תפריט חיפוש

האחריות לליקויי בנייה הנובעים מבקשת הדיירים

ד"ר אברהם בן עזרא

יש ודיירים מבקשים לבצע שינויים בדירה, כגון: הגדלת חדר האמבטיה בשל הצפיפות אשר בו. מכיוון שגודל חלון על פי התקנות הוא תלוי בשטח החדר, נדרש להגדיל גם את גודל החלון בהתאם, אך דרישה זו אינה ידועה לדיירים; מי אחראי לכך, שבעקבות בקשת הדיירים להגדיל את חדר האמבטיה, והיעתרות לבקשה מטעם הקבלן – נותרה האמבטיה עם חלון קטן ומנוגד לתקנות?

ידוע כי התוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, [להלן – "התקנות"], כוללת הוראות לתכנון ולבנייה של מבנים, ובכלל זה גם דירות מגורים. הוראות אלו הן הוראות מפורטות המחייבות את כל העוסקים בענף הבנייה – את המתכננים כמו גם את הקבלנים, היזמים והמוכרים לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973.

מה דין, כאשר הדייר מבקש מהקבלן לבצע בדירתו פריט, המהווה אי התאמה לתקנות אלו?

שאלה זו, שאינה תיאורטית בלבד, טעונה דיון בשל חשיבותה ובשל שכיחותה. דייר הקונה דירה מקבלן ויוזם בה שינויים, [לעתים אף ממנה לשם כך אדריכל מטעמו כדי לבצע את השינויים הלכה למעשה] – האם הוא נושא באחריות בנושא ההתאמה לתקנות?

השינויים בהם מדובר, נעשים בהסכמת הקבלן, שכן כל עוד הנכס לא נמסר לידו של הדייר וכל עוד לא אושר אכלוס – האחראי על הנכס הוא הקבלן.

בהקשר זה, צריך להבין לשם מה הותקנו התקנות. התקנות הותקנו מטעמי בטיחות, בריאות ואיכות מגורים עבור הקונה, אך טעות היא לסבור כי רק עבור הקונה הותקנו התקנות. אכן, לו הותקנו התקנות רק עבור הקונה, הרי הקונה אדון לרכושו, ורשאי לבצע כל שינוי שיחפוץ בו, אך גם במקרה כזה הייתה עולה השאלה, האמנם הקונה רשאי להרע את תנאי מגוריו הוא? שמא כשם שהמדינה מכתיבה לו להקנות חינוך הולם לילדיו, כחובה חקוקה, כך היא גם מכתיבה לו תנאי מגורים הולמים, עם דרישות סף כפי שנקבעו בתקנות?

קל וחומר, בידיעה ברורה כי התקנות לא הוגבלו אך ורק לטובת הקונה, אלא גם לטובתם, לבטיחותם, לבריאותם, לנוחיותם ולרווחתם של בני משפחתו, לרבות חלק מהם שלא היו שותפים לעסקת המכר – אך אמורים להתגורר בדירה, וכן גם לטובת אורחיו ושכניו של הקונה, ולטובת מי שירכוש את הדירה ממנו.

די לדמיין מצב, בו בשל מכשול של הגבהה במעבר בין סלון למרפסת, אורח קשיש מועד ונחבל, כדי להבין נימוק זה.

זאת ועוד, בעוד שהקונה [ואולי גם בני משפחתו] עשויים להתרגל עם חלוף הזמן למכשולים ולאי ההתאמות שבדירתם, לא כן האורחים ואחרים, שגם הם זכאים להגנתו של המחוקק [ובעיקר של מחוקק המשנה - מתקין התקנות].

כאמור, לא רק אלה עלולים להיפגע בגלל תכנון וביצוע בניגוד לדרישות, אלא גם מי שירכוש את הדירה ["יד שניה"] מהקונה, וראה ע"א 310/87 מיזן מרקו נ' דרוקר בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: נ' קליינברגר, ד' קציר, ט' שטרסברג-כהן, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" מהדורת תשס"ב, עמ' 293. בפסק דין מיזן מרקו קבע בית המשפט כי המשיבה [הקבלן] אחראית כלפי המערערים [התובעים] בגין הפרת חובה חקוקה – הפרת התקנות בהן מדובר, אף שהדיירים לא רכשו מהקבלן את הדירה, אל קנוה מאחר שקנה מהקבלן.

