תפריט חיפוש

מסלול עוקף חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973

ד"ר אברהם בן עזרא

אין זה סוד כי יש שופטים, שלא רואים בעין יפה תשלום פיצויים לדיירים בגין ליקויי בניה ואי התאמות, על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973, בשל פגמים כגון- גובה מעקה מנוגד לתקן, מנגנון נעילת דלת כניסה מנוגד לתקנות התכנון והבניה או שטחי גישה מול כלים סניטריים מנוגדים להוראות למתקני תברואה (הל"ת).

זאת ייאמר בנוסח עדין ובלשון המעטה.

על כן, בית המשפט הסבור כך, "מאמץ בחום" את חוות דעתו של מומחה בית המשפט, שכין במקרים אלה שאינם מועטים בית המשפט אינו נוטה לדון בהשגות על חוות דעת מומחה בית המשפט לטובת הדיירים (התובעים), אפילו לגבי פריטים, שבהם כבר קבע לגביהם עמדה לטובת הדיירים בפסקי דין קודמים, והיו דברים מעולם.

יתירה מכך, בית המשפט, לפעמים, מנסה להתוות דרך המצדיקה צמצום זכויותיהם של הדיירים, אולי מתוך תקווה כי הדיירים-התובעים לא יגישו ערעור הכרוך בתשלומים גבוהים, או מתוך תקוה שגם אם יוגש ערעור - הוא לא יידון ממש, ובית המשפט שבערעור לא יחדור לעומקם של טיעונים. לאמור, גם בערכאת הערעור יקבל בית המשפט את עמדת המומחה שמונה על ידי בית המשפט, ללא חקירה וללא בדיקה ביקורתית.

בת"א 46190-07-04 יפה קופפר נ' ח.י.צ. ייזום ובניין 2007 בע"מ, (בית משפט השלום בחיפה), קבע בית המשפט כדלקמן:

סעיף 16:

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, לא מצאתי כל מקום להתערב בקביעת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. הלכה ידועה היא כי משמינה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, לא ייטה בית המשפט לסטות ממנה אלה בהתקיים נימוקים כבדי משקל (ראו למשל, ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נבו(4) 563, בעמ' 569).

לא מצאתי כי בעניינו מתקיימים נימוקים שכאלו.

משכך, דין טענות הצדדים כנגד האמור בחוות דעת המומחה, להידחות.

ראה גם מתוך סעיף 17:

...ולא מצאתי להרחיב בכל טענה וטענה, שכן וכאמור, המומחה השיב לשאלות מטעם הצדדים ואלו ויתרו על חקירתו...

לשון אחר: בית המשפט העדיף את חוות דעתו של המומחה שמינה מבלי לבדוק את הטענות הגלומות בה, מול טענות הכלולות בחוות דעת מומחה התובעים, שאינן רק טענות שבמומחיות, אלא גם טענות משפטיות, כגון, אי התאמה לתקנות בעניין נעילת דלת כניסה, או: אי התאמה להל"ת בעניין שטחי גישה.

[יצוין כי בנושא שטחי גישה, המומחה מטעם בית המשפט, ובית המשפט בעקבותיו, טענו טענה משפטית שגויה - כאילו ההוראות הנכללות בהל"ת, הן המלצות בלבד, ולא חובות חקוקות...].

הטענה כי חוות דעתו של מומחה בית המשפט לא נסתרה - טענה שכלולה בפסק הדין- לא נכונה. טענותיו נסתרו מבחינה עובדתית, אך בעיקר מבחינה משפטית, כפי שהובהר לעיל בעניין של מעמד הל"ת (הוראות למתקני תברואה תש"ל- 1970); מומחה ביהמ"ש חש חופשי מהן, בהיותן, כביכול, רק המלצות. הייתה צריכה להידלק נורה אדומה בפני עיניו של בית המשפט הנכבד, לאור הטענה המוזרה (והלא נכונה)  כי הוראות הן המלצות...

אלא שבית המשפט בתיק זה לא הסתפק בכך, והגדיל לעשות  בסעיף 19 לפסק דינו באומרו כדלקמן:

19. על כל האמור יש להוסיף כי פסקתי פיצוי בגין נזק בלתי ממוני, וזה מגלם, בין היתר, פיצוי בגין חריגה מהתקנות שאין בצידה נזק או שלא נדרש לתקנה (ראו בן לסן, פסקה 55).

