תפריט חיפוש

אחזקת מבנים

ד"ר אברהם בן עזרא

אחזקת מבנים כדי להתמודד עם בלאי ונזקי שימוש, לעומת תיקון ליקויים כדי לעמוד בהוראות התקנים והתקנות וכך לשפר את תפקודו של הבניין.

ראשית דבר יש להבחין בין תיקון ליקויים לבין עבודות תחזוקה; תיקון הליקויים במבנה נדרש, מסיבות כגון: בטיחות המשתמש, נוחות בשימוש, תברואה, אוורור וכיוצא בזה. רצוי שהתיקון יתבצע באופן מידי, שלא קשור כלל למועד מסוים; ככל שקיים ליקוי - רצוי לבטלו באמצעות תיקון, לאלתר, ואם לא יתוקן - יישאר כפי שהוא על כל המשתמע מכך. גורם הזמן בדרך כלל לא משפיע על ליקוי מסוג זה.

לדוגמא, אם נבנה אדן-חלון כמעקה, בגובה נמוך מדרישות התקן לגבי גובה המעקה, יהיו הליקוי והסיכון הבטיחותי נותרים כפי שהם עד לשינויים;

אם איטום הגג, או ניקוז הגג, מבוצעים בניגוד לדרישות התקנים,  יוותרו ליקוי אלה  כל עוד לא יתוקנו.

התיקונים כדי לבטל ליקויי בניה, נדרשים מיד עם קבלת הנכס, שכן מלכתחילה לא היו צריכים להיות.

התחזוקה - באה למטרת התמודדות עם הבלאי ועם פגיעות בגין שימוש, או תקלות שוטפות במערכות של חשמל, תאורה, אינסטלציה וביוב, מעליות, חדרי משאבות  וכיוצא בזה.

לדוגמא: משאבה מושבתת - צריך לתקן או להחליף; תחזוקה שוטפת דרושה בנושא המעליות; ואם ניזוק או נשבר רכיב מרכיבי הבניין הם זקוקים לתיקון. מטבע הדברים, עם חלוף הזמן נדרשים לבצע יותר תיקוני אחזקה כדי שמצב הבניין לא יתדרדר.

לעומת זאת, בניין המתוכנן כהלכה, לא טעון שום נגיעה בתקופת קיים הבניין [קיים, ק' עם שווא נע = אורך חיים] בשלד הבניין ובחיפויי החוץ שלו, שכן על פי תקן 2378.1 החל על חיפויי חוץ, קיים חיפויי החוץ שווה לקיים הבניין וכך גם נקבע בתקנים אחרים החלים על חיפויי חוץ לסוגיו.

אמנם בתקן תחזוקה 1525.1 מ - 2002 טבלה 1 נאמר, כי תהיה ביקורת תקופתית בנושא חיפויי חוץ אחת ל- 5 שנים, על מנת לוודא שאין ליקויים.

היכולת של ביקורת כל 5 שנים בנושא חיפויי חוץ היא מוגבלת ביותר מהסיבות הבאות:

א. ככל שמתבצעת ביקורת פרטנית לגבי כל אבן מאבני החיפוי, בבניין בן 10 קומות מגורים, עם אבני חיפוי 30*60 סמ"ר ו- 4 דירות בקומה - צריך לבדוק כ - 10,000 אבני חיפוי בגובה עד 35 מ'. בדיקה מסוג זה כרוכה באמצעי הגעה מורכבים ויקרים ועומדת בסתירה להוראות התקנים, לפיהן קיים החיפוי יהיה כמו קיים הבניין.

ב. ככל שאין כוונה כזו, אלא הסתפקות בבדיקה חזותית - לא ברור מה תועלת יש בבדיקה חזותית...

ראה גם דבריה של ד"ר רחל בקר, כפי שהובאו בעמ' 297 ב"מדריך להנדסה אזרחית" בעריכת פרופ' אמריטוס מ' רייס (1996):

"אורך החיים האפקטיבי יכול להתקיים מאליו, ללא כל אחזקה מונעת, טיפולים שוטפים או ביצוע תיקונים וחידושים [2], או להתבסס על סוגי אחזקה שונים. מפרט תפקודי [3] קובע בדרך כלל ערכי מינימום לאורך החיים האפקטיבי הנדרש מחלקי המבנה השונים. לדוגמא: בישראל, ברוב סוגי הבניינים למגורים נדרש כי אורך החיים האפקטיבי של כל חלקי שלד המבנה יהיה 50 שנה לפחות, ללא כל צורך באחזקה מונעת או תיקונים". 

לאור האמור לעיל, ולאור דעתה המלומדת של ד"ר רחל בקר - אותה אני מקבל, ראוי להפריד בין עבודות אחזקה לבין תיקוני ליקויי בניה, והפרדה כזו - לא נמצאת בסדרת תקני התחזוקה.

במצב זה, באין הגדרה לליקויי בניה לעומת ליקויי תחזוקה - בעת תביעות וחילוקי דעות, נוצר קושי רב בקביעה מי האחראי לליקויים.

מדובר בקושי מיותר, שלא היה בא לעולם לו היו תקני האחזקה מפרידים ומסווגים ליקויים שמקורם בבניה גרועה, לעומת ליקויים שמקורם בהיעדר אחזקה או  באחזקה גרועה.

בחלוקה והפרדה הנדרשות, יש להתחשב בחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, שהוא חוק הבא להגן על ציבור רוכשי הדירות, ואין להתנות על חוק זה.