תפריט חיפוש

ע"א 1846/92 נפתלי לוי נ' מבט בניה בע"מ

בית המשפט העליון

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ערעור אזרחי מס' 1846/92

השופטים:

כבוד הנשיא מ' שמגר

כבוד השופט ד' לוין

כבוד השופט ת' אור

המערערים:

1. נפתלי לוי

2. עליזה לוי

ע"י ב"כ עו"ד מ' נתנאי

נגד

המשיבה:

מבט בניה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד א' שרנקובסקי-שרן

וערעור שכנגד

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט ד' חשין) מיום 27.2.92 בת"א 368/89.

פסק דין

הנשיא מ' שמגר:

1. ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר פסק למערערים פיצויים בגין הפרת חוזה למכר דירה על ידי המשיבה.

2. העובדות העיקריות כפי שנקבעו על ידי בית המשפט המחוזי הן כדלקמן:

(א) ביום 23.9.82 חתמו הצדדים על חוזה, שלפיו רכשו המערערים מן המשיבה דירה. הדירה נמסרה למערערים בחודש אוגוסט 1984.

(ב) החל בחודשי החורף של שנת 1985 התגלו בדירה בעיות רטיבות שהתבטאו בחדירת מים ובעיבוי (קונדנסציה) של הקירות, ואשר גרמו לטחב ולעובש במקומות שונים בגג הדירה ובקירותיה.

(ג) המערערים פנו למשיבה בכל חורף בין השנים 1985 ל-1989 בבקשה לתקן את הפגמים בדירה. הפנייה נעשתה באמצעות עובדי המשיבה שהיו מצויים במקום, ואלו אף ניסו לתקן את הפגמים, אך ללא כל הצלחה.

(ד) ביום 13.1.89 הוגשה לבית המשפט המחוזי תביעה לביטול ההסכם ולפיצויים.

(ה) בישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 3.9.90 הודיע בא כוח הנתבעת (המשיבה בענייננו), כי החברה תבצע את התיקונים הנדרשים בדירה – "לפנים משורת הדין". אף תיקונים אלו לא הועילו, ובסופו של דבר התבררה התביעה לפני בית המשפט.

(ו) ביום 3.5.92 פינו המערערים את הדירה.

3. פסק הדין, בחלקים הרלוואנטיים לערעור זה, קובע לאמור:

(א) החוזה בין הצדדים הופר בידי המשיבה;

(ב) תניות ההתיישנות והגבלת האחריות שהעלתה המשיבה אינן תופסות;

(ג) החוזה בוטל כדין על ידי המערערים;

(ד) לאור מסקנותיו הנ"ל חייב בית המשפט קמא את המשיבה בפיצויים.

סכום הפיצויים כלל מרכיבים שונים לפי הפירוט שלהלן:

(א) סכום של 138,750 דולר, נכון ליום 1.8.91. סכום זה משקף, לפי קביעת בית המשפט ולאחר שמיעת עדויות שמאים, את ערכה – ליום ההערכה – של הדירה שנקנתה, אילו הייתה במצב תקין.

(ב) מסכום זה ניכה בית המשפט סכום של 16,000 דולר, המגלם תשלום שכר דירה עבור השימוש בדירה במשך שמונה שנים. בקביעת סכום זה הובאה בחשבון העובדה שמדובר בשימוש בדירה במצב ירוד.

(ג) נוכו גם סכומים שונים בגין נזקים לתכולת הדירה, הוצאות תיקון ששילמו המערערים במהלך השנים, תשלום למומחים, מעבר לדירה חדשה, עוגמת נפש ומספר סעיפים נוספים, ובכלל זה שיפורים שהכניסו המערערים בדירה. סכומים אלה יכונו "פיצויי הסתמכות", וכולם באו לפצות על הנזק שנגרם למערערים עקב שהייתם בדירה דולפת ונוספת במשך שמונה שנים.

4. הערעור הראשי נסב על החיוב בתשלום שכר דירה. הערעור שכנגד מופנה כנגד עצם החיוב בפיצויים וכן כנגד סכום הפיצויים שנפסק בגין חלק מעילות התביעה.

החובה לשלם שכר דירה

5. את המחלוקת בעניין זה ניתן לסכם כך: המערערים טוענים, כי אין לנכות מהסכום שנפסק להם כפיצוים תשלום עבור שכר דירה, שכן אם כך ייעשה, הרי שתוצאת פסק הדין לא תעמיד אותם במצב שבו היו לו קוים החוזה. במילים אחרות, לו הדירה הייתה תקינה, היו הם היום בעליה של דירה בת שמונה שנים ששווייה – אותו סכום שהעריך בית המשפט קמא, בלא כל חובה לנכות תשלום עבור שכר דירה. החיוב לשלם למשיבה שכר דירה מביא לתוצאה שלפיה נגרע מהם סכום זה, וטוענים המערערים שתוצאה זו איננה צודקת.