משמע, בית המשפט הנכבד מודה, כי יש אי התאמות - אך זה לא נורא, ולא מספיק עד כדי שהדיירים יפוצו על כך, למעט פיצוי סמלי בגין נזק לא ממוני. אי ההתאמות על כנן, מבלי שתהיה התייחסות ממונית להן...

והפיצוי - (בגין נזק לא ממוני, שעיקרו עגמת נפש) - הוא: 20% מעלות תיקונים של ליקויים אחרים, ליקויים אשר לפי מומחה בית המשפט וביהמ"ש בעקבותיו - צריך לתקן...

לא ברור מה הקשר בין אי התאמה לתקנות בנושא א', לבין אי התאמה לתקנות בנושא ב', וכיצד ועל סמך מה קובע בית המשפט כי עלות תיקון וביטול אי התאמות מסוג א', משפיעה על פיצוי בגין נזק לא ממוני, שיינתן בגין קיומן של אי התאמות מסוג ב'...

לא רק חוסר היגיון יש בסעיף 19, חוסר קשר מוחלט בין שני סוגי אי התאמות לפי סיווגו של בית המשפט, אלא גם החלטה מרחיקת לכת וזילות תקנות מסוג ב', כאילו שאין חוק מכר (דירות) הקובע כי כל אי התאמה לתקנות ולתקנים מהווה עילת תביעה זכות לקונה וחובה למוכר. מדובר בהכלה של "הכול שפיט" על חוקי הבניה, כאילו הכלל כי "הכול שפיט" גובר עליהם.

יפים בעניין זה דברי בית המשפט המחוזי בת"א 922/95 סולומון ואח' נגד שיכון ופיתוח ואח', שופטת: צפורה ברון, כדלקמן:

המהנדס פריידלין מתייחס להוראות הדין כאילו היו בגדר המלצות ולא כאל הוראות מחייבות.

ובהמשך:

המהנדס פורת קבע כי המעקות במרפסות בדירות התובעים נמוכות במספר סנטימטרים מ-105 ס"מ, הגובה הנדרש על פי התקנות.

המומחה מטעם ביהמ"ש סבור כי לדעתו די בגובה 102 ס"מ גובה המעקות בדירותיהם של התובעים.

משקבע מחוקק המשנה בתקנות את גובה מעקות, אין זה מתפקידו או מסמכותו של ביהמ"ש לקבוע את הגובה הנדרש משיקולי בטיחותם של המשתמשים במרפסות הכביסה. משום כך אין בכלל רלוונטיות לדעתו, של מומחה ולו גם מומחה מטעם ביהמ"ש.

בחקירתו של מהנדס פריידלין התברר כי הוא מתייחס להוראה שבתקנות בדבר גובה המעקות, כאילו מדובר בהמלצה ולא היא. המידות הקבועות בתקנות, הינן מידות מינימום מחייבות.

האמור לעיל בדבר תוקפן המחייב של התקנות נכון גם לעניין מזקף הראש במהלך המדרגות.

על פי התקנות, נדרש מינימום 210 ס"מ גובה, למזקף ראש.

המהנדס פורת מצא שבבניין הנדון גובה מזקף הראש במהלך המדרגות העליון הוא 204 ס"מ, המהנדס פריידלין קבע כי הגובה הוא 205 ס"מ.

נאמן לגישתו העקרונית, אין המהנדס פריידלין מתייחס לדרישת התקנות כדרישה מחייבת. לפיכך הוא סבור, שאין דין המהלך העליון כדין המהלכים האחרים, בעוד שבכל מהלכי המדרגות משתמשים כל הבאים לבניין, שונה לדעתו המהלך העליון, שבו משתמשים רק אלו העולים לגג.

לדעת המהנדס פריידלין, רק לאנשי תחזוקה עניין להגיע לגג הבית.

חזקה על אנשי התחזוקה שהם מודעים לסכנה של מהלך נמוך ולפיכך הוא אינו רואה פגם בכך שהמהלך העליון נמוך מכפי הקבוע בתקנות.

אין ממש במסקנתו של מהנדס פריידלין כי רק אנשי תחזוקה עולים לגג הבית.

בעניין מודעות אנשי תחזוקה לסכנה בשל נומך התקרה, חזקה על בוניי בניינים שהם מקיימים את דרישות החוק ובונים מהלכי מדרגות בגובה הנדרש בחוק.

[ההדגשות אינן במקור].