תפריט חיפוש

אכיפת פרטית של חוקי הבניה

ד"ר אברהם בן עזרא

דייר שמגיש תביעה בגין ליקויי בניה, עושה זאת לטובת איכות המגורים, ומנקודת מוצא זו - צריך להתחשב בתביעתו, ללא קשר עם כוונתו.

מבוא

כאשר דיירים מקבלים את דירת חלומותיהם, הם מייחלים לשלווה ולנחת אך זו מופרעת לא אחת בגלל ליקויי בניה שכיחים – כגון – חוסר אוורור בחדרים, צפיפות מציקה בחדרי רחצה, חדירת רטיבות לדירה, כתמים בריצוף, מדרגה במעבר למרפסת שבתחילה לא נראתה לדיירים כמכשול, ועוד. במצב זה הם מזמינים את שירותיו של מומחה על מנת שיחשוף את כל הליקויים הניתנים לגילוי ולתיעוד על ידי מומחה, ואז, פונים שוב לקבלן כדי שיבטל את הליקויים על ידי תיקונים. אם הקבלן מתחמק, מעשה שכיח, הדרך לבית המשפט סלולה.

 

במסגרת ההליך המשפטי, הקבלן ממנה מומחה מטעמו ויחד הם הודפים את הטענות של הדיירים. 

בין כותלי בית המשפט

במסגרת ההגנה, הקבלן טוען טענות נגדיות, מסוגים שונים לפי הנסיבות, וביניהן –

א.     הדיירים ראו מה הם רוכשים שכן הדירה הייתה גמורה במועד הרכישה [טענה שנטענת אם אכן זהו המצב לאשורו].

ב.      הדיירים כלל לא מתכוונים לבצע תיקונים בדירה אלא רק רוצים להתעשר על חשבון הקבלן.

ג.      גם כאשר ישנה אי התאמה לתקן או ליקוי כלשהו, לגבי רוב הליקויים – לא נגרם שום נזק לדיירים.

ד.      התביעה מנופחת, מדובר בזוטי דברים, התקן לא חל, ועוד טענות מן הגורן ומן היקב...

 

אכן, יש מצב שהדיירים ראו את הדירה כפי שהיא, אך אין ראיית הדיוט כראיית מומחה אשר מכיר את התקנים ואת התקנות ויודע כי אותו פרוזדור צר הוא מהווה אי התאמה לתקנות המוכרות לו, לעומת הדייר שלא רואה בכך אי התאמה וסבור כי כך צריך שיהיה, שהרי התכנון והביצוע עברו מכוני בקרה ונבדקו על ידי משרד מהנדס העיר...

ראה בעניין זה פסק דין בו הסבר כי רוחב הפרוזדור הוא ליקוי נסתר, וכן כי מגיע פיצוי לפי עלות הרחבת הפרוזדור, על אף הנזק-לכאורי שנובע מכך לדיירים על ידי הקטנת חללים אחרים בדירה.

 

זאת ועוד, לא אחת נפסק פיצוי לפי עלות הרחבת הפרוזדור הצר, אף על פי שכל הרחבה כזו מקטינה חללים סמוכים בדירה. ראה להלן כדוגמא אחת - ת"א 1373/88 ארז איתן ואח' נ' דניה סיבוס ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, שופט: מלכיאל סלוצקי, פורסם ב"פדאור", להלן ציטוט:

5. לקוי המצוי בכל הדירות מתיחס לרוחב הפרוזדור. סעיף 2.05 בתוספת השניה של תקנות התכנון והבניהתש"ל-1970 קובע כי רחבו של פרוזדור אשר אורכו הוא מעל 4 מ' לא יפחת מ-1 מ'. אורך הפרוזדור בדירות נשוא התביעה הוא 4.26 מ' ורוחב הפרוזדור תוכנן ובוצע ברוחב של כ-0.9 מ'. באשר לטענה שרוחב הפרוזדור היה רשום על התכנית והקונה יכול היה לבדוק ענין זה בשלב מוקדם, נפסק ב-ע.א. 86/86, אחד העם שפירא נ' לשם, פס"מ תשמ"ח(1)ע'3 בע'6:

"באשר לאי ההתאמה הנוגעת לרוחב הפרוזדור שבדירה, כפי שיפורט להלן, אין להניח שהקונים שאינם מומחים בתחום הבניה, אפילו היתה להם האפשרות לבדוק את רוחבו, יוכלו לבדקו בעיני מומחה...".