טענת המשיבה בנושא זה היא, כי משבוטל החוזה קמה לצדדים, מכוח סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – חוק התרופות), חובת השבה הדדית – וחובת ההשבה כוללת גם את חובת הנפגע להשיב למפר "מה שקיבל על פי החוזה". מכיוון שהמערערים גרו בדירה במשך שמונה שנים, הרי שיש בכך שימוש המהווה טובת הנאה שנתקבלה על פי החוזה, ועל כן אי תשלום שכר דירה יהיה בו התעשרות שלא כדין על חשבונה של המשיבה. לפיכך מן הראוי שהמערערים יחויבו בתשלום עבור שימוש זה.

לכך משיבים המערערים, כי משהופר חוזה והנפגע בחר לבטלו, עומדות לפניו שתי ברירות: "מסלול ההשבה" או "מסלול הפיצויים". "מסלול ההשבה" מגביל את הנפגע לתביעת אינטרס ההשבה – במסגרת מסלול זה יכול הוא לתבוע רק בהשבת המצב לקדמותו, כאשר כל צד משיב לצד השני את השיקול ממנו על פי החוזה. נפגע, במצבם של המערערים, הצועד במסלול זה, זכאי להשבת כספו בצירוף ריבית וחייב להשיב למפר את הדירה בצירוף ריבית וחייב להשיב למפר את הדירה בצירוף שכר דירה ראוי בגין השימוש בה. "מסלול הפיצויים" מאפשר לנפגע לתבוע פיצויים אשר נועדו להעמיד את הנפגע במצב שבו היה לו קוים החוזה. במקרה שלפנינו – התוצאה תהיה קביעת פיצויים בשיעור שווי הדירה ביום פסק הדין. לפיכך, המערערים לא יהיו זכאים לריבית על כספם, והמשיבה לא תהא זכאית לשכר דירה.

6. מקובל לומר, שדיני התרופות בגין הפרת חוזה באים להגן על שלושה אינטרסים: אינטרס הצפיות – המתמקד (אף כי אינו מתמצה) בהפסד הרווח של הנפגע ונועד להעמידו במצב שבו היה אילו קוים החוזה; אינטרס ההסתמכות – המתרכז בנזקים שנגרמו לנפגע עקב הסתמכותו על החוזה ונועד להעמידו במצב שבו היה אילו כלל לא היה חוזה; אינטרס ההשבה – הדורש שכל צד ישיב לשני את אשר קיבל ממנו ונועד למנוע עשיית עושר של המפר על חשבון הנפגע (כאשר המדובר בהשבה כתרופה בגין הפרה). זו החלוקה הקלאסית המופיעה במאמרם של L.L. Fuller and W.R. Perdue, "The Reliance Interest in Contract Damages" 46 Yale L.J. (1936-37) 52; וראו דיון בעניין לאחרונה בע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עיריית נתניה; עיריית נתניה נ' מלון צוקים בע"מ, פ"ד מו (4) 45.

במשפט הישראלי, שבו אכיפה היא התרופה הראשית, אין ספק כי האינטרס המוביל שעליו באים דיני התרופות להגן הוא אינטרס הצפיות (ע"א 195/85 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סוראקי ואח', פ"ד מב (4) 811, בעמ' 834). כאשר נפגע תובע פיצויים עקב הפרת חוזה – בית המשפט, כעיקרון, צריך לשאוף להעמידו במצב שבו היה לו קוים החוזה.

יחד עם זאת, מעמיד חוק התרופות שורה של סעדים לרשותו של הנפגע ונותן לו, בסעיף 2, את זכות הבחירה ביניהם. נפגע הבוחר בכך יכול לתבוע, מבין הסעדים העומדים לרשותו, כל סעד או צירוף של סעדים, המייצגים את אחד האינטרסים שעליהם בא להגן חוק התרופות, ובלבד שתתקיימנה שתי דרישות: (א) לא ניתן לקבל כפל פיצוי בגין אותו נזק; (ב) אין סתירה מהותית בין שני סעדים נתבעים (דוגמת ביטול ואכיפה) (ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה. פ"ד מב (1) 221, בעמ' 268-269). אמרה על כך השופטת בן פורת:

