תפריט חיפוש

תקופת הבדק היא זכות של הקונה ולא של המוכר

עו"ד ענת כהן

דיון על אודות "שנת בדק" ותיקון הליקויים בדירה.

יש ונטענת הטענה, כי התביעה הוגשה בטרם חלפה תקופת הבדק. במהלך תקופת הבדק זכאי הקונה לדרוש מהמוכר שיתקן את הליקויים מבלי שיצטרך לפנות לערכאות. העובדה שאינו צריך לפנות אל בית המשפט, כדי לדרוש מהמוכר לתקן - אין בה כדי לאסור עליו מלפנות לבית המשפט במהלך תקופת הבדק. אם פניותיו של הקונה אל המוכר במהלך תקופת הבדק לא נענו, מדוע עליו לחכות לסיום התקופה?!

יש והמוכר טוען כי הוא זכאי לבצע את התיקון בסיומה של שנת הבדק, וכי אל לו לקונה לדחוק בו ולדרוש ממנו לבצע את התיקון בתוך זמן סביר מהמועד שבו הודיע לו על הליקוי.

במהלך תקופת הבדק, חייב המוכר לבצע את התיקונים, ולא יוכל לטעון כי הקונה גרם לקיומם של הליקויים שיש לתקן, אלא אם הוא יכול להוכיח זאת במפורש.

תקופת הבדק היא לא פרק זמן שעומד לרשות המוכר כדי לבצע את התיקון.

החוק אינו קובע כי המוכר יתקן את הליקויים עם סיומה של תקופת הבדק. החוק קובע כי המוכר יתקן בתוך זמן סביר.

מוכר שדוחה את הקונה ב"לך ושוב", ואינו מבצע תיקונים כנדרש בתוך פרק זמן סביר במהלך תקופת הבדק, צריך להראות כי אין כל דחיפות בביצוע התיקון.

הדעת נותנת, כי ליקויים המצויים בדירת מגורים, בה מתגוררים מדי יום וחוזים בליקויים וחווים את קיומם, הם כאלה שיש לתקנם ללא דיחוי, ולא להמתין עד לסוף תקופת הבדק, שאורכה הוא לפחות שנה.

טוענים המוכרים, כי על הקונה להמתין שנה מיום מסירת הדירה בטרם יגיש תביעה ומכנים תקופה זו בכינוי "שנת הבדק".

המונח "שנת הבדק" אינו קיים.

לכל ליקוי יש תקופת בדק באורך מסוים. ליקויים בריצוף – תקופת הבדק לגביהם היא שנתיים, ליקויים בדוד החשמל – תוקפת הבדק היא 3 שנים ועוד. ליקויים שלא צוינו מפורשות בתוספת לחוק המכר (דירות), אורך תקופת הבדק היא שנה.

תקופת הזמן של שנה מוזכרת עוד בסעיף 4א(א)(1) לחוק, לפיו הקונה זכאי לדרוש את תיקון הליקויים, גם אם יכול היה לגלות אותם בעת שקיבל את החזקה בדירה, אם הודיע למוכר על כך בתוך שנה.

כלומר, "שנת הבדק" היא זכותו של הקונה לדרוש תיקון של ליקויים, מבלי להיכנס לשאלה מי גרם להם.

כדי שהמוכר יהיה פטור מתיקון הליקויים במהלך "שנת הבדק" עליו להוכיח במפורש כי לא הוא יצר את הליקויים.

מוכר שדורש להאריך לו את "שנת הבדק" למעשה טוען טענה לטובת הקונה: הוא מעוניין להאריך את התקופה שבה יהיה מחויב לתקן את הליקויים ולא יוכל לטעון כי הקונה גרם להם, אלא אם יוכיח אחרת במפורש.

ויודגש, כי המוכר לא יוכל להוכיח כי לא הוא יצר את הליקויים על ידי זה שיפנה אל פרוטוקול המסירה עליו חתם הקונה בעת מסירת החזקה בדירה, ויטען כי הליקויים לא נזכרו בו.

טענה כזו מנוגדת ללשונו המפורשת של סעיף 4א(א)(1) לחוק. על המוכר למצוא דרך אחרת להוכיח באופן ברור, כי לא הוא גרם לליקויים שבדירה, ולא להסתמך על כך שהליקויים לא נזכרו בפרוטוקול.

יש והמומחה מטעם המוכר או אפילו המומחה מטעם בית המשפט נתפסים לטענה השגויה, כי היות וליקוי מסוים לא נרשם בפרוטוקול – הרי זו הוכחה לכך שהליקוי הזה לא נגרם על ידי המוכר.

מדובר בטענה שגויה, שכן החוק מקנה לקונה במפורש את הזכות לדרוש את תיקון הליקויים גם אם ניתן היה לגלות אותם בעת מסירת הדירה, בתוך שנה ממסירת הדירה.

זאת ועוד, יש לבדוק האם אלה הם ליקויים שמטיבם מחמירים עם הזמן, כמו למשל רצפות הנשחקות שוב ושוב בכל מגע עם מים, שנעשה עם שטיפת הרצפות.