תפריט חיפוש

כשלים במס דירה שלישית

עו"ד ענת כהן

ביקורת על המס החל על המס החל על בעלים של שלוש דירות או יותר.

 מבוא

 לפי הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו- 2018), התשע"ז-2016, סעיף 102, סעיף ההגדרות, "חייב במס" הוא יחיד שהוא בעלים של שלוש דירות מגורים או יותר.

 "בעל" הוא מי שיש לו זכות במקרקעין בדירת מגורים.

 "שטח הדירה" הוא כפי שפורט בחיוב הארנונה של שנה קודמת.

 סעיף 104: חייב במס ישלם בכל שנת מס, "מס ריבוי דירות" בעד כל דירת מגורים שבבעלותו, למעט שתי דירות מגורים על פי בחירתו.

 סעיף 105: "מס ריבוי דירות" יעמוד על שיעור של 1% מ"הסכום הקובע" כפי שחושב לפי הנוסחה שבסעיף 2 לתוספת.

 לפי סעיף 2 לתוספת לסימן ד, הנוסחה לחישוב "הסכום הקובע" היא העלאת 10 בחזקת "המעריך".

 "המעריך" הוגדר בסעיף 1 לתוספת כחישוב מתמטי מורכב שהבסיס לו הם נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בין הנתונים נמצא "מקדם שטח הדירה", שהוא לוגריתמים לפי בסיס 10 של שטח הדירה, שכאמור הוא כפי שפורט בחיוב הארנונה.

 מס המשולם בכל שנה

 עיקרון חשוב בהטלת מסים, הוא אי-מיסוי כפל.

 "מס ריבוי דירות" הוא המס היחיד שמטיל השלטון המרכזי, המוטל בכל שנה מחדש על אותו בסיס מס. כך נוצר מיסוי חוזר שוב ושוב, אפילו לא רק כפל מס, אלא יותר מזה – כל שנה מחדש.

 לא קיים מס שמוטל שוב ושוב על אותו הבסיס. כך למשל, מס הכנסה מוטל על הכנסה שמופקת פעם אחת. מס שבח מוטל על מכירת דירה בעת מכירתה בלבד. מס רכישה מוטל עם רכישת דירה בעת רכישתה בלבד. מי שרוכש מוצר משלם עליו פעם אחת מס ערך מוסף, וכאשר הוא מוכר אותו משולם המס על ידי מי שרוכש ממנו. מכס מוטל פעם אחת על סחורה מיובאת. מס דלק מוטל פעם אחת על דלק.

 מס שמוטל ללא מימוש

 עקרון חשוב בהטלת מסים הוא שיש להטיל את המס רק בעת מימוש הנכס וקבלת תמורה כספית.

 מס ריבוי דירות הוא המס היחיד שמטיל השלטון המרכזי, המוטל ללא קשר להכנסה כלשהי שצמחה לבעל הדירה, וללא קשר לאירוע מס כלשהו כמו מכירה או רכישה. הדבר יוצר סיכון לכך שלא יהיה לנישום מקור כספי כדי לשלם את המס.

 כך למשל, היטל השבחה לפי חוק התכנון והבניה, מוטל עם מכירת הנכס וקבלת התמורה עבורו, ולא עם השבחת הנכס, בעת אישור תכנית מתאר המגדילה את זכויות הבניה בנכס. (סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).

 מס רווח הון מוטל בעת מכירת נכס וקבלת התמורה עבורו. (חלק ה לפקודת מס הכנסה).

 מס הכנסה מוטל עם הפקת ההכנסה מתוך כספי ההכנסה.

 מס שמוטל על יחידים בלבד

 עיקרון חשוב בהטלת מיסים הוא שיש להטיל את המס בצורה שוויונית.

 מס ריבוי דירות הוא מס שאינו מקיים את עיקרון השוויון בין אזרחי המדינה, מאחר שהוא מוטל אך ורק על יחידים, כלומר אנשים פרטיים, ולא על חברות או תאגידים.

 אמנם סעיף 106(1) להצעת החוק קובע כי יראו כדירת מגורים בבעלותו של יחיד גם דירת מגורים שהיא בבעלותו של איגוד מעטים אם יש ליחיד זכויות באיגוד שיעור העולה על שליש בבעלות בדירה. אך לא מדובר בחברה רגילה, אלא ב"איגוד" (שאינו מוגדר בהצעה) שחמישה בני אדם שולטים שליטה ישירה בענייניו כשהם ביחד מחזיקים ברוב הזכויות באיגוד.

 נשאלת השאלה מדוע פוטרים את התאגידים מהחלת המס? בהחלט יתכן מצב שבו תאגיד יחזיק דירות מגורים בבעלותו. אין בסיס לפטור, ובנוסף, פטור צריך להיות שוויוני.

 המס אינו לוקח בחשבון ניכויי פחת והוצאות בגין דירות המגורים

 עיקרון חשוב בדיני מיסים הוא הזכות לניכויים מבסיס המס.

 מס ריבוי דירות אינו לוקח בחשבון ניכויים הכרחיים מבסיס המס. המס מחושב בכל שנה באותו האופן מבלי שיופחתו סממנים המאפיינים דירות מגורים ספציפיות, כמו פחת שנתי, כמו הוצאות שהוצאו בגין הדירות וכו'.

