תפריט חיפוש

ת"א 1098/98 בר נ' עובד לוי

בית משפט השלום

בית משפט השלום בירושלים

ת"א 1098/98

לפני: כב' השופטת אורית אפעל - גבאי

בעניין:

התובעים:

1. אפרת בר

2. אשר בר

ע"י ב"כ עוה"ד א. בכר

נגד

הנתבעת: עובד לוי תיעוש האבן והבניה בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד ח. לוי

נגד

צדדי ג':

1. חב' גביר קבלנים לעבודות

ע"י עו"ד מ. קובו

2. שוהם חקשוריאן בע"מ

3. חב' גהמ"ס נגרות בע"מ

4. גחלת אלומניום בע"מ

5. כהן את דוד

6. רחמים כהן

7. עודד סבא - עבודות חשמל

8. ד.צ. עמית בניה פיתוח בע"מ

9. עובדיה גריבה

10. דוד יאיר

צד ג' 10-9 ע"י עו"ד מ. קובו

פסק-דין

1. התובעים רכשו מן הנתבעת דירה בישוב שוהם (כמפורט בסעיף 4 כתב התביעה).

הסכם הרכישה נחתם בתאריך 28.7.94 (להלן: ההסכם). עיסקה זו עומדת ביסוד התביעה שבפני.

התובעים טוענים, כי הנתבעת שינתה את טיוטת ההסכם אשר נמסרה לעיונם בחוסר תום לב ומבלי ליידע אותם, בכך שבסעיף 3 ו' בהסכם שנחתם בין הצדדים, בהגדרת "המדד", נוסף ניכוי השפעת שעות הקיץ בענף הבניה. עיקור שעות הקיץ כאמור לעיל גרם לייקור התמורה בגין הדירה בסכום של 9,514 ש"ח, נכון ליום הגשת התביעה (כל ראשי הנזק שלהלן יוזכרו בערכי יום הגשת התביעה).

התובעים לא ידעו על הכנסת השינוי אלא לאחר שקיבלו חשבון ראשון לתשלום.

עוד נטען בכתב התביעה, כי על פי ההסכם התחייבה הנתבעת למסור לתובעים את החזקה בדירה עד לסוף חודש יולי 1995. בפועל נמסרה החזקה בדירה בתאריך 9.11.95. באותו מעמד נערך פרוטוקול מסירה, והתובעים אולצו לחתום על טופס ויתור על אף שמצבה של הדירה היה גרוע והיא לא היתה ראויה למגורים. התובעים טוענים, כי הם זכאים לפיצוי בגין האיחור במסירה בסכום של 5,824 ש"ח. סכום זה מגלם דמי שכירות עבור שלושה חודשים בסכום של 550 דולר בחודש.

בכתב התביעה נטען גם, כי בעת קבלת החזקה בדירה היו בה ליקויים ופגמים.

בסעיף 9 לכתב התביעה מתוארת השתלשלות העניינים בנושא זה, לרבות פרוט ההתכתבות בין הצדדים ותיקונים שנעשו לפני הגשת התביעה. לכתב התביעה צורפה חוות דעת מומחה מיום 26.7.96 של המהנדס יגאל ברגמן, לפיה עלות תיקונם של הליקויים הקיימים בדירה מסתכמת בסך של 32,276 ש"ח. עוד נטען לקיומם של ליקויים ברכוש המשותף, כאשר חלקם של התובעים בהם הוא בסך 6,600 ש"ח. בנוסף לליקויים בדירה על-פי חוות דעת המהנדס, נטען כי קיים ליקוי שאינו ניתן לתיקון. הכוונה לגודל הממ"ד אשר לפי הטענה אינו תואם את הנדרש על-פי "תקנות חוק התכנון והבניה ו/או תוכנית הבניה שצורפה להסכם" (סעיף 11 לכתב התביעה).

על פי חוות דעת שמאי אשר צורפה לכתב התביעה לענין גודל הממ"ד, פחת ערכה של הדירה בסכום של 25,000 דולר כתוצאה מליקוי זה.

סיכומם של דברים, התביעה הועמדה על סכום של 180,917 ש"ח, לפי הפרוט שלהלן:

א. עלות תיקון הליקויים על-פי חוות הדעת ההנדסית - 40,677 ש"ח.

ב. עלות עריכת חוות הדעת - 1,652 ש"ח.

ג. אובדן ימי עבודה של התובעים - 2,400 ש"ח.

ד. אובדן הנאה, אי נוחות, מטרד ועוגמת נפש - 15,000 ש"ח.

ה. דיור חלופי במהלך ביצוע התיקונים - 9,000 ש"ח.