... ויש שיטות, כשיטת המשפט המקובל, שגישתן גמישה ומאפשרת לנפגע לברור לו אותה תרופה או אותו שילוב של תרופות המשלימות זו את זו, אשר ייתנו לו את ההגנה המלאה, ככל שהדבר ניתן, על האינטרס שעליו הוא מבקש להגן. כל עוד אין סתירה ביניהן וכל עוד לא ניתנה לנפגע תרופה כפולה על אותו נזק, אין מניעה בשילוב כזה. כך, למשל, ניתן לתבוע השבה חלקית ופיצוי חלקי, כשהם משלימים זה את זה ומביאים לפיצוי מלא, אך לא יותר ממנו (Treitel, supra, at 36, 38). אין מניעה, למשל, לשלב תרופת אכיפה עם פיצויי הסתמכות. אין גם מניעה לשלב השבה עם פיצוי על הפסד הרווח הצפוי מהעיסקה (ראה: Dobbs, supra, at 844). אך לא ייתכן שילוב של השבה מלאה, בעין או בשווי, עם פיצויי ציפייה מלאים בשיעור התמורה המוסכמת במלואה (ראה: Treitel, supra, at 38)

(ע"א 156/82 ליפקין נ' דור הזהב בע"מ ואח', פ"ד לט (3) 85, בעמ' 96).

בהמשך מוסיפה השופטת בן פורת שלאור סעיף 2 לחוק התרופות – זו הגישה גם במשפט הישראלי.

מכאן, כי הדיכוטומיה המוצעת על ידי המערערים בין "מסלול ההשבה", מחד גיסא, ל"מסלול הפיצוי", מאידך גיסא, היא מוטעית. "ההשבה, עליה מורה סעיף 9 (א) של חוק התרופות, נגזרת, כאמור שם, מהביטול, אשר עמו ניתן, כאמור, לתבוע גם פיצוי, ובלבד שטיבו ושיעורו לא יביאו, יחד עם ההשבה, לכפל תרופה על אותו נזק..." (ע"א 156/82 הנ"ל, שם). נפגע המבטל חוזה רשאי לבחור בהשבה בלבד – ובמקרה כזה מחויב כל צד להשיב לשני את שקיבל על פי החוזה, הא ותו לא (דוגמה לכך ניתן למצוא בע"א 687/89 לירן ואח' נ' ח' גבריאל ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מה (2) 189); הנפגע רשאי לבטל את החוזה ולדרוש פיצויי צפיות בלבד או פיצויי הסתמכות בצירוף השבה (ע"א 3666/90; 4012 הנ"ל, דברי השופט חשין). Treitel אף מתאר מקרה אנגלי שבו סופקה לנפגע מכונה לא תקינה, ובתביעה זכה להשבת המחיר ששולם, להוצאות התקנת המכונה (הוצאות הסתמכות) ולהפסדי הרווחים (הפסדי צפיות) בגין אי תקינות המכונה (G.H. Treitel, Remedies for Breach of Contract (Oxford, 1988), 392, 395), אם כי במקרה כזה יש להיזהר מחפיפה בין פיצויי ההסתמכות לפיצויי תצפיות.

7. בהקשר זה ראוי להבהיר שאין כל סתירה בין תרופת הביטול וההשבה המתלווה אליו לבין מתן פיצויי צפיות. במבט ראשון נראה שקיים קושי מושגי במתן שתי תרופות אלו באופן מצטבר, שכן, לכאורה, הביטול – מגמת פניו אחורה – למצב הטרום חוזי, ואילו אינטרס הצפיות – מגמת פניו קדימה, אל מה שהיה לו קוים החוזה. כתוצאה מכך קיימות שיטות משפט בקונטיננט שאינן מאפשרות מתן שני סעדים אלו במסגרת אותה תביעה, וגם בארצות הברית הייתה לתפיסה זו אחיזה במשך שנים רבות (Treitel, supra, at 392-396).

דומה שלסתירה לכאורית זו אין יסוד. החוזה אמנם בוטל ועמו בוטלו חיוביו ה"ראשוניים", אך החובה לשלם פיצויי צפיות עומדת במסגרת החיובים ה"משניים" – הקמים עם ביטול החוזה.

אומר על כך Treitel:

These Arguments are far from compelling. The principle of retrospective operation does not necessarily apply for all puroposes; nor do such statements as that a contract has 'ceased to exist' carry any necessary connotation as to the extent to which damages are recoverable for a breach comitted before termination. They refer only to the primary obligation under the contract, so far as these have not been performed

(Treitel, supra, at 392)(ההדגשה שלי - מ' ש')

ונאמר על כך, במקום אחר:

"לא קוים חיוב מעין זה, קמות לנפגע התרופות בגין הפרת חוזה, לרבות אכיפת החיוב או פיצויים בגין אותה הפרה..."

(ע"א 187/87 לוי נ' דויטש, פ"ד מג (3) 309, בעמ' 320).

באותו מקרה נאמרו הדברים לגבי החיובים המשניים שהצדדים קבעו בחוזה שביניהם, אך הדבר נכון, מקל וחומר, גם בכל הנוגע לחיובים משניים הקמים מכוח הדין.