 בכך סוטה החוק מהקבוע בחוק מיסוי מקרקעין, לפיו נקבעו הניכויים המותרים" בסעיף 39 בעת חישוב בסיס המס. סעיף 21 לפקודת מס הכנסה קובעת כי יותר ניכוי בעד פחת של בניין.

 קושי באיתור החייבים במס

 עיקרון חשוב בדיני מיסים הוא הקלות באיתור החייבים במס, כדי שכל מי שחייב לשלם את המס אכן ישלם אותו.

 כאשר המס אינו מוטל על כל מי שחייב על פיו – גם בכך נפגע עיקרון השוויון בהטלת המס.

 חשוב לדעת, כי לשכת רישום המקרקעין אינה משקפת את מצב הבעלויות בדירות במלואו.

 קיימים מקרים רבים שבהם רישום מצב הבעלות בדירת מגורים מתבצע ב"חברה משכנת", שזוהי למעשה חברה פרטית.

 קיימים מקרים של יורשים שכבר שנים נמנעים מלרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין.

 לפיכך לא קיים בנמצא מאגר מידע אחד המכיל בתוכו את כל הבעלויות במקרקעין.

 יובהר כי גם ברשויות המקומיות אין מאגר כזה, היות ובמאגריהן רשום מי שנרשם כמחזיק בדירה, כחייב בתשלום הארנונה, אשר יכול להיות שוכר הדירה.

 מכאן מס ריבוי דירות למעשה נסמך על הצהרותיהם של הנישומים, בלעדיהן לא ניתן יהיה להטיל מס על כל הנישומים החייבים על פי ההצעה.

 חוסר שקיפות באופן חישוב המס

 עיקרון חשוב בדיני מיסים הוא עקרון השקיפות, שיהיה ברור ומובן לכל הנישומים באיזה אופן מחושב סכום המס.

 החוק מביא נוסחה מתמטית מסובכת ביותר, תוך הפניה למאגרי מידע אחרים, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בכך נפגע עיקרון השקיפות.

 ערך הדירה נקבע בצורה שרירותית על ידי אותה נוסחה, מבלי להתחשב במאפיינים ספציפיים של אותה הדירה.

 מס שאינו מבדיל בין דירת מגורים קטנה לבין אחוזה

 אמנם, המס על דירה קטנה אמור להיות קטן יותר (לאחר חישוב מתמטי מסובך) מזה של דירה גדולה יותר. אבל לפי סעיף 105(ג) להצעה, המס לא יעלה על 18 אלף ש"ח בשנה, כאשר סכום זה מעודכן מדי שנה.

 ההפרש במיסוי בין מי שיש לו דירה קטנה לבין מי שיש לו אחוזה – הוא לא גדול. בכך גם נפגע עיקרון השוויון.

 התייחסות למיסוי ארנונה

 מיסוי ארנונה מוטל על ידי השלטון המקומי, והוא מוטל על כל תושבי הרשות המקומית, בהתאם לשטח הדירה שבאחזקתם. התמורה עבור תשלום הארנונה היא מתן שירותים מוניציפליים לכל תושבי העיר מצד הרשות המקומית, שלא היה מתאפשר אילולא תשלום הארנונה.

 קיימים גם היטלי פיתוח המשתלמים לשלטון המקומי בעת בניה של בניינים חדשים.

 בשונה מהארנונה, החוק הקובע את "מס ריבוי דירות" אינו קובע כי כספי המס יועברו למטרה מסוימת ומיוחדת. אלה ישויכו לתקציב הכללי של השלטון המרכזי.

 מס רכוש

 חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961 קובע בסעיף 2(א) כי מס רכוש ישולם על ידי בעלי קרקע, לכל שנת מס על קרקע שהיתה להם באותה שנה. "קרקע" מוגדרת בסעיף 1 כקרקע פנויה לרבות קרקע שמחובר אליה נכס שאינו בניין, ולמעט קרקע חקלאית.

 סעיף 3 קובע לאחר תיקונו בשנת 1999, כי מס הרכוש על הקרקע יהיה בשיעור 0%.

 מס רכוש זהו המקרה היחיד שבו מוטל מס שוב ושוב על אותו בסיס מס, ללא מימוש.

 לפיכך לא בכדי בוטל למעשה מס רכוש כאשר נקבע שיעורו על 0%.

 לסיכום

 מס ריבוי דירות הוא מס שהכשלים בו מרובים, וטוב יהיה אם לא יחוקק.

 המחוקק צריך לדעת לרסן את עצמו ולא לחוקק חוקים המכוונים לפגוע בקניינו של פלח אוכלוסייה מוגדר ומסוים.

 כפי שפוגעים בפלח זה כדי להשיג מטרה חשובה, כך אפשר להשיג מטרות נוספות על ידי פגיעה בפלח אוכלוסייה שמחזיק בבעלות יותר משני כלי רכב, על ידי הטלת מיסים שנתיים על הרכב, וזאת כדי לעודד את צמצום מספר כלי הרכב בכבישים.

 כאשר המחוקק מתחיל בכך, דבר לא יעצור אותו כדי להמשיך להמציא מיסים חדשים שאינם הולמים את הגיונם של דיני המיסים.