר למשתכן, אינו אמור לחוש כפוי טובה במצב בו הוא בודק את דירתו, מאתר בה ליקויי בניה ואי התאמות, ואפילו מגיש תביעה בגין ליקויים אלה.

למעשה, לו היו הממונים על התכנון והאישור של הבניה עושים עבודתם נאמנה, לא היה מקום לכל התהליך של תביעות בגין ליקויי בניה, שכן, חזקה על מתכננים שהם מנטרלים את הבניין מליקויי תכנון, ועל הקבלנים – שהם בונים כחוק, כי הרי מדובר בקבלנים הבונים עשרות, מאות ואולי אלפי דירות באותה עת, באותו אזור. זאת ועוד, גם אם מתרחשים ליקוים ואי התאמות בתכנון ו/או בביצוע, יש עדיין אפשרות לבטל ליקויים אלה, כי קיים מנגנון פיקוח המופעל על ידי מכוני הבקרה שליד הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה, משרדי מהנדס העיר/המועצה, ויתר מוסדות הרישוי.

האם אחרי כל אלה – עדיין הדירה לקויה?!

ככל שכן, בא הדייר ובמקום בו נכשלה הרשות הציבורית, הוא מבצע על חשבונו אכיפה פרטית של חוקי הבניה באמצעות פניה למומחה, כדי שיבדוק את הדירה. אמנם הדייר המגיש תביעה בגין ליקויי בניה זוכה גם בתמורה כפי שבית המשפט מחליט בסיומו של הליך התביעה, אך ביחד עם זאת מדובר בתרומה פרטית לאיכות הבניה, ולאכיפת חוקי הבניה על חשבון ההשקעה הכספית של האזרח, גם אם השקעה זו מתבררת כהשקעה משתלמת.

איך לעשות מה?

בדרך כלל, הקונה מאתר ליקוי אחד שמטריד אותו, לדוגמא, חדירת רטיבות מהמרפסת שמעל הדירה, או: פגמי ריצוף וחיפויי קיר וכיוצא בזה. הוא מזמין מומחה לבדוק את טענותיו ולהכין חוות דעת מקצועית לגבי הליקויים ועלויות תיקוניהם. כשמגיע המומחה, הוא מגלה כי בנוסף לבעיות עליהן התלונן המזמין, יש גם ליקויי אוורור שכן גודל החלונות לא מספיק לשם אוורור ברמה הנדרשת בתקנות התכנון והבניה, החניה לרכב צרה מדי, יש צפיפות אסורה בחדרי השירותים, ואחד החדרים שנמכר בתור חדר – אינו חדר, אלא חדרון – דבר הגורע מערכה של הדירה.

עם חוות דעת מפורטת כזו, פונה הדייר [לבדו או באמצעות בא כוחו] אל הקבלן, שלפעמים מכחיש את קיומם של הליקויים, או את עיקרם, עמדה שמובילה בהכרח למאבק משפטי.

בית המשפט מהווה חוליה חשובה בתהליך ובידו לקדם בניה לפי החוק, או לפגוע בציבור הדיירים התובעים ובכך גם לפגוע באיכות הבניה, שהרי אם בית המשפט אינו מתייחס בחומרה ראויה לליקויי בניה מוכחים ולאי התאמות לתוכניות המכר ולמפרטים, הקבלנים ימשיכו אף הם לזלזל בכל אלה ויבנו גם את הדירות הבאות עם אותם פגמים.

נושא זה הוא עניין למאמר נפרד.. בכל מקרה, הפעולה הנדרשת והמומלצת היא: בכל מקרה בו הקבלן מסרב לבטל את הליקויים על חשבונו, או שתיקוניו לא מהווים מענה לתלונות, מוצע לבצע את ההליך של הגשת תביעה, שתתברר בין כותלי בית המשפט.

היתרונות של ההליך המשפטי

נתחיל דווקא בחסרונות:

א. ההליך עולה תחילה כסף ואין דרך להפעילו ללא השקעה כספית, שכן צריך לממן מומחים, עורכי דין ולשלם אגרות.

ב. ההליך נמשך זמן הנאמד בכמה שנים.

ג. ההליך המשפטי מטריד, מעסיק את התובעים וגורם לעימותים ולהתנצחויות.

ד. כמו כל הליך משפטי, יודעים כיצד נכנסים להליך כזה – אך לא יודעים כיצד יוצאים.

היתרון הכי משמעותי בהליך זה הוא התרומה לאיכות הבניה במדינת ישראל. מדובר בתרומה חשובה, על חשבון התובע שהוא מבצע אכיפה פרטית.

יתרון נוסף הוא יתרון כלכלי – בסופו של יום, ברוב מכריע של המקרים, יש הצדקה להשקעה הכספית ומתקבל פיצוי בגין ליקויי הבניה ואי ההתאמות אותם בית המשפט מאשר.

בכל משך המשפט, הדירה נבדקת ונמצאת תחת עינו הפקוחה של בית המשפט, שכן בודקים אותה מומחים וחוות הדעת שלהם מובאות לבית המשפט ונדונות שם. בתקופה זו של ההתדיינות המשפטית, האחריות של הקבלן על תקינות הדירה מוגברת ביחס לאחריות על דירה בה לא נערך דוח ליקויי בניה.

מה הקשר ל"מחיר למשתכן"?

בפרויקטים של "מחיר למשתכן" – אין זה סוד – ובלי להכליל – קיים חשש כי מי שמחויב להקפיד, לא יקפיד על קיום ויישום של מכלול התקנות, התקנים וההוראות, המחייבים והנדרשים כדין כדי ליצור מבנים סבירים ברמה חוקית ובאיכות בניה סטנדרטית. יתכן כי מאן דהוא ישאף לחסכונות אסורים. יש לדעת כי הכללים שבתקנים ובתקנות לא מכירים בהבדל בין דירת יוקרה לבין דירה למשתכן, ולא אכביר מלים בעניין זה.

סיכום

בְּ֭חָכְמָה יִבָּ֣נֶה בָּ֑יִת וּ֝בִתְבוּנָ֗ה יִתְכּוֹנָֽן

[משלי, פרק כ"ד פסוק ג] - אמר החכם באדם, והנאמר כאן הוא כמו: "סוף מעשה במחשבה תחילה" – אך בתחום הבניה.