כפי שמציין Treitel, לא כך הדבר בכל שיטות המשפט. נראה שמרבית שיטות המשפט הקונטיננטליות אינן מאפשרות ביטול והשבה בצירוף עם פיצויי צפיות; גם המשפט האמריקני נתקל בבעיה זו עד לאחרונה (ראה סקירתו של Treitel, בספרו הנ"ל, בעמ' 105-108, 392-396). אך גם בשיטות משפט אלו החשש אינו מסתירה מהותית בין הסעדים, אלא ממתן כפל פיצוי. בהתייחסו לסתירה הלכאורית בין השבה לפיצויים אומר Corbin:

As was said before, there is no necessary inconsistency between these two remedies; and the real purpose served by not granting both at once is to avoid double compensation for one injury

(A. L. Corbin, On Contracts (St. Paul, vol, 5A, 1964) 485).

מובן שהכוונה לפיצויי צפיות דווקא, שכן לגבי פיצויי הסתמכות, לא מתעוררת אף סתירה לכאורה.

בית משפט זה כבר פסק בהתאם לכך: בע"א 646/85 יצירות ברנע בע"מ ואח' נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ, פ"ד מב (2) 793, נקבע כי כאשר הנפגע ביטל חוזה עקב הפרתו (שהתבטאה באיחור בביצוע), הוא זכאי לקבל מן הצד השני את הרווח שהיה צפוי לו קוים החוזה. נאמר שם, בעמ' 798:

"הפיצוי נועד להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אלמלא ההפרה... בית המשפט קמא קבע, כי נזקה של המשיבה מתמצה באובדן רווחים צפויים, ונזק זה נגרם כתוצאה מסתברת של ההפרה. מסקנה עקרונית זו מקובלת עלי...".

לתוצאה דומה הגענו גם בע"א 262/86 רוט ואח' נ' Deak and Co. Inc. ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מה (2) 353, בעמ' 353:

לאחר שקבעתי, שההסכם הופר הפרה יסודית ובוטל כדין, לא ניתן, לדעתי, לקבל טיעון, לפיו נזק מסוים נגרם עקב ביטול החוזה – שכן ביטול החוזה הוא תוצאה של הפרתו. טענה זו של המערערים, לו הייתה מתקבלת, הייתה שוללת מנפגעים פיצויים כל אימת שבחרו הללו באפשרות, שהדין מעניק להם, לבטל את החוזה שהופר... מרגע שהמערערים הפרו את חובותיהם על פי החוזה, הם צריכים היו לצפות את ביטולו, לרבות אובדן הרווחים הנובעים מכך.

ובאופן מפורש בע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון בע"מ נ' טעמיקו בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מו (3) 288, בעמ' 298:

איני רואה כל סתירה בין תרופת הביטול, המביאה את ההסכם לקצו ומשחררת את הצדדים מחיוביהם העתידיים, לבין הגנה על האינטרס הצפוי של הנפגע על ידי פיצויו בהתאם.

מכאן שניתן לצרף בתביעה אחת ביטול והשבה הנגזרת ממנו ביחד עם פיצויי צפיות, ובלבד שלא יינתן כפל פיצוי (וראו גם ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (בורסי – ח.ש. פרץ, מהדורה 2, תשמ"ב) 445).

ומן הכלל אל הפרט: נפגע שביטל חוזה, התובע השבה בצירוף פיצויי צפיות, מעוניין שיעמידו אותו במצב שבו היה לו קוים החוזה. הוא מעוניין בהגנה על אינטרס הצפיות שלו, ובמסגרת השיטה המשפטית שלנו הוא גם זכאי לכך. במקרה שלפנינו, השוואת מצבם של המערערים לזה שהיה לו קוים החוזה מחייבת קביעת פיצוי לנפגעים-המערערים בסכום השווה לערכה של הדירה לו הייתה תקינה.

8. בכתב התביעה שהגישו המערערים בערכאה הראשונה מופיעים הסעיפים הבאים, הרלוואנטיים לענייננו:

20. כתוצאה מהשתלשלות האירועים לעיל מבקשים התובעים מבית המשפט הנכבד לקבל סעד של ביטול ההסכם, השבת ערך ההשקעה ופיצויים.

...

22. הנתבעת אחראית כלפי התובעים או מי מהם בגין הפרתה את ההסכם ובגין הפרות יסודיות כמתואר לעיל, וחייבת לפצות את התובעת או מי מהם בגין כל הנזקים, ההפסדים וההוצאות אשר נגרמו להם וייגרמו להם כתוצאה מהפרת ההסכם ובעקבותיהן, וכמפורט להלן:

א) ... השבת כל הכספים שהשקיעו בדירה בלוויית הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית.

ב) ...

ג) הנתבעת חייבת לשלם ולהשיב לתובעים את ההוצאות אשר הוציאו והסכומים אשר שולמו על ידיהם כתוצאה מתניות ההסכם ובעקבותיו, וכתוצאה מהפרתו על ידי הנתבעת ובעקבות הפרתו כמתואר לעיל, כדלקמן:

1. תשלום ערך הדירה אילו הייתה תקינה וראויה למגורים...