ו. ירידת ערך הדירה - 88,250 ש"ח.

ז. עלות עריכת חוות דעת השמאי - 2,000 ש"ח.

ח. עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף (באופן יחסי) - 6,600 ש"ח.

ט. נזקים עקב עיקור שעות הקיץ - 9,514 ש"ח.

י. נזקים בגין איחור במסירה - 5,824 ש"ח

2. הנתבעת התגוננה נגד התביעה בטענות הבאות: נושא עיקור שעות הקיץ היה ידוע לתובעים, שכן הם חתמו על נספח להסכם, "דף מידע בסיסי" בו צויין במפורש, כי "המדד אינו כולל שעות קיץ". כמו כן, נאמר בהסכם, כי ידוע לתובעים שכל טיוטה או מסמך הקודמים להסכם אינם מחייבים את הצדדים.

במועד קבלת החזקה בדירה, בתאריך 9.11.95, חתמו התובעים על מכתב המופנה לנתבעת, לפיו קיבלו פיצוי על האחור במסירה. וכך נאמר במכתב: "הואיל והסכמתם לשלם לנו פיצוי כספי בגין האחור הנ"ל ובגין שאר דרישותינו ותביעותינו, למעט זכויותינו בקשר לטיב הבניה ולליקויים שיתגלו בעתיד על פי חוק. לפיכך הרינו לאשר בזאת כי במעמד חתימת מסמך זה הננו משלמים לכם סכום של 10,000 ש"ח אשר מהווה תשלום סופי ומוחלט בקשר עם רכישת הדירה, והדבר נעשה לשביעות רצוננו, והרינו לאשר שעם תשלום סכום זה אין לנו ולא תהיינה לנו ו/או לכל אדם אחר מטעמנו... כל תביעות ו/או טענות מכל מין ו/או סוג כלפיכם בקשר לחוזה מיום יולי 94..."

הנתבעת טענה, כי התובעים לא אולצו לחתום על טופס הויתור, ומעולם לא טענו נגד אותו אילוץ כביכול עד להגשת התביעה. זאת ועוד, הנתבעת פיצתה את התובעים בגין האיחור במסירה, בכך שהפחיתה מן התשלום האחרון על חשבון מחיר הדירה. עוד נטען בהקשר זה, כי אין באיחור במסירה משום הפרת ההסכם, שכן האיחור נגרם בעטיין של סיבות אשר מהוות עילה לדחיית מועד המסירה, כאמור בסעיפים 4(ב) ו-(ג) להסכם. ביתר פרוט, התובעים הזמינו שינויים ועבודות נוספות אשר האריכו את משך הבניה בתקופה של 28 ימים לפחות. הארכת המועדים בענין זה אושרה ונחתמה על ידי התובעים. כמו כן, בתקופה הרלבנטית הוטלו סגרים חוזרים ונשנים על אזורי יהודה, שומרון וחבל עזה, דבר אשר גרם למחסור בפועלים.

אשר לליקויים ולפגמים הנטענים, טענה הנתבעת כי כל פנייה של התובעים בנוגע לליקויים טופלה. עוד נטען, כי על אף שהנתבעת סבורה כי אין בדירה ליקויים, הרי שתהא מוכנה לתקן כל ליקוי שלא נגרם באשמת התובעים, על פי קביעת מומחה מוסכם.

בכתב ההגנה התייחסה הנתבעת לכל אחד מפרטי הליקויים אשר צויין בחוות הדעת ההנדסית מטעם התובעים.

בכל הנוגע לגודל הממ"ד, טענה הנתבעת כי מידות הממ"ד אינן קטנות מן המוסכם, שכן במפרט הטכני צויין במפורש כי המידות הן מידות בנייה לפני טיח וציפוי. עוד צויין במפרט כי סטיות בשיעור של 2% מותרות. שטח הממ"ד הוא 9.3 מ"ר - כמוסכם.

עוד נטען, כי במידת הצורך ניתן לבצע יישור של הקירות.

הנתבעת הגישה הודעה לצד ג' נגד הקבלן הראשי (צד ג' מס' 1) וקבלני המשנה, אשר ביצעו את עבודות הבנייה מטעמה.

3. התובעים הגישו לבית המשפט כתב תשובה, בו נטען, בין היתר, כי אותה הפחתה בתשלום עליה מדובר במסמך הויתור היא בסך 700 ש"ח בלבד, ואין בה משום פיצוי על האיחור במסירה. עוד נטען, כי התובעים נאלצו לחתום על המסמך בשל כך שהתובע השני היה עתיד לצאת לשרות מילואים ממושך מספר ימים לאחר מכן, ולמעשה לתובעים לא היתה ברירה אלא לקבל את החזקה ולחתום על מסמך הויתור.

