תפריט חיפוש

וועדת ערר לא רשאית לשנות עמדתה מבלי שקרה שינוי בשטח

ד"ר אברהם בן עזרא

לא יתכן שמוסדות תכנון יתנו יד לבעל-דין, שאינו פועל בהתאם להסכמה אליה הגיע, ואשר בנוסף לכך מבצע בנייה ללא היתר.

המשיב 3 סבר, שיש ביכולתו להציע תכנית אחרת מזו שהוסכם עליה בין כל בעלי-הדין, ואשר תאפשר גם הכשרה, בדיעבד, של עבירות הבנייה שבוצעו על-ידיו.  לא לכך נועד סעיף 122 לחוק.  ברור שגם במקרה של הסכמה, יש אפשרויות תכנוניות נוספות שניתן יהיה לקבלן, אך אימוץ קו מחשבה זה (כפי שנעשה על-ידי ועדת הערר השנייה בענייננו), יהפוך כל הסכמה בדבר חלוקה, לאות מתה.  [השופט גדעון גינת]

מר פהים עתאמנה בנה ללא היתר בניה בית מגורים בבקה אל גרביה, ועקב כך נגרם נזק לקרקע סמוכה באותו מתחם – קרקע שהיא בבעלות רסמי עתאמנה.

במסגרת החלטות וועדה ובמסגרת החלטות וועדת ערר, הוחלט בסופו של יום בערר של וועדת ערר מחוזית – מחוז חיפה, לאשר תוכנית חלוקה חדשה הבאה להכשיר את השרץ ולאשר את מה שכבר בנה פהים ללא היתר, ועל כך הגיש עתאמנה עתירה מנהלית בבית המשפט המחוזי – עת"מ 4030/07 עתאמנה רסמי נ' הוועדה המקומית, בית המשפט המחוזי בנצרת, שופט: גדעון גינת, פורסם בנבו.

עתירתו של רסמי עתאמנה התקבלה, ובית המשפט המחוזי [ביושבו כבית משפט לעתירות מנהליות] ביטל את החלטת וועדת הערר שהכשירה את התוכניות הפוגעות, בטענה כי וועדת vערר שקלה שיקולים זרים - שאינם שיקולי תכנון - אלא שיקולי נוחות' באישורה את התוכנית שכל מטרתה היא לאשרר עבירות בנייה.

עוד נקבע בבית המשפט המחוזי בפסק דין מנומק, כי לפני כן הייתה תכנית בת תוקף שהסדירה את חלוקת המגרשים בחלקה, וכל הניסיונות של פהים עתאמנה לאשר את בנייתו הבלתי חוקית - לא נשאו פרי, לאור החריגות המהותיות שביצע.

מבחינה תכנונית, לא ארע שום דבר חדש המצדיק עיון מחדש בהחלטות קודמות, ולכן החלטת וועדת ערר החדשה דינה להתבטל.

פהים, שהוא עבריין בניה כאמור, לא אמר נואש והגיש ערעור בעע"מ 8872/07 פהים עתאמנה נ' רסמי עתאמנה ואח', בית המשפט העליון, שופטים: אסתר חיות, עוזי פוגלמן ויצחק עמית. פסק הדין ניתן ביום כ"ג אדר תש"ע [7 למרץ 2010].

בפסק הדין של בית המשפט העליון, הייתה התייחסות להסכם שנכרת בין הצדדים – תחת התמקדות במקרקעין ובתוכניות מהיבט של תכנון ורישוי הבנייה ובמנותק מההיבט החוזי.

למעשה, היה אפשר לצפות כי בית המשפט העליון יימנע מדיון בהסכם, ויתמקד בנושאי של תכנון ובנייה ומקרקעין – כי מדובר בערכאת ערעור, ולא ברור מהו הבסיס להתערבות בית המשפט העליון במקרה זה בנושא החוזי.

לבית המשפט העליון לא היה רקע עובדתי מתאים בנושא החוזי שכן לא התקיימה חקירה בנושא החוזי, לא בערעור על העתירה המנהלית וגם לא בעתירה המנהלית, ולא נשמעו טענות בעניין הפרת ההסכם לכאורה בעתירה ובערעור. ראה סעיף 13 לפסק הדין של בית המשפט העליון, בו הוחלטו החלטות ללא כל בסיס ראייתי וללא זיקה לעתירה המנהלית עליה הוגש הערעור.

טעה בית המשפט העליון בכך שקבע בפסק דינו כי בית המשפט קמא [המחוזי] התערב בנושאי תכנון כאשר ביטל את החלטת וועדת ערר, כי הרי החלטת וועדת ערר זו שבוטלה – הייתה בניגוד להחלטות תכנוניות קודמות לה, מבלי שיחול שום אירוע שיצדיק שינוי תכנוני ומבלי שיוצגו שום נימוקי תכנון חדשים שיצדיקו שינוי מהחלטות קודמות, לפיכך, בית המשפט המחוזי בפסק דינו - רק ביטל החלטה שבאה לעולם מתוך שיקול זר של אשרור עבירות בניה, תוך העדפת החלטות תכנוניות קודמות שהתקבלו על בסיס תכנוני בלבד...