המחלוקת בין הצדדים נסבה הן במישור הדיוני והן במישור המהותי. במישור הדיוני טוענת המשיבה, כי המערערים בחרו ב"מסלול ההשבה" וכלל לא תבעו פיצויים. עיון בסעיפים 20 ו-22 (ג) (1) לכתב התביעה מראה שאין לטענה זו על מה שתסמוך. יתרה מכך, המערערים הביאו שמאי שיעריך את ערך הדירה לו הייתה תקינה – והאם יעלה על הדעת שטרחו והביאו שמאי לשם קבלת השבה בלבד? סעד ההשבה אמנם נתבע בכתב התביעה, אך התמונה הכוללת העולה ממכלול הסעדים שתבעו המערערים היא, כי הם מבקשים מבית המשפט כי סכום הפיצויים יעמיד אותם במצב שבו היו לו קוים החוזה עם המשיבה.

 במישור המהותי נחלקים הצדדים סביב שיעור הפיצויים שיש לפסוק בגין הפרת חוזה המכר שבוטל; לכאורה, לאחר שעמדנו על מטרת הפיצוי מקום שהנפגע תבע פיצויי צפיות, הרי שיש לתרגם זאת לשפת המעשה ולתת למערערים פיצוי שיעמיד אותם במצב שבו היו יכולים להיות אילו קוים החוזה.

9. בבואנו ליישם תוצאה זו במישור הפרגמטי אנו נתקלים בבעיה הבאה: כנגד הכלל שאין כל מניעה לפסוק סעדים שונים, כל זמן שאין בכך כדי להעניק כפל פיצוי על אותו נזק (ע"א 156/82 הנ"ל) עומד הכלל, הבא לידי ביטוי בסעיף 9 לחוק התרופות, שעל כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל על פי החוזה. מה שקיבל כל צד כולל גם את השימוש שנעשה בנכס שהועבר בין הצדדים (פרידמן, בספרו הנ"ל, בעמ' 464-462, וכן התוספת לעמודים אלו). על כן, לכאורה, חובה על המערערים לשלם למשיבה דמי שימוש עבור התקופה שבה גרו בדירתה, כפי שפסק בית המשפט המחוזי; אולם תשלום זה יסכל את התוצאה של העמדת הנפגע במצב שבו היו לו קוים החוזה ואת ההגנה על אינטרס הצפיות שלו.

בע"א 687/89 שהוזכר לעיל נוצרו נסיבות דומות. באותו מקרה, כמו בענייננו, מסרו קבלנים לדיירים דירה פגומה. גם שם בוטל החוזה לאחר מספר שנים שבהן התגוררו הדיירים בדירה. באותו מקרה פסק השופט גולדברג כי, בעיקרון, על הקבלנים להשיב לדיירים את כספם בתוספת ריבית, ואילו על הדיירים להשיב לקבלנים את הדירה וכן שכר דירה עבור השימוש בה. בנסיבות המקרה שם לא נדרשו הדיירים לשלם את שכר הדירה, בשל כך שזה לא נתבע על ידי הקבלנים.

בית המשפט קמא סמך על פסק הדין בע"א 687/89 וראה עצמו מחויב לפסוק למשיבה שכר דירה עבור התקופה שבה גרו המערערים בדירה, ואולם בית המשפט קמא לא נתן דעתו כיאות לפרטי ההליך בע"א 687/89, שהרי פסק הדין הנ"ל מוגבל למקרים בהם הדייר-הנפגע תבע השבה, והשבה בלבד, אין הוא חל על מקרים, כמו זה שלפנינו, שבו תבעו הנפגעים בנוסף להשבה גם פיצויים – שנועדו להעמידם במצב שבו היו יכולים להיות אלמלא הופר החוזה. אומר על כך השופט גולדברג בפסק הדין בע"א 687/89 הנ"ל, בעמ' 192:

כיוון שביקשו השבה, לא עמדה כלל לשיקול השאלה, אם יש לחייב את המערערים להשיב את הכסף בערכו הריאלי בצירוף ריבית, או לחייבם לשלם למשיבים את ערכה של דירה 'זהה, במצב תקין, כשוייה ביום החזר התשלום'. שכן האלטרנטיבה השנייה, שמטרתה להחזיר אתה משיבים למצב שהיו אמורים להיות בו אלמלא הופר החוזה, אינה נכנסת לגדר השבה, אלא היא תרופה פיצויית.