עד כאן טענות הצדדים בכתבי הטענות.

4. בתאריך 27.10.98 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, לרבות אותם צדדי ג' עימם הגיעה הנתבעת להסדר, לגבי מינוי מומחה מטעם בית המשפט. המומחה שמונה הוא מהנדס - שמאי דן אורמן (להלן: המומחה).

חוות דעתו של המומחה ניתנה ביום 29.3.99. הנתבעת ביצעה את התיקונים בדירה על פי חוות הדעת, כמוסכם בין הצדדים. המומחה ערך חוות דעת משלימה בתאריך 12.10.99.

על יסודם של אלה ניתנו בהסכמה פסק דין חלקי והחלטה, לפיהם חוייבה הנתבעת לשלם לתובעים סך של 6,150 ש"ח, בתנאים ובהסדרים שנקבעו שם (ראה: סעיף 1 ל"פסק דין חלקי והחלטה" מיום 11.1.00). עוד הסכימו הצדדים בדיון שהתקיים בתאריך 11.1.00 כדלקמן:

"לגבי שאר הנושאים שבמחלוקת, להוציא נושא הממ"ד, אנו מסמיכים את בית המשפט לתת פסק דין לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט על יסוד כתבי הטענות שבתיק וכן טענות קצרות שנגיש בכתב, בהיקף של שלושה עמודים לכל צד, בענין זה. כל טענה עובדתית בכתב הסיכומים תיתמך בתצהיר.

בין יתר הנושאים שמועברים להכרעת בית המשפט בפשרה הוא נושא עלות שהיית התובעים בבית מלון בזמן ביצוע התיקונים בביתם. בענין זה יטענו התובעים את טענותיהם ויוכלו לתמוך אותם בקבלות. ב"כ הנתבעת יוכל להתייחס לכך.

לגבי נושא הממ"ד (ירידת ערך כתוצאה מאי התאמה) מוסכם כי הצדדים יוכלו לחקור את המומחה המוסכם בענין זה בחקירה קצרה שתיערך בעל-פה. מימון החקירה ייעשה ע"י הנתבעת. בענין הממ"ד אין הסכמה לפסק דין בפשרה, ופסק הדין ינתן בענין זה על יסוד טענות הצדדים. טענות הצדדים בענין זה יכללו בכתב הטענות שהוזכר בסעיף ב לעיל".

חקירת המומחה בכל הנוגע לפיצוי בגין הממ"ד נשמעה בתאריך 8.2.00.

הגשת סיכומי הטענות מטעם הצדדים הושלמה בתאריך 12.4.00.

מרחב מוגן דירתי (ממ"ד)

5. כפי שכבר הוזכר, טענו התובעים בסעיף 11 לכתב התביעה, כי גודל הממ"ד אינו תואם את הנדרש על-פי תקנות התכנון והבניה ו/או תוכנית הבניה שצורפה להסכם.

על-פי חוות דעת השמאי גיל קנטרוביץ שהוגשה בתמיכה לתביעה, שטחו של הממ"ד הוא 7.12 מ"ר. הממ"ד נמכר לתובעים כחדר, על אף שבפועל שטחו הוא כשל חצי חדר.

השמאי מטעם התובעים מצא, כי כתוצאה מן הליקוי האמור פחת ערכה של הדירה בסכום של 25,000 דולר. כן נמצא ליקוי אסטתי בכך שקירות הממ"ד חופו בקירות גבס.

המומחה בחוות דעתו מיום 29.3.99 מצא, כי מידות חדר הממ"ד הן .2.70 * 3.73

עוד הוסיף, כי על-פי תקנות התכנון והבניה שטחו של חדר לא יפחת מ-8 מ"ר ורוחבו לא יפחת מ-2.6 מ'.

המומחה קיבל את חישוב שטח חדר הממ"ד שנעשה על-ידי השמאי מטעם התובעים, אשר הביא בחשבון רק שטחים הנכללים בתחום הרוחב המינימלי. כך, קטע של נישה היוצר רוחב חדר של 2.2 מ' לא הובא בחשבון. באופן זה נעשה חישוב שטח חדר הממ"ד על בסיס מידות אורך ורוחב של 2.70 * 2.64, כך שהשטח שהתקבל היה 7.13 מ"ר.

המומחה קבע, כי התובעים זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך באופן יחסי לשטח החדר החסר, היינו, 8/(8-7.13) * מחיר חדר הממ"ד. סכום זה הוערך על ידי המומחה בסך של 17,400 ש"ח (סעיף 1.2.6 לחוות הדעת).

