תפריט חיפוש

ערר 001/12

ועדת ערר מחוזית

ערר מס' 001/12

סימוכין ועדה מקומית: 201018093

מקום הבניה: היסמין 8, יקנעם עילית

1. משה שאבי

2. עליזה שאבי

העוררים

נגד

1. ועדה מקומית לתכנון ולבניה יקנעם עילית

2. יוסי יחיא

3. נורית יחיא

4. שירן יחיא

המשיבים

החלטה

1. העוררים והמשיבים מס' 2-3 (להלן: המשיבים) הינם בעלי הזכויות בחלקה 167 בגוש 11093, עליה בנוי בית משותף ובו שלוש יחידות דיור. העוררים הינם בעלי הזכויות בדירה בקומת הקרקע של הבניין, אשר ככל הנראה לא אושרה במקום כיחידת דיור, אלא כמחסן וחדרי שירות (ראוי לציין כי גם על פי התכנית שבתוקף, ג/6539, המדובר באזור מגורים א', בו מותרת הקמת בתים דו משפחתיים, כך שהמדובר ביחידת דיור שאינה תואמת את הוראות התכנית, ואף לכאורה מהווה סטיה ניכרת, אולם המדובר במצב קיים בפועל, ולא נתייחס לסוגיה זו כעת). בפועל, המדובר כיום ביחידת מגורים בת שלושה חדרים, בשטח של כ-30 מ"ר לערך. המשיבים מס' 2-3 מבקשי ההיתר נשוא ערר זה (להלן: מבקשי ההיתר), מתגוררים בדירה בקומה הראשונה, באגף המזרחי של הבניין, ואילו המשיב מס' 4 מתגורר בדירה בקומה הראשונה והשניה, באגף המערבי של הבנין (בשל צורת העמדת הבית - מקום בו נרשם בהחלטה זו מזרח, צ"ל דרום-מזרח, ומקום בו נרשם דרום, הכיוון המדויק הוא דרום-מערב, וכו'). ראוי לציין כי המשיב מס' 4 הינו בנם של מבקשי ההיתר, והוא קיבל היתר בעבר להגדלת דירתו, והרחיב אותה באופן שבו היא חורגת מעבר לקונטור הדירה שהייתה במקור, וכן הוספה הקומה השניה, אשר לא הייתה קיימת במבנה המקורי.

2. העוררים קיבלו היתר להרחבת דירתם, על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מבוא עמקים (כאמור, לא ברור כיצד אושרה הבקשה, כאשר המדובר באזור בו אסורה לכאורה בניה של דירה שלישית), באופן המאפשר להם להתרחב לכיוון דרום, וליצור דירה בסטנדרט הולם יותר את זמננו. אלא שבפועל לא בוצעה על ידם בנייה כל שהי, והדירה הינה עדיין דירה קטנה מאוד, אשר חלונותיה פונים לכיוון דרום ומזרח.

3. מבקשי ההיתר הגישו בקשה המבוססת על תוספת הבניה שאושרה לעוררים, כאשר הבניה נעשית בקומה נוספת (קומה שנייה), תוך תמיכה של עמודים. מסיבה כלשהי הם התבקשו לפרסם הקלה, על אף שספק עם היה בכך צורך (בהתחשב בעובדה כי המדובר במגרש מדרוני, אשר לפי הוראות תכנית ג/6539, ניתן לבנות ולסגור בו קומת עמודים, מתחת לשתי הקומות המותרות). העוררים התנגדו לבקשה, בטענה כי הבנייה תסתיר להם אל החלונות של ביתם, ותפגע בצורה קשה ביכולתם להתגורר בדירה. עם סבורים כי ישנן אפשרויות הרחבה אחרות, אשר אינן פוגעות בהם בצורה שכזו. ראוי גם לציין כי ההתנגדות הוגשה באיחור, ועל כן בטרם בגשתו כבר הוצא למבקשי ההיתר היתר הבנייה, והם החלו בביצוע הבנייה. לפיכך, חלק מהבנייה כבר קיימת.