במקרה שלפנינו המדובר בתביעה לפיצויים, ולכן אין להלכה שנקבעה בע"א 687/89 השלכה עליו. יחד עם זאת, עדיין קיים החיוב להשבה, עקב ביטול החוזה מכוח סעיף 9 לחוק התרופות. אשר לכך, טוען בא כוח המערערים, כי השבת שכר הדירה על ידי הקונה תלויה בהשבה על ידי הקבלנים של הריבית על הכסף שהחזיקו ברשותם – ובאשר אין מחייבים את הקבלנים לשלם ריבית על הכסף, אין לחייב גם את הדיירים לשלם שכר דירה, מעין חיובים השלובים זה בזה. נימוק זה אינו יכול לעמוד. הטעם לכך הוא שההשבה מקורה בדיני עשיית עושר. לפיכך החיוב להשבה אינו הדדי, וכל צד חייב בהשבת טובות הנאה שקיבל מרכושו של הצד השני, ללא כל קשר לחיוב הצד השני כלפיו. אמר על כך השופט מצא:

... אף ההשבה, עליה מורה סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), מיועדת, בדרכה שלה, למנוע התעשרות בלתי צודקת. להבדיל מן העילה לקבלת תרופה 'חוזית', העומדת רק לצד הנפגע מהפרת החוזה והמיועדת לתקן את הפגיעה שגרמה ההפרה ל'אינטרס הציפייה' שלו שהחוזה יקוים, מוקנית עילת ההשבה לכל אחד מן המתקשרים בגין מה שנתן למשנהו על פי החוזה. 'אינטרס ההסתמכות', לבל יתעשרו זה על חשבון זה שלא כדין, הינו אינטרס המשותף לשני הצדדים, ושורת הצדק מחייבת לספקו על ידי החזרתם למצבם הטרום חוזי.

(ע"א 588/87 א' כהן ואח' נ' שמש וערעור שכנגד, פ"ד מה (5) 297, בעמ' 317) (ההדגשה שלי – מ' ש').

תוצאה זו נתמכת בכך שבהשבה חייב כל צד להשיב את "מה שקיבל" ולא את שוויו, וכך, גם אם חלו שינויים בערכם היחסי של מה שהצדדים נתנו זה לזה – עדיין חייב כל צד להשיב את "מה שקיבל", גם אם השווי היחסי של הנכסים השתנה (ראה ד' קציר, תרופות בשל הפרת חוזה (תמר, 1991) 778). אחד היתרונות שמעניק סעיף 9 לחוק התרופות לנפגע על פני המפר הוא היכולת לבחור בין השבה בעין לבין השבת שווי, יתרון שאינו קיים במקרה של השבה לפי סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (ראה פרידמן, בספרו הנ"ל, בעמ' 450-451). אפשרות זו, הנותנת לצד הנפגע כוח "לכפות" על הצד המפר חוזה שונה מזה שהוסכם עליו (ראה פרידמן, שם), אף היא תומכת בדעה שאין מדובר בחיובים שלובים.

דברים אלה אינם עומדים בסתירה להלכות שיצאו מלפני בית משפט זה. בע"א 495/80 ברקוביץ ואח' נ' קלימר וערעור שכנגד, פ"ד לו (4) 57 נאמר –

כשם שהמערער 'משלם' עבור השימוש כדין, שהוא עשה בכסף, כן צריכה המשיבה 'לשלם' עבור השימוש כדין, שעשתה בדירה. כשם שהמשיבה נתנה למערער כספים, אותם הוא חייב להשיב, כן נתן המערער למשיבה שירותי דירה, אשר את ערכם צריכה המשיבה להשיב.

(השופט ברק, בעמ' 68).

שני הצדדים חייבים בהשבה – אך כל אחד חייב בהשבה עבור השימוש שעשה בנכסי הצד השני. עצם החובה להשיב היא, בדרך כלל, הדדית. אך החיובים אינם תלויים זה בזה, וודאי שאין תלות הכרחית לגבי שיעור ההשבה הנדרשת ומרכיביה השונים – בין צד אחד לשני. לא ניתן לפרק את חובת ההשבה למרכיבים שונים ולקבוע שזכותו של צד אחד להשבת מרכיב מסוים תלויה בכך שהוא ישיב לצד השני מרכיב אחר. אחד מיתרונותיה של ההשבה על פני עילות אחרות הוא בכך שאין הצד התובע השבה חייב להוכיח נזק, אלא רק את טובת ההנאה לצד השני שהניב השימוש שלא על פי זכות שבדין (ראה השופט מצא בע"א 588/87 הנ"ל, בעמ' 317-318). ובענייננו, השימוש בדירה לאחר שחוזה בוטל הוא שימוש המחייב השבה.

החובה להשיב כספים בגין שימוש בדירה הוכרה בשורה של פסקי דין (ע"א 495/80 הנ"ל; ע"א 687/89 הנ"ל; ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובנין (1978) בע"מ ואח' נ' ר' הורוביץ ואח', פ"ד לה (3) 533, וכן ספרו הנ"ל של פרידמן, בעמ' 462-464 ותוספות להם). עם זאת, כפי שהראיתי, חיוב המערערים בסכום זה לא יאפשר להגשים את אינטרס הצפיות של הנפגע שעליו יש להגן.