6. בעת חקירת המומחה על חוות דעתו על-ידי באי כוח שני הצדדים בתאריך 8.2.00, עלו מן העדות הדברים העניינים הבאים: חדר הממ"ד צופה על ידי הנתבעת בקירות גבס אשר הקטינו את שטחו באופן משמעותי (מ-11.2 מ"ר לפי התשריט ל-9 מ"ר נטו - עמ' 13 לפרוטוקול). המומחה סבר, כי קירות הגבס הוקמו כדי להסתיר קירות בטון עקומים, שאם לא כן לא היתה כל סיבה לבנותם. המומחה התייחס לשטח חדר הממ"ד המתקבל במצבו הנוכחי, היינו, עם קירות הגבס הבנויים בו.

המומחה אישר, כי נקודת המוצא אשר הנחתה אותו בעת עריכת חוות הדעת היתה, כי חדרי ממ"ד נבחנים באספקלריה של "חדר" מבחינת דרישות החוק והתקנות, ולא של "ממ"ד". במלים אחרות, קנה המידה הוא "חדר" ששטחו המינימלי הוא 8 מ"ר ורוחבו המינימלי 2.6 מ', ולא "ממ"ד" ששטחו המינימלי על-פי התקנות הרלבנטיות הוא 5 מ"ר. ואלה דברי המומחה בענין זה: "בזמנו כשיצאו התקנות לגבי הממד"ים היו בונים אותם הקבלנים לשם חדר ארונות או מזווה. (על) שטח הממ"ד גם לא נכלל בזכויות הבניה והיה נוסף על זכויות בניה קיימות. היו צריכים לבנות את זה לפי תקנות הג"א וגם לא היה היטל השבחה לממד"ים. ועם חלוף השנים, הקבלנים הלכו והגדילו את הממ"ד משטח של 5 מ' לשטח של 9 או 8 בשטחים שמתאימים לחדרים... אם בונים בשטח של 5 מ' אי אפשר למכור את זה כחדר. במציאות הוא תכנן את הממ"ד בשטח של 10 מ' כדי שישמש כחדר" (עמ' 17 לפרוטוקול).

עוד הוסיף המומחה בעדותו, כי שווי חדר בדירה נקבע על-ידו בסכום של ל-40,000 דולר, על-פי הנתונים שהיו בידו לגבי מחירי דירות בשוהם בתקופה הרלבנטית.

סיכומו של דבר, עמדת המומחה היתה, כי הוא לא קיבל את חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים לפיה הממ"ד במצבו הנוכחי משול לחצי חדר, ואולם המומחה סבר גם, כי לא ניתן שלא לתת ביטוי לכך ששטחו של חדר הממ"ד נופל מן השטח המינימלי של חדר על-פי התקנות (8 מ"ר) (עמ' 19 לפרוטוקול).

7. בסיכום טענותיהם בכתב בענין הממ"ד חזרו התובעים על הטענה, כי ירידת הערך "האמיתית" שנגרמה לתובעים היא "אי היכולת להשתמש בחדר כחדר שינה לכל דבר וענין". כן טענו, כי על המומחה היה לקחת בחשבון בקביעת שווי חדר סכום גבוה יותר מן הסכום של 40,000 דולרים שעל פיו ערך המומחה את חישוב גובה הפיצוי.

לעומת זאת, חזר ב"כ הנתבעת על הטענה, כי יש להחיל על הממ"ד את תקנות הבניה הרלבנטיות לחדרי ממ"ד, הקובעות כי שטחו אינו יכול ליפול מ-5 מ"ר. עוד נטען, כי התובעים עושים בממ"ד שימוש כחדר; דלתו נפתחת החוצה כך שנחסך בתוך החדר שטח רב; שטח הדירה הכולל לא נפגע והוא תואם את התשריט.

בנסיבות אלה, לא היה מקום לפסוק ירידת ערך בגין עניין "סמנטי", היינו, "מאחר שרוחב הממ"ד נפל בקטע מסויים מן הרוחב המינימלי לפי התקנות". במלים אחרות, אין בדירה כל "פגימה פונקציונלית", ולכן לא ניתן לדבר על ירידת ערך שבגינה זכאים התובעים לפיצוי.

8. תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990 קובעות מהן מידותיו של ממ"ד: תקנה 197א קובעת כי שטח הממ"ד נטו לא יפחת מ-5 מ"ר. תקנה 198(ב) קובעת, כי רוחבו המינימלי של הממ"ד יהא 1.60 מ'.