בת"א 1783/90 גטניו יצחק נ' ליברובסקי ואח', בית משפט השלום בהרצליה, שופטת: מ' שריר, [לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" הנ"ל עמ' 479], נפסק כי אף על פי שהדייר הזמין לצורך ביצוע שינויים בדירה שרכש מהנתבעת אדריכל מטעמו במטרה לבצע שינויים בדירה, האחראי לשינויים אלה – שבוצעו כמובן בפועל על ידי הנתבעת – הוא לא אחר מאשר הקבלן [הנתבעת] בתוקף היותו הקבלן הראשי. במסגרת שינויים אלו, הוגדל חדר בדירה מבלי שהוגדל באותו יחס החלון בתוכו, וזאת בניגוד לתקנות לפיהן גודל החלון תלוי בגודל החדר.

בעניין זה ראוי לצטט את התקנות, סעיף 16.08 א' "שמירת אחריות הקבלן" הקובע לאמור:

"אין באחריות עורכי הבקשה להיתר או באחריות מתכנן שלד הבניין או באחריות האחראי לביצוע או האחראי לביקורת הבנייה, לפי חלק זה, כדי לפטור קבלן ראשי מאחריותו לביצוע הבנייה לפי ההיתר ולאיכותה, לרבות אחריות לקיום פיקוח מלא ובקורת על הביצוע לפי כל דין."

בתקנה המצוטטת יש שתי אמירות המוכיחות אחריות הקבלן הראשי לביצוע בהתאמה לתקנות:

א. אחריותו לביצוע "לפי כל דין" ככתוב בסיפא;

ב. אחריותו לביצוע "לפי ההיתר", וזאת לאור סעיף 17 (א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, המורה כי "לא יינתן היתר אלא בהתאם להוראות המפורטות בתוספת השנייה וכל היתר יותנה בתנאי כי העבודה תבוצע בהתאם להוראות האמורות".

בעניין זה דן פסק דין מבית המשפט המחוזי בתל אביב [ע"א 1085/04 ליגד השקעות ובניין בע"מ נ' ארונצ'וק אלכסנדר ואח', שופטים: ה' גרסטל, ע' פוגלמן, א' ש' שילה, נפסק ביום י"ח טבת תשס"ו (18 בינואר 2006), מופיע בפדאור 596 (3) 2006]. אמנם פסק דין זה דן בעיקר בסוגיה אחרת, והיא: פיצוי כספי לדיירים, שבחוזה נרשמה דירתם כבת שלושה וחצי חדרים ואילו במציאות הדירה כללה, בהתאם להגדרות שבתקנות, רק שלושה חדרים, ובנוסף: הפרוזדור בה צר מהמינימום הקבוע בתקנות, אך אמירה אחת בפסק הדין הנוגעת לנושא הנדון לעיל היא בת חשיבות ורבת חשיבות:

"אשר לפיצוי בגין רוחב המסדרון: טענה של המערערת בעניין זה מתבססת על ההנחה שבית משפט קמא קבע שהשינוי במסדרון נעשה לבקשתם של המשיבים. פסק דינו של בית משפט קמא אינו מכיל כל קביעה עובדתית שכזו, ומכל מקום, מקובלת עלינו קביעתו שאפילו היו אלו פני הדברים, עדיין היה על הקבלן המוכר להתנגד לשינוי שאינו מתאים לתקנות, ולחילופין, להעמיד את הקונים על החריגה – דבר שלא הוכח שעשה."

איני יכול שלא להעיר כי ב"פתרון החלופי" קלקל בית המשפט את פסק דינו, בהכשירו מצב המעודד בנייה בניגוד לתקנות [ובלבד שהקונה יהיה מודע לחריגה].

אף על פי כן, לגופו של עניין, סמך בית המשפט המחוזי את ידו על קביעת בית משפט השלום, לפיה גם כשהקונים מבקשים לבצע אי התאמה בדירה, הקבלן חייב להתנגד לכך והאחריות רובצת על כתפיו.