10. בית המשפט קמא עמד על הבעיה הנ"ל בפסק דינו. בהתייחסו לסכום של 16,000 דולר שחייב את המערערים לשלם למשיבים אמר –

גם לגבי סכום זה יכלו לכאורה התובעים לטעון כי הנתבעת חייבת לפצותם בגין חיובם הם להשיב סכום זה לנתבעת. רוצה לומר, שהם יכלו לכאורה לטעון כי יש לקזז דרך צינור הפיצוי את מה שהם חוייבו לשלם דרך צינור ההשבה, אך מה לעשות שהם לא טענו כך ולא ביקשו זאת.

(עמ' 29 לפסק הדין).

נראה לי, כי על בית המשפט קמא היה להתקדם שלב נוסף ולבדוק היטב, אם אכן אין כתב התביעה מכיל תביעה כּאמור לפיצוי בגין הסכום שיתחייבו בו המערערים בשל חובת ההשבה. נפגעים שתבעו פיצויי צפיות, כאמור בסעיף 22 (ג) (1) לכתב התביעה בענייננו, אינם צריכים לתבוע בנפרד בגין חיוב השבת כספים שיכול שיוטל עליהם עקב ביטול החוזה עם המפרים. התביעה לפיצויי צפיות כוללת חיוב מעין זה בתוכה, מעצם היותה תביעה להעמדת הנפגעים במצב שבו היו אלמלא הופר החוזה. אין צורך שהצדדים יטענו לכך בנפרד, ואל לו לבית המשפט לקזז סכומים אלה מתובע אשר תבע פיצויי צפיות. אם כך, התוצאה הסופית תהא לחייב את המשיבה בתשלום פיצוי בשיעור שוויה של דירה תקינה הזהה (מבחינת גיל, גודל ומיקום) לזו שלגביה נכרת החוזה שהופר.

הפתרון שאליו הגעתי איננו רק צודק, אלא גם יעיל. צודק – משום שהוא מגשים את אינטרס הצפיות של הנפגע ואינו פוגע במשיבה שלא לצורך. יש לזכור שזו נהנתה משך שמונה שנים מן השימוש בכסף ששולם לה על ידי המערערים כתמורה עבור הדירה. יעיל – משום שהוא נותן קריטריון ברור לתוצאה שיש להגיע אליה במקרים מסוג זה – הגשמת האינטרס הכולל העומד מאחורי הסעדים שאותם תובע הנפגע. משום כך יש בפתרון זה כדי לתת הכוונה נאותה למקרים עתידיים, ובכך לקדם את הוודאות העסקית והביטחון המסחרי, החשובים כל כך בתחום החוזי.

11. הערעור שכנגד

טענות המשיבה בערעור שכנגד ניתנות לסיכום תחת שלושה ראשים:

(א) התיישנות וחלוף תקופת האחריות;

(ב) ניתוק הקשר הסיבתי בין מחדלי המשיבה שנגרמו למערערים על ידי התנהגות המערערים;

(ג) ערעור על הוצאות שונות שנפסקו לטובת המערערים.

12. באשר לטענת ההתיישנות, הרי שזו התבססה על החוזה שעליו חתמו המערערים, ובו הסעיפים הבאים:

10.1- מבט (המשיבה) תהיה אחראית כלפי הקונה (המערערים):

10.1.1- במשך שלוש שנים מיום גמר בניית הנכס לגבי חדירת רטיבות בקירות הדירה מפאת גשמים.

10.1.2- במשך שנתיים ביום גמר בניית הנכס לגבי... חדירת מי גשמים דרך גג הבית.

10.1.3- ....

10.1.4- במשך שנה אחת מיום בניית הנכס לגבי כל דבר שאינו מפורט בסעיפים 10.1.1 עד 10.1.3 לעיל.

כמו כן הוחתמו המערערים על חוזה נפרד שלפיו לא יוכלו לתבוע לאחר תקופות האחריות המצוינות בחוזה. המשיבה טוענת שבכך התמלאו דרישות סעיף 19 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, ועל כן יש לתת תוקף לתניות החוזה, הקובעות תקופת התיישנות הקצרה מזו הקבועה בחוק.

בית המשפט קמא דחה את טענות המשיבה הן בהתבסס על כך שהמדובר בתנאי מגביל בחוזה אחיד והן בהתבסס על כך שמדובר בתניה הנוגדת את סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (כפי ניסוחו לפני חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), תש"ן-1990). נדמה שמסקנתו זו מוצדקת – בשים לב לכך שמדובר ביחסים בין חברה קבלנית ללקוח, כאשר זו מגבילה את אחריותה בגין דליפת מי גשמים לשנתיים או שלוש, ואם לוקחים בחשבון שלעתים אין די בחורף אחד או שניים כדי שיתגלו ליקויים מהסוג הנ"ל (ראה ע"א 42/86 מ' אבידוב ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פ"ד מג (2) 513, בעמ' 516). נראה שמטרתם של חוקים אלו להגן על רוכש הדירות בדיוק מתניות מסוג זה.