4. בדיון עצמו התברר כי הבקשה אינה מדויקת, ואינה כוללת חישוב שטחים נכון. לפיכך, דרשנו מהוועדה המקומית לקבל בקשה מתוקנת, אשר בה בוצע חישוב שטחים נכון, ואשר הינו כולל את כל תוספות הבנייה שבוצעו במגרש. הבקשה אכן תוקנה, והוועדה המקומית אישרה בשנית את הבקשה. לדעתה, הבקשה הינה פוגעת בזכויותיהם של העוררים, והיא מתחשבת בתכנון אותו העוררים עצמם ביקשו על מנת להרחיב את דירתם. הוועדה המקומית סבורה כי העוררים יוכלו להרחיב את דירתם באופן שבו לא תיווצר על פגיעה בהם, וכי המדובר בשכונה ישנה, אשר יש לעודד את שיפור הדיור בה.

5. ראוי לציין כי בערר עצמו טענו העוריים כי מה שמפריע להם אינה תוספת הבנייה בכללותה, אלא רק המרפסת הפונה לכיוון מזרח, אשר מחשיכה את דירתם. רק בדיון בערר עצמו העלו הם טענות נוספות כנגד הבנייה, אולם בסופו של דבר הודו כי הבעיה העיקרית היא המרפסת, אשר גודלה יוצר החשכה של החלונות הקיימים בצד מזרח.

6. ראוי להדגיש, כי גם אנו, בבחינתנו את הבקשה להיתר, לא מצאנו כי יש טענה רלוונטית כלשהי לגבי הבנייה המבוקשת כלפי דרום (אשר הינה עיקר הבנייה המבוקשת). ראשית, אם העוררים יבקשו להרחיב את דירתם כפי שביקשו בעבר (והם אף קיבלו היתך לכך, אשר לא מומש ופקע בינתיים), אז הבנייה כלל לא מפריעה לעם. למעשה, ההיתר שלהם חורג מעבר לקונטור ההרחבה שמבוקשת על ידי מבקשי ההיתר. שנית, הבנייה המוצעת הינה בגובה של שתי קומות מעליהם, כך שההסתרה של אור השמש אי מצומצמת יחסית. מבקשי ההיתר יכולים היו לבקש את ביצוע ההרחבה בקומה הראשונה (הקומה הקיימת), ואז ההסתרה הייתה קשה בהרבה, אולם הם ביקשו להתחשב בזכויות העוריים, והם מבצעים את הבנייה בקומה נוספת, מה שפוגע באיכות דירתם, אך מאפשר לעוררים לקבל אור בצורה ישירה (גם אם פחות מאשר קיים היום, כמובן).

7. המרפסת, שהיא נשוא הערר בפועל, הינה מרפסת באורך של 5.85 מ' וברוחב של 2.5 מ', המבוקשת בקומה השנייה אף היא. שטחה הינו פטור מחישובי שטחים (למעט החריגה של 0.62 מ"ר, האמורים להיות מחושבים), בשל הוראת המעבר של תקנה 4(ט) לתקנות התכנון והבנייה (חישובי שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992. עם זאת, מאחר ורוחבה הוא 2.5 מ' בלבד, ומאחר וזו נמצאת בגובה של שלושה מטר לערך מעל מפלס התקרה של העוררים, גם כאן, ההסתרה של אור השמש אשר נוצרת על ידי בנייתה, הינה חלקית בלבד, ולא מדובר בבנייה אשר יוצרת מטרד בלתי סביר כלפי העוררים. חשוב להבהיר כי העוררים יכולים לבצע הרחבה של דירתם גם לכיוון מזרח, דבר אשר יאיין כליל כל פגיעה של אותה מרפסת.

