תפריט חיפוש

אי התאמה "שאין טעם לבטלה"

ד"ר אברהם בן עזרא

יש ובבדיקת מומחה מתגלים ליקויי בניה ואי התאמות לתקן או לתקנת בניה, אשר אין טעם, לכאורה, בנסיבות העניין, לבצע עבודות בניה בדירה שיבטלו את אי ההתאמה, כך שמדובר בליקוי שנדון להישאר בדירה ולא נועד (לכאורה) לתיקון, לדעתו של בית המשפט.

כך יכול לקרות, במצב בו רוחב הפרוזדור קטן מהמידה הקבועה בתקנות, אולם הריסת קירות ובנייתם מחדש היא משימה שלא נראית לבית המשפט בת ביצוע.

האם במקרה כמתואר- מגיע לדיירים פיצוי בגין קיומו של הליקוי?

מה צריך המומחה מטעם הדיירים לכתוב בחוות דעתו? אם יתעלם מהליקוי, מהסיבה ש"אין מי שחפץ בתיקונו", יעשה את עבודתו המקצועית פגומה וחלקית; על המומחה לציין את הליקויים גם כדי לגרום לאכיפת חוקי הבנייה במדינת ישראל, ולא ראוי כי הוא יראה מול עיניו  אי התאמה לתקן ישראלי או לתקנת בניה - ויתעלם.

ע"י התעלמות, נוצר אישוש לעבריינות בניה וזילות חקיקת-המשנה בתחום התכנון והבניה.

זאת ועוד, גם זכויותיהם של הדיירים עלולות להיפגע מכך.

לפיכך, המסקנה המתבקשת היא, שמומחה הדיירים לא יתעלם בחוות דעתו מקיומה של אי התאמה, שלכאורה, "לא נועדה לתיקון".

וכיצד מתומחרת אי התאמה זו בחוות הדעת? כבר נאמר כי "אין כוונה לתקן". לפיכך, מה תועיל הערכת עלות התיקון?

על שאלה זו יש להשיב בדרך השלילה – וכי מה יקרה, אם יציין מומחה הדיירים את קיומו של הליקוי, ולא יאמוד את עלות תיקונו?

אומנם בית המשפט מוסמך לפסוק פיצוי בגין ליקוי שהוכח קיומו ולא הוכח שיעור נזקו, אך לא תמיד נוהג כך. יש ובית המשפט נאחז בעובדה שלא נרשם בחוות הדעת מהי עלות התיקון, וטוען בפסק הדין כי העלות לא הוכחה [שיעור הנזק לא הוכח], ולכן לא מגיע פיצוי.

כדי למנוע מצב זה הגובל באבסורד, מוטב שהמומחה מטעם הדיירים יעריך את שיעורו של הנזק לפי עלות ביצוע העבודות הדרושות כדי לבטל את הליקוי, על אף הטענה ש"אין כוונת ביצוע".

מן הסתם עלויות של עבודות מסוג זה הן גבוהות, ולפעמים בשל כך נכתב בפסק הדין כי "יש פער רב בין קביעות מומחה הדיירים לבין התוצאות שבפסק הדין". לאור האמור לעיל, פסיקה כזו היא לא ראויה, לא מתחשבת במכלול הנסיבות ולא מתייחסת לעובדה כי אין הפרזה בהערכת עלות התיקון, אלא שמשיקולים משפטיים – הפיצוי שנפסק הוא קטן מעלות התיקון;

במקרה אחר – אין כלל פיצוי בגין ראש נזק מסוג זה, למרות שאי ההתאמה קיימת בדירה וברורה לכל, ואז הפער בין קביעותיו של מומחה הדיירים לבין ממצאי פסק הדין עוד יותר גדול...

פתרון חלקי למצב המתואר, כלול בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, ע"א 20829-06-16 בגליקוב נ' נס דן בע"מ ואח'.

מדובר בערעור על פסק דין של בית משפט השלום, אשר קבע כי מכיוון שמומחה בית המשפט כתב בחוות דעתו לגבי צפיפות יתר בחדרי שירותים בדירה כי לא סביר לתקן, הרי אין ליקוי. בית המשפט המחוזי בערכאת ערעור לא קיבל פסיקה זו, מתוך הבנה כי למרות שלא סביר לתקן, קיימת אי התאמה להל"ת בעניין מרווחים בין כלים סניטריים בחדרי השירות בדירה, והיה דרוש, אם כן, לפצות את הדיירים.