לשון אחר, בית המשפט המחוזי לא התערב בנושאי תכנון כטענת בית המשפט העליון, אלא מנע שיבוש בהחלטת וועדת ערר שניתנה ללא בסיס תכנוני.

 להלן ציטוט דברי בית המשפט המחוזי בעניין ההחלטה של וועדת הערר השניה:

"7. החלטתה של ועדת הערר השנייה לא נתנה משקל כלשהו להחלטתה של הוועדה הראשונה על הנמקתה. ההחלטה נשוא העתירה אינה דנה כלל בנסיבות המיוחדות של המקרה: היתה בענייננו חלוקה בהסכמה של "כל הבעלים הנוגעים בדבר", כלשון הרישא של סעיף 122 לחוק, - הסכמה שקיבלה את אישור בתי-המשפט (תמ"ש חיפה 5630/00, 20.12.2000), ומוסדות התכנון.

לא הייתה כל הצדקה שלא לכבד את ההסכמה האמורה. הנימוק היחיד של המשיב 3 לסטייה מתכנית החלוקה המוסכמת, מבוסס על רצונו, להביא לתכנית אחרת ובמסגרת זו אף ביצע עבירות בנייה.  אני מוכן לצאת מתוך הנחה, כי יתכנו מקרים בהם, בין בשל מעבר הזמן או בשל נסיבות יוצאות דופן אחרות, תהיה הצדקה לדיון מכוח סעיף 122 לחוק (השווו פסק-דינה של השופטת יהודית צור ב-עת"ם מחוזי י-ם 13/97 שרה רייכנשטיין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז י-ם 27.10.98, בעקבות בג"צ 4914/96, 5063/96 קאסם מנשאדי איראני נ' שר הפנים), הגם שבעבר הייתה הסכמה לתכנית אחרת בין בעלי-הדין. 

אין זה המקרה שבפנינו. כל נסיבות העניין הובאו בפני ועדת הערר הראשונה ומסקנותיה מקובלות עליי. 

לא יתכן שמוסדות תכנון יתנו יד לבעל-דין, שאינו פועל בהתאם להסכמה אליה הגיע, ואשר בנוסף לכך מבצע בנייה ללא היתר.  המשיב 3 סבר, שיש ביכולתו להציע תכנית אחרת מזו שהוסכם עליה בין כל בעלי-הדין, ואשר תאפשר גם הכשרה, בדיעבד, של עבירות הבנייה שבוצעו על-ידיו.  לא לכך נועד סעיף 122 לחוק. 

ברור שגם במקרה של הסכמה, יש אפשרויות תכנוניות נוספות שניתן יהיה לקבלן, אך אימוץ קו מחשבה זה (כפי שנעשה על-ידי ועדת הערר השנייה בענייננו), יהפוך כל הסכמה בדבר חלוקה, לאות מתה. לא הייה כל שינוי תכנוני מהותי, שהצדיק סטייה מהחלטתה של ועדת הערר הראשונה, וצר לי שוועדת הערר השנייה לא ראתה לנכון להחליט לפי אותו קו מחשבה."

לשלמות התמונה להלן מובע סעיף 122 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה שהוזכר בקטע המצוטט:

"122 חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה:

(1) כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה;

(2) שוויו של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים;

(3) לא היתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לועדה המקומית את ההפרש;

(4) מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית יחליט אם ובאיזו מידה אפשר לשמור על היחסיות בשווי המגרש החדש שהוקצה, או על קרבת מקומו למגרש הקודם, אולם רשאי מוסד התכנון לקבוע כי החלטה בדבר זכויות בעלי המגרשים הכלולים בתכנית שהוכנה לפי סימן זה, תועבר לבורר שהסכימו עליו בעלי המגרש והועדה המקומית; לא הסכימו בעלי המגרש והועדה המקומית על בורר מוסכם, ימנה אותו יושב ראש ועדת הערר בהתייעצות עם יושב ראש הועדה המחוזית; הבורר שמונה, בין בהסכמה ובין שלא בהסכמה, יקבע את שכרו ואת החייבים בתשלומו; הוא ינמק את החלטתו לגבי הזכאות כאמור אם דרש זאת מוסד התכנון או אחד הצדדים; על הבוררות יחולו הוראות חוק הבוררות, תשכ"ח–1968, בכפוף להוראות סעיף זה;

(5) שום דבר בסעיף זה לא יתפרש כאילו מותר בתכנית לחלוקה חדשה לסטות מהוראות תכנית מיתאר המחייבת במקום."

להבהיר, עתירה מנהלית אינה הפורום לדיון בנושאים אזרחיים ולא יכול להתקיים במסגרתה דיון בהסכם שבין הצדדים. זהו עניין לבית משפט השלום לענות בו.

יש חשיבות רבה לפסק הדין המחוזי.

פסק דין זה מעביר מסר לוועדות הערר כי הן לא כל יכולות לפעול ככל העולה על רוחן והן מוגבלות בהחלטות קודמות, אלא אם כן נוצר בשטח מצב תכנוני חדש שיש לו השפעה על החלטות קודמות או שחוקקו חוקים חדשים אשר נכנסו לתוקף בין הזמנים.

האזרח תלוי בהחלטות הוועדה והיא לא אמורה להתל בו וליצור עבורו מצב שרירותי של חוסר וודאות.