8. ייתכן והמרפסת נראתה לעוררים כמאסיבית יותר, בשל הטעות שנפלה בבקשה המקורית. הם סברו כי זו תיבנה מעל המדרגות היורדות מכיוון רחוב היסמין. אלא שעיון בבקשה מלמד כי אין כוונה כזו בבקשה, והבנייה לא תגיע כלל למדרגות.

9. הואיל וכך, לא מצאנו כי קיימת פגיעה משמעותית המצדיקה את דחיית הבקשה. מבקשי ההיתר מעוניינים למצל את זכויות הבנייה שהוקנו להם בתכנית ג/6539, ובהעדרן של נסיבות מיוחדות, יש להתיר להם זאת. דברים אלו נפסקו, בין היתר, בת"א 1668/97 נתן שוימר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב, פורסם במאגר נבו:

"זה הדבר בענייננו, שגם אם תאמר שסמכותה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה "רשות" היא, ולא "חובה", תקום חובה של הפעלת הסמכות בנסיבות שבהן אין כל סיבה סבירה ה"מרשה" סירוב או כאשר הסירוב מונע על ידי אחד מטעמי הפסולת המנהלית. התובעים ביקשו לממש את זכויות הבניה שבידם, בחלקה 35. הם ביקשו לבנות בהתאם לתב"ע, לא פחות ולא יותר. בקשה כזאת - בהעדר טעם מצדיק לסרב לה - הופכת, במקרה הקונקרטי ,את הסמכות שביד הרשות לסמכות שבחובה."

וכך נפסק, בין היתר, בעת"מ (חי') 4160/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח', פורסם במאגר נבו (סעיף 3 לפסק הדין):

"כאשר כל פי תוכנית המתאר המאושרת מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין, כי אז שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם ומוגדר בחוק. על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה החובה לאכוף את תוכנית המתאר המאושרת ובד בבד לאפשר לאזרח להינות מהזכויות שתוכנית המתאר המאושרת מאפשרות למימוש. הגבלה של מימוש אפשרויות לבניה ולשימוש במקרקעין כאשר תכנית המתאשר מאפשרת את הבניה והשימוש המבוקשים, צריכה להיות מצומצמת, זאת מאחר והגבלה על זכויות בניה המוקנות בתכנית המאושרת היא הגבלה על הזכות לממש את הקניין. ראה...

מכאן, ובסיכומו של דבר, אין פסול בקביעת תכניות המתאר שישקפו מדיניות תכנונית של רשות מקומית. עם זאת אין להגביל שימוש במקרקעין ובניה התואמים תכנית מתאר מאושרת, משיקולי מדיניות שלא באו לידי ביטוי בתכנית המתאר. ככל שהבניה והשימוש המבוקשים הם בהתאם לתכנית המתאר כי אז יש לאשרם. סמכותה של ועדה המקומית לתכנון ובניה שלא לאשר בניה התואמת את דרישות תכנית המתאר מצומצמת."

10. ההקלה שפורסמה הינה לתוספת קומה. אלמלא אותה הקלה, היה מצבם של העוררים גרוע יותר. אם מבקשי ההיתר היו מעוניינים בהרחבת הדירה בקומה הקיימת (ללא צורך בפרסום של הקלה), הקירוי שהיה נוצר, הן לכיוון דרום, והן לכיוון מזרח, היה פוגע אף יותר בדירת העוררים (שכן הוא היה צמוד אליהם). ההקלה דווקא משפרת את מצבם של העוררים, ואינה פוגעת בזכותם לבצע בניי העתידית, אשר תאיין כליל את הפגיעה הנוצרת כיום.

11. הואיל וכך, אנו סבורים כי דין הערר להידחות, וכך אנו מורים.

ניתנה ביום 27/03/2012 פה אחד, ע"י יו"ר הועדה מר דרור לביא-אפרת והחברים/ות: מר מנדי בראון, גב' רונית שרמייסטר וגב' אורלי עין-דר נעים.

קרן שביט - מזכירת ועדת הערר

עו"ד דרור לביא-אפשרת - יו"ר ועדת הערר