13. הטענה, כי מעשיהם של המערערים גרמו לניתוק הקשר הסיבתי בין הפרות המשיבה לבין הנזק שנגרם, נבחנה בבית המשפט המחוזי ונדחתה (עמ' 21-24 לפסק הדין המחוזי). בית המשפט קמא מביא מספר נימוקים משכנעים לעניין זה – ודי להזכיר את העובדה שהרטיבות הופיעה קודם לגשמים שהמשיבה טענה שגרמו לרטיבות, וכן שבדירות נוספות שבהן נעשו השינויים שנעשו בדירת המערערים – אותם שינויים שהמשיבים טוענים שניתקו את הקשר הסיבתי – לא נתגלתה כל רטיבות.

מעבר לכך, נדמה שכאשר קונים מקבלים דירה חדשה, והחל מהחורף הראשון זו דולפת ומתמלאת ברטיבות בקירות ובגג במספר מקומות – ספק אם צריך הוכחה טובה מזו לאחריותם של הקבלנים שבנו את הדירה, והכלל במקרה כזה צריך להיות שהאחריות מוטלת על הקבלנים, והיוצא מן הכלל – שלא.

14. לגבי הוצאות החימום והצביעה, איני רואה כל סיבה להתערב במסקנתו של השופט המחוזי לגבי גובה הנזק שנגרם למערערים.

לסיכום, הייתי מקבל את הערעור, דוחה את הערעור שכנגד ומשאיר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי על כנו, למעט ביטול חיובם של המערערים לשלם למשיבה 16,000 דולר.

השופט ד' לוין:

נתתי הסכמתי לפסק דינו של הנשיא.

השופט ת' אור:

אני מסכים שדין הערעור שכנגד להידחות, מהנימוקים הנזכרים בפסק דינו של חברי הנשיא, וכן מסכים אני לקבלת הערעור כמוצע על ידיו.

המשיבה הפרה את החוזה שבינה לבין המערערים בכך שסיפקה לה דירה פגומה, עובדה אשר הקנתה למערערים עילה לביטול החוזה. על פי סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (להלן – חוק התרופות), עמדה למערערים עילה לפיצויים על נזק שנגרם להם עקב ההפרה, וזאת בנוסף לזכותם לבטל את החוזה. ביטול החוזה חייב השבה של כל צד אחד מהצדדים, כמובנה בסעיף 9 (א) לחוק התרופות. בגדר חובת ההשבה, היה על המערערים להשיב למשיבה את טובת ההנאה שהייתה להם בהחזקת הדירה ובשימוש שעשו בה במשך שנים עד להחזרתה, סכום שבית המשפט אמד אותו, בהתחשב בכלל הנסיבות, ב-16,000 דולר; והמשיבה חייבת הייתה לשלם למערערים את שווייה של הדירה שאותה חייבים היו המערערים להחזיר למשיבה עקב ביטול החוזה.

נותרה השאלה: מה הפיצויים שלהם זכאים המערערים מהמשיבה. פיצויים אלה צריכים לענות על הנזק שנגרם למערערים עקב הפרת החוזה על ידי המשיבה, אותו נזק שהמשיבה צפתה או שהיה עליה לצפותו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של הנזק (סעיף 10 לחוק התרופות). כמו חברי הנשיא סבור גם אני שבענייננו מהווה הסכום של 16,000 דולר נזק שנגרם למערערים במובן האמור. לו קיימה המשיבה את תנאי החוזה עם המערערים, היו אלה זכאים שהדירה תישאר בידם וכן שייהנו ממגורים בה משך התקופה מאז שקיבלו את החזקה בה, בנוסף להעברת הזכויות בדירה על שמם. יוצא, שאותו סכום של 16,000 דולר ושאותו על המערערים להשיב למשיבה בגין מגוריהם בדירה עד להחזרתה למשיבה (במסגרת חובת ההשבה לפי סעיף 9 (א) לחוק התרופות), הינו סכום אשר על פי הצפוי לא היה עליהם לשלמו, לו עמדה המשיבה בחיוביה החוזיים. ובמילים אחרות, המדובר בנזק כמובנו בסעיף 10 לחוק התרופות, אשר בגינו המערערים זכאים לפיצוי מהמשיבה.

הוחלט כאמור בפסק דינו של הנשיא. המשיבה תישא בהוצאות המערערים בסכום של 6,000 ₪.

ניתן היום, ב' באלול תשנ"ג (19.8.93).

מ' שמגר, ד' לוין, ת' אור