על-פי תקנה 2.04 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאים ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: התקנות), שטחו של "חדר" צריך להיות לפחות 8 מ"ר. כן נקבע, כי רוחבו לא יפחת מ-2.6 מ'.

זהו ההסדר הנורמטיבי. בענייננו, שטח הממ"ד על-פי קביעת המומחה הוא 7.13 מ"ר (תוך לקיחה בחשבון רק של שטחים הנכללים בתחום הרוחב המינימלי).

9. בין בעלי הדין קיים הסכם, לפיו רכשו התובעים מן הנתבעת "דירה בת 4 חדרים, מטבח וחדרי שרות כמפורט בתשריט..." (ראה: "זיהוי הדירה" בסעיף ההגדרות בהסכם).

בתשריט נרשם במקום בו תוכנן חדר הממ"ד - "ממ"ד".

במפרט הדירה, נספח ב' להסכם, מתוארת הדירה ככוללת: "חדר דיור, מטבח פתוח, פרוזדור, 3 חדרי שינה (אחת מהם ממ"ד) (כך במקור - א.א.ג.), חדר אמבטיה, שרותי הורים, מרפסת שירות, מרפסת חדר דיור וכן הצמדות...".

ההסכם בין התובעים והנתבעת על נספחיו, התשריט והמפרט, הוא מסמך משפטי הטעון פרשנות.

10. פירוש חוזה משמעו נסיון להבין את החוזה באמצעות התחקות אחר רצון הצדדים לו (ג' שלו, דיני חוזים מהדורה שניה (תשנ"ה), 293). פירוש החוזה משמש בקביעת החיובים החוזיים המוטלים על הצדדים, בקביעת משמעות החוזה, תוקפו ותוצאותיו.

עיקרה של הפרשנות הוא בבירור כוונת הצדדים באמצעות שיחזור מחשבותיהם בעת כריתת החוזה (ג' שלו, שם, 298).

אומד דעתם של הצדדים מבוסס על מבחן אובייקטיבי. דהיינו, כוונת הצדדים נבחנת על פי השתקפותה החיצונית, תוך הנחה כי הצדדים לחוזה הם אנשים סבירים בנסיבות העניין (ע"א 552/85 אגסי נ' ח.י.ל.ן פ"ד מא(1) 241, 245-246).

למבחן האובייקטיבי שני טעמים עיקריים: ראשית, בעת בירור הסכסוך קיים קושי בחשיפת כוונתם האמיתית של הצדדים ועל כן ראיות חיצוניות לכוונתם הן אשר תכרענה. כמו כן, המבחן האובייקטיבי מגן על אינטרס ההסתמכות. הסתמכותו של צד לחוזה אשר העניק מובן אובייקטיבי להצהרות הצד השני ראויה להגנה (ג' שלו, שם, 300).

מבחן אובייקטיבי זה משמעו, כי אמונתו הסובייקטיבית של צד לחוזה, אשר לא מצאה ביטויה בחוזה, אינה רלבנטית בהליך הפירוש (ראה: ע"א 539/86 קליר נ' אלעד פ"ד מג(1) 602, 610-611).

בפירוש החוזה ותכליתו יש להתחקות אחר כוונתם המשותפת של הצדדים ולא אחר מטרותיהם האינדיבידואליות. כוונת הצדדים נלמדת, בראש ובראשונה, מלשון החוזה (ראה: ע"א 327/85 קוגלר נ' מנהל מקרקעי ישראל פ"ד מב(1) 97, 102).

בשלב זה יש לנסות ולקרוא את לשון החוזה כפשוטה, במשמעותה הטבעית והרגילה (ראה: ע"א 166/87 חמני נ' אדטו-לוי פ"ד מג(3) 104, 108). עם זאת, חרף החשיבות הנודעת ללשון החוזה, אין היא חזות הכל. כאשר לשון החוזה אינה מגלה את משמעות תניותיו ניתן להרחיב את המסגרת הפרשנית. אם כוונת הצדדים מנוגדת ללשון החוזה, ידה של הכוונה על העליונה (ראה: ע"א 453/80 בן נתן נ' נגבי פ"ד לה(2) 141, 145).

בשלב שני זה מטרת הפרשנות היא לאתר את רוח החוזה. במלים אחרות, על בית המשפט לבחון את תכלית החוזה, מטרתו העסקית, תוכנו והגיונו המשפטי-כלכלי.

בירור רוח החוזה יעשה, על פי רוב, באמצעות ראיות חיצוניות. זהו הרגע בו יש לפנות אל אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא מתגלה מן הנסיבות (ג שלו, שם, 303).