אין טענה ולא הוכחה כי תשומת ליבו של מי מהתובעים הופנתה לכך שהמסדרון צר מהנדרש על פי התקנות. לענין משמעות רוחב הפרוזדור ציין המומחה כי גריעה של 10 ס"מ מרוחב מסדרון היא משמעותית ומורגשת, באשר היא מכבידה על מעבר אנשים והעברת חפצים וכלים, כפי שאכן עולה מחומר העדויות, בעוד שגריעה של 10 ס"מ מחדר צמוד אינה מורגשת באותה מידה(ראה ת/16א'). עלות תיקון לקוי זה בכל אחת מהדירות הוערכה על ידי המומחה ל-3,500 שקלים לדירה נכון לתאריך עריכת חוות הדעת.

טענת טובת הכלל

כאשר קבלן בונה דירה, הוא בונה אותה לא רק עבור הקונים אלא גם עבור אורחיהם, השכנים, הקונים שירכשו מהדיירים את הדירה בעתיד, יורשיהם, ועוד. לכן הדאגה של מחוקק המשנה היא לכולי עלמא, וגם אם הדיירים לא נפגעו ולהם לא נגרם נזק בגלל אי ההתאמה – או שהם ראו את הליקוי והסכימו לקיומו – [הרי אין להם זכות להסכים בשמם של אחרים] – מדובר בהליך משפטי שהדיירים יזמו ותוצאה של הליך כזה, ככל שהתביעה מתממשת, היא העלאת איכות המגורים במדינת ישראל. ראויים בעניין זה דבריה של השופטת ד"ר נאוה דנון, בת"א 10456/90 עוזר ששון ואח' נ' א. עבאדה בע"מ ואח', מובא בספר "סוגיות בליקויי תכנון ובניה" מאת א' בן-עזרא בהוצאת "בורסי" תשנ"ג עמ' 625:

...על הקבלן מוטלת חובה חקוקה לבנות בהתאם לתקנות הבניה, להיתר ולמפרטים. הקבלן מצווה לבצע בניה כחוק ובניה זו, במידה ואיננה חוקית, מהווה בכיה לדורות ופוגעת לא רק ברוכשים המקוריים של הדירות, אלא גם בכל מי שבא אחריהם, בשכניהם ובתושבי אותו רחוב, אותו רובע ואותה עיר".

ככל שהדיירים התובעים ביצעו אכיפה על חשבונם, הצלחת תביעתם תגרום בדיוק למה שכיוונה השופטת ד"ר דנון – הם [התובעים] יתרמו במעשיהם תרומה לטובת איכות הבניה במדינת ישראל. לכן, פעילותם מבורכת, במקום שמשרד מהנדס העיר או כל גורם ציבורי לא פעל.

מכיוון שמדובר באכיפה פרטית של חוקי הבניה, ראוי כי בתביעה מסוג זה יושם דגש בשאלה האם יש ליקוי והאם ישנה אי התאמה, ולפי קריטריון זה בלבד יינתן פיצוי לתובעים המגיע להם לאור יוזמתם הפרטית, בין אם הדירה נמכרה ""as made ובין אם נמכרה על הניר. שהרי טובת הכלל ואיכות מגוריו היא צריכה להיות נגד עיני בית המשפט, ולא חטטנות במעשיו העתידיים של התובע וניסיון לברר האם הוא רוצה את תביעתו או שהוא חפץ רק בצ'ק שיתקבל [וגם במצב זה זכויותיו לא אמורות להיפגע].

סיכום

אזרח פרטי המגיש תביעת נזיקין או צו עשה בגין ליקויי בניה ואי התאמות, פועל לטובת רמת הבניה בישראל, ובין אם כוונתו היא כזו או אחרת, ככל שמוכח קיומו של ליקוי או קיומה של אי התאמה – ראוי כי יפוצה לפי עלות התיקון או לפי שיעור ירידת הערך.