להלן ציטוט מפסק הדין הנ"ל בעניין הליקוי שעניינו אי התאמה להל"ת – הוראות למתקני תברואה תש"ל – 1970, בנושא של צפיפות בחדרי שירותים, בניגוד למידות המרווחים כנדרש בהל"ת סעיף 3.3.3 (טבלה) והשרטוטים המתארים נתוני טבלה זו;

15. על אף האמור מצאתי כי נפלה טעות בתביעתו של בית המשפט קמא בכל הנוגע לאי  ההתאמה במתקני התברואה, הן בחדר השירותים הכללי והן בחדר רחצה הורים. בחוות דעתו של ד"ר אברהם בן עזרא המומחה מטעם התובעים, צוין (סעיף 17 לחוות הדעת) כי שטחי הגישה בחדר שירותי אורחים אינם עולים בקנה אחר עם המידות שנקבעו בהוראות מתקני תברואה התש"ל -1970, שבו שטח הגישה מול האסלה ואורך שטח הגישה מול הכיור קטנים מן הנדרש באופן משמעותי.

נאמר כי חדר השירותים צפוף אינו נוח לשימוש וכי על מנת לבטל את הליקוי יש להתקין את הכיור מחוץ לחדר השירותים בעלות של 4,000 ש"ח. לגבי פינת רחצה הורים נאמר (בסעיף 61 לחוות דעתו של בן עזרא) כי אף שם לא מתקיימים שטחי הגישה הנדרשים מול הכיור והאסלה וכי המרחק ביניהם אינו עומד בדרישות התקן. נאמר כי דרוש לבצע מחדש את תכנון חדר הרחצה , כך שיתקיימו כל שטחי הגישה וזאת בעלות של 12,000 ש"ח.

המומחה מטעם בית המשפט קבע לגבי שטחי הגישה בשני החדרים הנ"ל כי המצב הקיים תואם את תכנית המכר וכי המידות המצומצמות של המרווחים הן תוצאה של האדריכלות הכללית של הבניין ועל כן יש להותיר את המצב הקיים על כנו.

בפסק דינו קיבל בית המשפט קמא את עמדתו של המומחה מטעמו, לפיה התיקון המוצע אינו סביר ואינו הגיוני. אין בידי לקבל עמדה זו המערערת אשר היתה היזמית שהקימה את הבנין  ובו הדירה נשוא הדיון, התחייבה להקים את הדירה בהתאם ובכפוף להוראות כל דין ו/או תקן (סעיף 8.8 להסכם הקומבינציה ת/3).

משכך, אין היא יכולה להסתתר מאחורי הטענה כי מדובר בכשל תכנוני או אדריכלי. שומה היה עליה לדאוג לכך שהמרווחים בחדרי השירותים והרחצה יהיו על פי הוראות הדין והתקן. אני נכון לקבל את עמדת המומחה מטעם בית המשפט לפיה אין היגיון בביצוע העבודות המפורטות בחוות דעתו של המומחה מטעם המשיבים, שכן מדובר בשינויים משמעותיים שאפשר ואינם מוצדקים בנסיבות העניין.

יחד עם זאת אין בכך כדי לפטור את המערערת מחבותה ומחובתה לפצות את המשיבים בגין ליקוי זה. בנסיבות, אני קובע על דרך האומדנה כי הפיצוי בגין הפגם במרווחים בחדר השירותים ובחדר רחצה הורים יעמוד על סך (גלובלי של 8,000 ש"ח).

עינינו הרואות כי דעתו של בית משפט השלום בעניין זה לא התקבלה, ולמרות שמומחה בית המשפט קבע כי לא סביר לתקן - הליקוי קיים בדירה, ופסיקת בימ"ש קמא לפיה "אין ליקוי" נדחתה בערעור. 

בית המשפט שבערעור מצא פתרון, המעמיד את הדיירים עם תמורה חלקית, כי אם בכל זאת ירצו הדיירים לבצע את התיקונים בפועל - הסכום שנפסק לא יספיק להם למטלה זו, שהיא חיונית אל עף הקשיים, בהיותה ביטול אי התאמה להל"ת ואכיפת חוקי הבניה הלכה למעשה.