הנסיבות החיצוניות הנוגעות לחוזה, יוצרות את המסגרת העובדתית בה הוא נכרת וניתנות להוכחה בראיות: מסמכים, הצהרות בעל-פה, התנהגות הצדדים לפני כריתת החוזה ולאחריה, מגעים קודמים בין הצדדים וחוזים אחרים בין הצדדים (ע"א 554/83 אתא נ' זולוטולוב פ"ד מא(1) 282, 301-305, ע"א 565/85 בנימין גד נ' אברהם נביאי פ"ד מב(4) 422, 429-430). יש להקפיד כי ההתחקות אחר אומד דעת הצדדים תיעשה על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים סבירים (ע"א 554/83, בעמ' 304-305).

11. מצויידים בכללים האמורים נפנה לעובדות הענין שבפנינו.

כאמור, על אומד דעתם של הצדדים יש ללמוד מתוך ההסכם ונספחיו. אני סבורה, כי עיון במכלול המסמכים מעלה, כי כוונתם הגלויה של הצדדים היתה, כי היחידה שבמחלוקת תשמש כחדר שינה לכל דבר וענין ולא רק כממ"ד. הדבר עולה באופן מפורש מן המפרט, המתאר את הדירה ככוללת שלושה חדרי שינה, שאחד מהם הוא ממ"ד, ואף מן התשריט אשר כולל את ציון מיקומו בדירה של אותו חדר שינה שהוא גם מרחב מוגן דירתי. כוונה זו של הצדדים עולה אף מן האופן שבו נבנה חדר הממ"ד כחדר שינה לכל דבר, אשר שטחו הכולל (לרבות אותה נישה שלא הובאה בחשבון) עולה על השטח המינימלי של חדר על-פי התקנות. זאת ועוד, אם מביאים בחשבון את שטחו של החדר לפני שנבנו בו קירות הגבס, המדובר בשטח גדול עוד יותר (אזכיר, כי לדברי המומחה לו הוסרו קירות הגבס, היה מתקבל ככל הנראה שטח תקני, ואולם היה צורך לקבוע פיצוי בגין קירות עקומים). המומחה בעדותו הרחיב בענין זה ותיאר את המגמה הרווחת לעבור מחדרי ממ"ד קטנים המשמשים כמזווה או חדר ארונות לחדרי ממ"ד גדולים, המשמשים פונקציונלית כחדרי שינה (בעמ' 17 לפרוטוקול).

זאת ועוד, נראה כי ראוי להחיל בענייננו את עקרון הפירוש נגד המנסח. על פי עקרון זה, כאשר נוסח החוזה על ידי צד אחד בלבד, לשונו ניתנת למספר פירושים סבירים וכפות המאזניים מאויינות, יועדף הפירוש הנוח פחות למנסח (ראה: ע"א 631/83 המגן נ' מדינת הילדים, פ"ד לט(4) 561, 573).

כאשר חוזה שנוסח על-ידי צד אחד לו יוצר דו-משמעות, אין זה הוגן לסכל את הסתמכותו של הצד השני על פירוש החוזה לטובתו, אם אדם סביר בנעלי הצד השני יכול היה להבין את החוזה באופן זה. בנוסף, ניתן לטעון כי מנסח החוזה הוא האחראי לדו המשמעות בחוזה ולכל אי בהירות אחרת בו. כיוון שכך, מן הראוי הוא להטיל על כתפיו את תוצאותיה של אי בהירות זו (ראה: א' זמיר פירוש והשלמה של חוזים (תשנ"ו-1996), 31).

בענייננו, המדובר בחוזה אשר תנאיו נוסחו על ידי הנתבעת. ממכלול המסמכים אשר הוצגו לתובעים - הרוכשים - על ידי הנתבעת ניתן היה להסיק כמסקנה סבירה בהחלט, כי אחד מחדרי השינה בדירה ישמש גם כממ"ד, שהרי אם לא כן, היכן מיקומו בדירה של חדר השינה השלישי שהובטח? לא היה דבר בהסכם על נספחיו אשר יגרום לתובעים לסבור, כי הממ"ד איננו מיועד לשמש כחדר. אני סבורה, כי הפרשנות בענין זה היא חד משמעית, ואולם אף אם המדובר בהסכם שהוא דו משמעי, מן הראוי שהנתבעת, כמנסחת ההסכם, תישא בתוצאות מחדלה.

לכל האמור לעיל, יש להוסיף, כי בפרוספקט אשר ניתן לתובעים על ידי הנתבעת נאמר, כי המדובר בדירה בת 4 חדרים, תוך סימון החדר אשר מיועד לשמש גם כממ"ד (לענין מעמדתם של פרוספקטים המוצאים על ידי חברות בניה, ראה: ע"א 6025/92 ע"א 30/93, ע"א 558/93 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר, פ"ד נ(1) 826).

12. סיכומם של דברים. אני מקבלת את טענת התובעים, כי קנה המידה לחישוב שטח חדר הממ"ד הוא דרישת התקנות בנוגע ל"חדר" בכל הנוגע לרוחב מינימלי ושטח מינימלי. משכך, נמצא כי שטחו של חדר הממ"ד בענייננו (7.13 מ"ר) נפל משטח המינימום הנדרש לגבי חדר (8 מ"ר). זאת, על אף שהשטח כולל הנישה שהוצאה מכלל החישוב גדול יותר, והשטח ללא קירות הגבס גדול אף יותר. לא ניתן היה להתחשב בכל אותן תוספות, ושטחו של החדר נמדד במצבו הנוכחי, מחד גיסא, תוך הבאה בחשבון - כדין - אך של השטחים הנכללים בתחום הרוחב המינימלי, מאידך גיסא.

צדק המומחה אשר קבע, כי התובעים זכאים לפיצוי בגין פחיתת שוויו של החדר עקב נפילת שטחו מן השטח המינימלי, ואני מאמצת את אופן חישוב הפיצוי במקרה זה - 8/(8-7.13) * 40,000 דולר, שהוא מאוזן וראוי.

אשר על כן, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 17,400 ש"ח לפי קביעת המומחה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.3.99 ועד התשלום בפועל.

13. כפי שהוזכר לעיל, הסמיכו הצדדים את בית המשפט בדיון שהתקיים בתאריך 11.1.00 לפסוק בכל השאלות השנויות במחלוקת, להוציא נושא הממ"ד, בפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984.

בסיכום טענותיהם בכתב חזרו התובעים וטענו, כי הם זכאים לפיצוי עבור עיקור שעות הקיץ; איחור במסירה; פיצוי בגין החלפת ריצוף על-ידם; ליקויים ברכוש המשותף; אובדן הנאה, אי נוחות, מטרד, עוגמת נפש וסבל; והוצאות שונות כמפורט בתצהירו של התובע מיום 28.2.00.

הנתבעת חזרה על הטענה, כי התובעים ויתרו על כל תביעותיהם, למעט בגין ליקויי בניה ואי התאמות, ואף חתמו על מסמך ויתור מחייב מיום 8.11.95 בענין זה. בנוגע לעיקור שעות הקיץ טוענת הנתבעת, כי אין להסתמך על טיוטות שמקורן לא ידוע, אלא על ההסכם בין הצדדים, הכולל "נספח - דף מידע בסיסי", לפיהם המדד אינו כולל שעות קיץ. בנושא האיחור במסירת הדירה, טוענת הנתבעת לשם זהירות גם, כי יש לזקוף חלק מתקופת האיחור לביצוע עבודות ושינויים בדירה לבקשת התובעים.

אשר לליקויי הבניה נטען, כי אין מקום לקבוע פיצוי בגין עבודות הריצוף שנעשו לפני בדיקת המומחה. הוא הדין בנוגע לליקויים ברכוש המשותף. כן מתייחס ב"כ הנתבעת גם לתביעה בנוגע לנזק בלתי ממוני ולהחזר הוצאות.

14. בהסמיכם את בית המשפט ליתן פסק דין של פשרה, הסכימו הצדדים על העקרון הבסיסי שביסוד פסק דין זה, דהיינו, עצם ההסכמה להתפשר. במסגרת שיקולי בית המשפט בקביעת סכום הפשרה יש, בראש ובראשונה, להתחשב בהסכמה הנ"ל.

מעבר לכך, מביא בית המשפט בחשבון את הראיות שהוגשו ואת הוראות הדין המהותי הרלבנטיות למחלוקת שבין הצדדים (ראה: המ' 427/98, ע"א 807/77 סובול ואח' נ. גולדמן ואח' פ"ד לג (1) 789, בעמ' 801 מול האות א'; ע"א 1639/97 אגיאפוליס בע"מ נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה, פ"ד נג(1) 337). מאחר שהצדדים הסכימו על הליך של פשרה, אין מקום ליתן הנמקה האופיינית וההכרחית במסגרת פסק דין שאינו ניתן על דרך של פשרה.

לאחר שנתתי דעתי על טענות הצדדים, כמובא בכתבי הטענות על נספחיהם, אני קובעת כי התובעים זכאים לפיצוי מן הנתבעת לפי הפרוט שלהלן:

א. סך של 4,000 ש"ח נכון ליום פסק הדין בגין עיקור שעות הקיץ.

ב. סך של 800 ש"ח בגין האיחור במסירת הדירה.

ג. סך של 16,000 ש"ח בגין שאר הנזקים שפורטו לעיל, לרבות נזקים לא ממוניים והחזר הוצאות. כן תישא הנתבעת בשכר טירחת התובעים בסכום של 6,500 ש"ח בתוספת מע"מ.

ד. כל הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

אחריות הצדדים השלישיים

15. בין הנתבעת לבין צדדי ג' מס' 1 (ביחד עם צדדי ג' 9 ו-10), 2 ו-4 היה הסדר דיוני שעל פרטיו הוצהר בעת הדיון מיום 27.10.98. שאר צדדי ג' לא התגוננו על אף שההודעות לצד ג' הומצאו להם כדין.

צדדי ג' 2 ו-4 עמדו בהסכם וביצעו את התיקונים על פי חוות דעת המומחה.

הנתבעת טוענת, כי צד ג' מס' 1 (ועימו צדדי ג' 9 ו-10) התכחש להסדר שהיה בינו לבין הנתבעת ולא ביצע כל תיקון. לפיכך, ביצעה הנתבעת לבדה את כל התיקונים בדירה לפי קביעת המומחה, להוציא התיקונים שבוצעו על ידי צדדי ג' 2 ו-4.

הנתבעת טוענת, כי מאחר שתיקנה ביחד עם צדדי ג' 2 ו-4 את הליקויים בדירה ושילמה על פי פסק הדין החלקי מיום 11.1.00 לתובעים עבור אותם ליקויים שלא תוקנו או שאינם ניתנים לתיקון, יש לחייב כל אחד מצדדי ג' בשיפויה בגין הליקויים שבאחריותו, בין אם תוקנו על ידי הנתבעת ובין אם שילמה את שווים לתובעים, למעט בגין הליקויים שתוקנו על ידי צדדי ג' מס' 2 ו-4. הנתבעת הגישה תצהיר מפורט בענין זה, תצהירו של המהנדס ניומה גרוסמן מיום 29.5.00, והיא מבקשת מבית המשפט לאשר את חלוקת האחריות המוצעת בו.

טענותיה של הנתבעת בענין אחריותם של הצדדים השלישיים מקובלות עלי, ואני מאשרת את עיקרי הסדר החלוקה המוצע בתצהיר הנ"ל של מר גרוסמן. תצהיר זה לא נסתר, על אף שניתנה לכל הצדדים השלישיים הזדמנות לעשות כן.

16. על יסוד כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן:

א. כל אחד מן הצדדים השלישיים, להוציא צדדי ג' 2 ו-4, ישפה את הנתבעת בגין הליקויים שבאחריותו, בין אם תוקנו על ידי הנתבעת ובין אם שילמה עבורם לתובעים, לרבות החיוב בפיצוי בגין הממ"ד שנקבע בפסק דין זה, הכל כמפורט בנספח "א" לתצהירו של מר גרוסמן.

ב. אשר לסכום הפיצוי בגין האיחור במסירה, סכום זה יתחלק בחלקים שווים בין הנתבעת לבין צד ג' מס' 1.

ג. בכל הנוגע לפיצוי שנקבע בגין עיקור שעות הקיץ - איני קובעת זכות שיפוי כלפי הצדדים השלישיים.

ד. אשר לסכום הפיצוי עבור יתר הנזקים, לרבות נזקים לא ממוניים, החזר הוצאות, ושכר טירחת עו"ד, אני קובעת כי בשליש מן הסכומים האמורים תישא הנתבעת ללא זכות שיפוי. לגבי שני השלישים הנותרים זכאית הנתבעת לשיפוי מכל אחד מן הצדדים השלישיים (לרבות צדדי ג' 2 ו-4), לפי חלקם היחסי - באחוזים - מתוך סך הליקויים בדירה על-פי חוות דעת המומחה ונספח "א" לתצהירו של מר גרוסמן.

ה. צדדי ג' 9 ו-10 יחוייבו באופן אישי בכל התחייבויות צד ג' מס' 1.

ו. למען הסר ספק מובהר, כי אין באמור לעיל כדי לפגוע באחריות הנתבעת כלפי התובעים כפי שנקבע בפסק דין זה לעיל.

ז. ב"כ הנתבעת יכין לחתימתי פסק דין פורמלי בנוגע לחיובי הצדדים השלישיים כלפי הנתבעת, כאמור לעיל.

ניתן היום כ"א בתמוז תש"ס, 24.07.2000 בהעדר הצדדים.

פסק דין זה מופיע עוד ב:

-  ת"א 1098/98 אפרת בר נ' עובד לוי בע"מ